Brannfjellveien 12BEkeberg - Bekkelaget
Alle bilder (53)
Utvalgte bilder
- Ekeberg - Bekkelaget
- Brannfjellveien 12B
- Prisantydning
- 13 500 000,-
- Totalpris
- 13 838 880,-
- Kommunale avg.
- 22 493,- per år
- BRA-i
- 163 m2
Ekebergskrenten
Halvpart tomannsbolig med fantastisk utsikt over Oslo! | Hage, veranda og hagestue | Garasje m/ lader
Velkommen til en unik bolig med utsikt over sentrum og store deler av Oslo. Vertikaldelt halvpart tomannsbolig som går over to plan med egen inngang til 1. etasje og underetasje. Adkomsten fra garasje og ned bakken til boligen er brosteinsbelagt med varmekabel. - Boligen skiller seg ut ved at den har fantastisk byutsikt fra nesten alle oppholdsrom - Usjenert og solrik beliggenhet - Stille og rolig - Innglasset hagestue på 14 kvm - Flere flotte uteplasser - Hage med terrasse og veranda - Varmepumpe - To bad, vaskerom og gjestetoalett - Garasje elbillader Nærhet til Ekeberg med flotte grøntområder, skoler og barnehager. Eiendommen sogner til populære Ekeberg skole. Gangavstand til sentrum. Bussholdeplass noen få meter fra eiendommen som tar deg til sentrum på 15 minutter
Nøkkelinformasjon
- Boligtype:
- Tomannsbolig
- Byggeår:
- 1979
- Soverom:
- 3
- Prisantydning:
- 13 500 000,-
- Omkostninger:
- 338 880,-
- Totalpris:
- 13 838 880,-
- Kommunale avgifter:
- 22 493,- per år
- Totalt BRA:
- 208 m2
- Tomteareal:
- 637 m2 (eiet)
- Energimerking:
- F - undefined
Visninger
Presenteres av
Har du finanseringsbevis på plass?
I samarbeid med
En personlig rådgiver fra vår samarbeidspartner Storebrand Bank vil hjelpe deg å gjøre deg klar til budrunden.
Nøkkelinformasjon
Oppdragsnummer
44-0125/25
Boligtype og eieform
Tomannsbolig (Eiet)
Adresse og betegnelse
Brannfjellveien 12B, 1181 Oslo
Gnr. 236, bnr. 189 i Oslo kommune. Gnr. 134, bnr. 36 (ideell andel 1/2) i Oslo kommune.
Selger(e)
Helen Sofie Høye
Øystein Nesje
Kjøpesum og omkostninger
13 500 000,- (Prisantydning) Omkostninger: 337 500,- (Dokumentavgift) 290,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tinglyst pantedokument) 545,- (Tinglyst skjøte) 19 700,- (Boligkjøperpakke* (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 338 880,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke)) 358 580,- (Omkostninger totalt (med Boligkjøperpakke)) -------------------------------------------------------- 13 838 880,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke)) 13 858 580,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperpakke)) -------------------------------------------------------- NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Om boligen
Byggeår
1979
Arealer
BRA-i: 163 kvm
BRA-e: 31 kvm
BRA-b: 14 kvm
Totalt BRA: 208 kvm
TBA: 41 kvm
Beskrivelse:
Halvpart tomannsbolig
Underetasje:
BRA-i: 72 kvm. Entré/gang, gang/trapperom, soverom, to boder, bad, vaskerom og kjellerstue/hobbyrom.
Totalt BRA: 72 kvm
TBA: 6 kvm.
1. etasje:
BRA-i: 91 kvm. Entré/gang, gang/trapperom, wc-rom, dusjbad, to soverom, kjøkken og stue.
BRA-b: 14 kvm. Innglasset hagestue.
Totalt BRA: 105 kvm
TBA: 35 kvm.
Garasje
1. etasje:
BRA-e: 23 kvm. Garasje.
Totalt BRA: 23 kvm
2. etasje:
BRA-e: 8 kvm. Lagerrom.
Totalt BRA: 8 kvm
Fellesarealer og rettigheter til bruk:
Eier deler adkomst fra Brannfjellveien og ned til boligene sammen med eier av Brannfjellveien 12 A. Per i dag er det en praksis at nabo i 12 A benytter sti nede utenfor underetasje når de skal gå til bussholdeplass ved Utsikten/Valhallveien. Det er opp til ny kjøper og eier av Brannfjellveien 12 A å opprettholde praksis og godt naboskap.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling:
Halvpart tomannsbolig
1. etasje BRA-i:
Entré/gang, gang/trapperom, wc-rom, dusjbad, kjøkken, to soverom og stue. Stuen har utgang til innglasset hagestue med gulvareal på ca. 14 kvm. I arealoppstillingen inkluderer hagestuens areal også vegg mot leiligheten (i henhold til gjeldende måleregler). Den innglassede hagestuen har videre utgang til terrasse med ett gulvareal på ca. 35 kvm (TBA).
Underetasje BRA-i:
Entrè/gang, gang/trapperom, soverom, to boder, bad, vaskerom og hobbyrom. Platting utenfor entrè/gang er målt til ca. 6 kvm (TBA).
Lagringsloft via luke i gang/trapperom i 1. etasje.
Arealene er målt innvendig. Innvendige sjakter, rørkasser o.l. er medregnet i boligens areal. I arealoppstillingen er alle arealer avrundet til nærmeste hele tall, i henhold til gjeldende måleregler (NS 3940).
Garasje
Garasjerom (del av en felles garasje).
Isolert lagerrom over garasje. På grunn av skråtak er det faktiske gulvarealet større enn det måleverdig og oppgitte arealet, i henhold til gjeldende måleregler (NS 3940).
Det måleverdig gulvarealet er målt til ca. 14 kvm. Oppgitt areal er basert på måleverdig areal etter NS 3940 og innebærer ikke en vurdering av rommets brukbarhet, godkjenningsstatus eller om rommet oppfyller krav i Teknisk forskrift (TEK17). Vurderingen omfatter ikke beregning av totalt faktisk gulvareal eller alternative målemetoder.
Antall soverom
3
Innhold
1. etasje med entré/gang, gang/trapperom, wc-rom, dusjbad, to soverom, kjøkken og stue. Underetasje med entré/gang, gang/trapperom, soverom, to boder, bad, vaskerom og kjellerstue/hobbyrom. Innglasset hagestue. Garasje som deles med nabo. Lader på garasjeplassen. Rommet i andre etasje over garasjen er fullt isolert og kan brukes til mer enn bod. F.eks. hobbyrom
Standard
Stue Lys og åpen hovedetasje med stor stue der innredningen er tilpasset for å kunne se utsikt både fra sofagruppe og spisestue. Utgang til vinterhage fra stuen som fungerer som en fin forlengelse av stuen i sommermånedene. Peis i stue for de kalde vinterdager. Videre har rommet parkett på gulv, panel på vegger og plater i himling. Uteplasser Solrike uteplasser med innglasset hagestue på 14 kvm. Videre adkomst til terrasse på 35 kvm med den fantastiske utsikten. Soverom Boligen har tre soverom fordelt over to i 1. etasje og ett i underetasje. God plass på rommene til seng, nattbord og garderobeløsninger. I underetasje er rommet ved siden av entré innredet som et soverom, men er byggemeldt som bod og derfor ikke godkjent for varig opphold. Soverommene har parkett på gulv, panel på vegg og panel i himling. Kjellerstue er registrert som hobbyrom. Kjøkken Lyst kjøkken i separat rom med vedlikeholdt innredning. Det er plass til spisebord. Kjøkkenet er innredet med glatte fronter. Fronter, benkeplate og kum er fra 2023. Benkeplate i laminat. Fliser på vegg over benk. Lys under overskap. Plass til komfyr og kjøle/fryseskap. Opplegg for oppvaskmaskin. Kork på gulv, fliser og strie på vegger og plater i himling. Baderom Boligen har to baderom fra 2007 - ett i hver etasje. Badet i 1. etasje har flislagte vegger og folierte himlingsplater med downlights. Servantskap med glatte fronter og heldekkende servant. Speil med lyslist over servant. Dusjhjørne med skyvedører, hjelpesluk, dusjutstyr og termostatstyrt blandebatteri. Bad i underetasje med flislagte vegger og panel i himling. Servant montert på vegg. Speil med lysarmatur over servant. Gulvmontert klosett. Dusjhjørne med skyvedører, sluk, dusjutstyr og termostatstyrt blandebatteri. Begge badene har flislagt gulv med varmekabler og downlights i himling. Vaskerom Praktisk vaskerom i underetasjen med fliser på gulv og malte flater på vegger. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Sentralstøvsuger med avfallsbeholder i vaskerommet. WC rom Gjestetoalett i 1. etasje med servant og toalett. Linoleum på gulv. Tapet, flis og panel på vegger. Konvektorovn over døren. Kjellerstue/Hobbyrom Romslig hobbyrom i underetasje fungerer fint som et allrom, TV-rom eller lekerom for barna. Entré Hyggelig inngangsparti inn til boligen med brostein og vegetasjon. Vindskier på hus ved inngangsparti er nylig byttet. Entréen har skap og plass til å sette fra seg sko. Fliser på gulv. Varmekabler i på nederste nivå. Panel på vegg og himling. ID-Lock elektronisk dørlås. Entré også i underetasje med flislaminat på gulv, panel på vegger og himling og ID-Lock elektronisk dørlås.
Parkering
Adkomsten ned fra Brannfjellveien og garasjen er selveid og delt mellom Brannfjellveien 12A og 12B. Brannfjellveien 12 B benytter garasjen til høyre nærmest Brannfjellveien. Det er god og bred plass, samt trapp og lagringsplass i 2.etasje. Ladingen og forbruk er tilknyttet huset. Rommet i andre etasje over garasjen er fullt isolert og kan brukes til mer enn bod. F.eks. hobbyrom
Sammendrag selgers egenerklæringsskjema
Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: Vet du om det har det blitt utført arbeid på bad/våtrom, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, faglært. Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: To bad: Martinsen og Brodahl as Moderniserte begge badene i 2006. Skiftet innvendig hovedstoppekran. Byttet servanter, armatur, bærejern, vannlås etc. Skiftet sluk, sparklet gulv, smøremembran vegger, støpt gulv med armering, dyrere baderomsmøbler. Nye varmekabler på begge badene. Vaskerom Pusset opp etter vannlekkasje i 2008. Utført av Martinsen og Brodahl as. Demontert og fjernet bereder. Lagt opp nye rør til bereder og klosettrommet i 1.etg. Levert og innstallert ny berederi vaskerommet. De- og remontert vaskekar. Foret ut vegg bak bereder og plateslå denne. Bygget rammeverk i tak der dette manger (over bereder). Satt inn ekstra stendere i yttervegg. Helsparklet og malt veggene. Avretter gulv og flislagt gulvet. Bygget ny innkassing med rør i rør skap, luke etc. 2011, Martinsen og Brodahl: I 1. etg. skiftet klosett i kjelleren. Vet du om det er gjort endringer eller reparasjoner på tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, faglært. Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: 2026, Trygg Eiendomsservice AS : Tilbygg – tak og overgang mot hovedtak Utført rehabilitering og utbedring av råteskader i tak og overgang mellom tilbygg og hovedtak. Eksisterende konstruksjonsløsning er videreført. Riving og klargjøring av råteskadet takdekke på tilbygg. Utbedring i overgang til hovedtak, ca. 1,5 m opp på hovedtak, inkludert begge hjørner. Utført taksjekk av hovedtak Skiftet sprukne/skadde takstein. Utbedring av råteskade i takkonstruksjon, omfang ca. 1,20 × 5,0 m. Full utskifting av sperre i skadet område. Montering av nytt undertak i berørt område. Legging av ny underlagspapp overlappende eksisterende, med teipede skjøter. Terrasse 2019 - Underverk Bygg Bygde ny terrasse og platting ved inngangsparti både i 1.etg og underetasje. Nytt rekkverk i glass og tre rundt terrassen. Satte opp hagestue fra Grønt Fokus. 2024 Montert ny bredere garasjeport, og fjernet samtidig dør ved siden av garasjeporten. Boden i hagen er byggesett vi har satt opp selv. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten i din eller tidligere eiertid? Ja. Foreligger det en samsvarserklæring? Ja. Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: 2006 - Elektrikertjenesten - Oppussing av bad og utskifting av varmekabler og termostat. Montering av diverse lamper, og nye stikk og brytere. 2008 - Elektrikertjenesten - Stikk til vaskemaskin og sentralstøvsuger. 2019 - Boligelektrikeren. Sikringsskap : Byttet fra gamle automater til nye jordfeilautomater på alle kursikringer. Samt satt inn 2 nye jordfeilautomater for kurser til hagestue. Hagestue: Trukket 2 nye kurser til sommerhage. 2020 - Boligelektrikeren. Stua: Bytte ut gammel stikk og montere en ny en, gammel stikk kortsluttet. En ekstra stikk ved inngang til kjøkken. Vaskerom: Fastkoble vvb med sikkertsbryter. Påbudt siden 2010 med fasttilkobling. bad U etg: Bytte ut termostat med en ny pga gammel termostat med dårlig elektronikk. bad 1 etg: Bytte ut spotter og dimmer til LED spotter med LED dimmer. Gammel termostat. gang: Bytte ut gammel styring med 3 forskjellig styringer. Ny termostat, fjernet gammel styring. Kjeller: Bytte ut gammel termostat som var feil koblet også. gang kjeller.: Bytte gammel termostat. 2026 - Boligelektrikeren. Kontor: Montering av ny bryter og lampe i tak. bad: Montering av nye 3stk nye ledstar slim og driver. garasje: Montering av 2stk nye Etne lampe i garasje. rom: Montering av ny lampe i tak kjeller rom. ute: Montering av ny utelampe Artes mini ved inngangsdør. Vet du om det elektriske anlegget har blitt kontrollert? Ja. Når ble kontrollen utført? Det har vært gjort flere ganger, men vi finner dessverre ingen dokumentasjon. Er det installert el-billader på eiendommen/boligen? Ja, faglært. Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: 2024 El-billader ble montert i egen garasje. Vi finner dessverre ikke informasjon om hvem som gjorde jobben, men det er selvfølgelig gjort av fagfolk. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere, herunder bruksendringer kjeller/loft etc.? Ja, ufaglært. Var tiltaket søknadspliktig? Ja. Har arbeidet blitt godkjent? Nei. Arbeid som er utført: Da vi kjøpte huset i 1992 var det allerede bygget på et inngangsparti/entre ved hovedinngangen i 1. etg. Vi vet ingen ting om hvem som har utført arbeidet. Dette var tegnet inn på hustegningen i salgsoppgaven, og vi hadde ingen grunn til å tro at dette var ulovlig oppført. Takstmannen som har gått gjennom huset vårt nå for salg, gjorde oss oppmerksom på at dette tilbygget ikke er godkjent. Vi bygde dobbel garasje med loft sammen med naboen i 2003. Denne har eget gårds- og bruksnummer 134/36. I 2019 fikk vi satt opp hagestue, og fornyet samtidig terrassen. Hagestuen har mål under det som er søknadspliktig. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten i din eller tidligere eiertid? Ja. Når ble målingen gjennomført og foreligger det dokumentasjon? Det ble gjort like etter at vi flyttet inn i 1992 av Finn Ugletveit ved Statens Strålevern. Det var måling over tid, som ikke viste for høye verdier. Vi har dessverre ingen dokumentasjon på dette. Vet du om det er eller har vært feil ved bad/vaskerommet, f.eks sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Beskriv: Vaskerommet ble reparert i 2006, etter forsikringssak. Vet du om det er eller har vært problemer med mur/pipe/ilsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller liknende? Nei. Eventuell kommentar: Er jevnlig sjekket av feier. Sist i 2017. Vet du om det er eller har vært sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende? Ja. Beskriv: I følge takstmannen er dette helt normale avvik på et så gammelt hus. Gulvet i påbygd inngangsparti har en setningsskade, som er uten betydning, og som er stabilisert. Vet du om det er forslag eller vedtatte reguleringsplaner/andre planer, nabovarsler/ byggegodkjenninger / byggeplaner eller andre offentlige vedtak som kan medføre endinger i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser/naboer? Nei. Eventuell kommentar: Vi har fått melding om at Vann- og Avløsetaten skal legge nye hovedledninger i nabolaget. Men vi svarer "Nei" da dette ikke er varige endringer i nabolaget.
Bygningssakkyndig
Morten Sæther
Byggemåte
Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: Halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig over 2 plan, beliggende i Ekebergskråningen. Boligen holder en normal standard med behov for oppgraderinger. Naturlig ventilasjon i boligen. Peisovn i stuen i 1. etasje. Varmepumpe montert i gang/trapperom i underetasjen. Ellers elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme. Kjøkkeninnredning med nyere glatte fronter og benkeplate i laminat. Plass til komfyr og kjøle/fryseskap. Flislagt baderom/dusjbad med varmekabler i gulv, opplyst å være fra 2007. Wc-rom i 1. etasje. Vaskerom i underetasjen med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Utgang fra stue til innglasset hagestue med videre adkomst til terrasse i trekonstruksjon. Redskapsbod plassert på tomten. Parkering i felles garasje med el-billader montert. Utvendig: Taktekking: Tak tekket med takstein fra byggeårene. Tak var dekket med snø på befaring. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Taket er ikke kontrollert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Undersøkelse av taket kan ikke utføres på en forsvarlig måte innenfor gjeldende HMS-krav. Av hensyn til helse, miljø og sikkerhet (HMS) er kontroll derfor ikke gjennomført. Ved befaring ble det påvist at det står igjen arbeid med taktekking, dette bør sjekkes nærmere når dette er ferdigstilt. Inspeksjon er derfor begrenset til forhold som er synlige fra bakkenivå. Eventuelle forhold som kun lar seg avdekke ved fysisk adkomst til taket, herunder ved løft av takstein eller ferdsel på takflaten, er ikke vurdert. Arbeid i høyder over 2,0 meter omfattes av arbeidsplassforskriftens paragrafer §2-22 og §6-5, arbeidsmiljøloven §4-1 (fullt forsvarlig arbeidsmiljø) samt forskrift om utførelse av arbeid §10-2 (forbud mot arbeid på usikkert underlag). Arbeid utført/ferdigstilt etter befaring: Se nærmere i punkt takkonstruksjon. Utført av: Trygg Eiendomsservice AS. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i stål. På befaring ble det påvist at ikke all beslag ved tak ikke var ferdigstilt, det bør undersøkes nærmere når dette er ferdig. Tilstandsgrad er satt uti ifra det som var synlig på befaring og ferdig. Bygningsdelen omfatter takrenner, nedløpsrør, utkast/overganger og tilhørende beslag (inkl. beslag ved overganger mot vegg, takfot, gjennomføringer og andre kritiske detaljer som er synlige ved befaring). Det er særlig fokus på forhold som kan påvirke kontrollert avledning av nedbør og risiko for fuktbelastning på fasade og konstruksjoner. Undersøkelsen er i hovedsak visuell og ikke-inngripende, basert på det som var tilgjengelig og synlig på befaringstidspunktet. Det foretas normalt ikke demontering, åpning av konstruksjoner eller inngrep i tette-/beslagsløsninger. Skjulte forhold (bak beslag, inne i nedløp, bak kledning mv.) kan derfor ikke verifiseres. Der adkomst/innsyn er begrenset (for eksempel pga. høyde, snø/is, innkassing, vegetasjon eller manglende sikringsmulighet), beskrives dette som undersøkelsesbegrensning, og vurderingen bygger da på tilgjengelige observasjoner. Eventuelle avvik/funn beskrives tydelig, med konsekvensvurdering og anbefalt tiltak. For bygningsdeler som vurderes til tilstandsgrad 3, skal det gis et sjablonmessig kostnadsanslag for utbedring i tråd med kravene til tilstandsrapport. Generelle anbefalinger: Det bemerkes at korrekt bortledning av overvann fra nedløp og utkast er viktig for å redusere fuktbelastning på bygningsmassen. Mangelfull bortledning kan over tid bidra til økt risiko for fuktrelaterte skader. Regelmessig vedlikehold, herunder rensing av takrenner og nedløp for løv og annet rusk, er viktig for å opprettholde tiltenkt funksjon. Disse anbefalingene er av generell karakter og er ikke nødvendigvis basert på konkrete avvik registrert ved befaring. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmur oppført i bindingsverk, isolert med mineralull (i henhold til de krav som var gjeldende da boligen ble oppført/tilbygd). Malt stående og liggende ytterkledning. Ytterveggenes konstruksjonsoppbygning og eventuell isolasjon er ikke undersøkt eller verifisert. Oppbygning av ytterveggene, herunder type konstruksjon, isolasjonsgrad og eventuelle luft- og fuktsperrer, kan ikke fastslås uten destruktive inngrep. Vurderingen er derfor basert på tilgjengelige og synlige overflater samt generell bygningsmessig erfaring, og gir ikke grunnlag for å si om ytterveggene er isolert eller hvordan de er oppbygget. Forhold som kun lar seg avdekke ved åpning av konstruksjonene, er ikke vurdert. Tilstandsgrad settes til TG IU (ikke undersøkt) for ytterveggenes konstruksjon og isolasjon. Takkonstruksjon/Loft: Saltak i trekonstruksjoner, w- takstoler. Takkonstruksjon er kun befart fra kaldtloft og utvendige forhold som blant annet nedbøyninger mm er ikke kontrollert pga snø. Det ble foretatt fuktmålinger med Protimeter med pigger i undertak uten å påvise unormale fuktforhold. Forhold rundt dimmensjoneringer og cc avstand mm er ikke vurdert da det forutsettes at husleverandør forholder seg til snølast og tabeller for bæring. Loft/kaldtloft er inspisert i den utstrekning det har vært forsvarlig å ferdes. Loftet har begrenset tilgjengelighet grunnet lav takhøyde, isolasjon og manglende sammenhengende gangbart underlag samt mye løsøre. Videre ferdsel ville medført risiko for personskade og skade på bygningsdeler. Inspeksjonen er derfor begrenset til tilgjengelige og synlige områder fra eksisterende adkomst eventuelt fra loftsluke. Forhold som kun lar seg avdekke ved ferdsel utenfor gangbare flater, herunder inspeksjon bak isolasjon, i lavtliggende soner eller i utilgjengelige deler av konstruksjonen, er ikke vurdert. Av hensyn til helse, miljø og sikkerhet (HMS) er det ikke foretatt inngrep i isolasjon eller ferdsel i områder uten tilfredsstillende gangbarhet. Tilstandsgrad settes ut i fra tilgjenglige befarte steder. Det anbefales å sjekke hele loftet når dette er tømt. Arbeid utført/ferdigstilt etter befaring: Utført av: Trygg Eiendomsservice AS 1. Tilbygg – tak og overgang mot hovedtak Utført rehabilitering og utbedring av råteskader i tak og overgang mellom tilbygg og hovedtak. Eksisterende konstruksjonsløsning er videreført. Riving og klargjøring av råteskadet takdekke på tilbygg Utbedring i overgang til hovedtak, ca. 1,5 m opp på hovedtak, inkludert begge hjørner Utskifting av 2 stk hovedsperrer grunnet råteskader Montering av 2 stk nye lettsperrer Utskifting av rupanel / undertak i berørte områder Legging av underlagspapp og sveisepapp på tilbygg, med sveisede skjøter I overgang 1,5 m opp på hovedtak: lagt ny underlagspapp montert nye sløyfer og nye lekter Montering av nye vindski og vannbord med beslag Montering av nye takfotbeslag på tilbygg Demontering av takrenner for utskifting av råteskadet loddbord. Montering av nytt loddbord og remontering av takrenner 2. Hovedtak – kontroll og lokale utbedringer Utført taksjekk av hovedtak Skiftet sprukne/skadde takstein Utbedring av råteskade i takkonstruksjon, omfang ca. 1,20 × 5,0 m Full utskifting av sperre i skadet område Montering av nytt undertak i berørt område Legging av ny underlagspapp overlappende eksisterende, med teipede skjøter Montering av sløyfer og lekter Remontering av takstein Montering av nye vannbord og beslag på begge sider Montering av nytt loddbord og takrenner med beslag. Vinduer: Vinduer med trerammer og isolerglass fra byggeårene, merket med produksjonsår 1978-79. Ett vindu i hobbyrom er fra 2003. Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer. Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av vinduer. Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys. Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet. Det bør på generelt grunnlag påregnes at vinduer har behov for justering med jevne mellomrom. Dører: Verandadør (skyvedør) med trerammer og isolerglass fra 2018. Inngangsdør med glassfelt med produksjonsår fra 2006. Det er montert elektronisk lås på døren. Isolerglass er hele og det ble ikke observert punkteringer. Ingen unormale avvik registrert, utover normal og forventet bruksslitasje, sett ut fra bygningsdelenes alder. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder. Punkterte glass kan være vanskelig å avdekke med sikkerhet under forskjellig type vær og lys. Det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet. Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom. Entrèdør i underetasje: Eldre inngangsdør med glassfelt trolig fra byggeårene. Det er montert elektronisk lås på døren. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Utgang fra stue til innglasset hagestue med fliser på gulv. Videre adkomst til terrasse dekket med terrassebord. Øvredel av rekkverk er av glass. Rekkverkshøyden er målt til ca. 1,14 m. På befaring ble det påvist en del mose/grønske i trekonstruksjon under veranda, dette bør sjekkes nærmere. Platting i trekonstruksjon utenfor inngangsparti i 1.etasje og utenfor underetasje. Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller i trekonstruksjoner fra byggeårene, støpt såle i underetasjen. Det ble utført målinger for å sjekke evt. høydeforskjeller (i noen rom). Skjevheter samt gulvknirk må ansees å være vanlig i gamle bygårder av denne typen. Det gjøres oppmerksom på at målinger er utført med møbler. Oppgitte skjevheter gir her en indikasjon om at det er skjevheter i boligen og får å få helt nøyaktige nivåforskjeller må målinger foregå i en umøblert bolig. Det vil si at det derfor ikke kan utelukkes at det er ytterligere skjevheter i boligen som ikke lot seg måle grunner møbler mm. Pipe og ildsted: Pipeløp i bygningen. Peis med innsats i stue for vedfyring. Pipe og ildsteder er formelt ikke testet eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige brann- og redningsetaten. Bygningsdelene tilfredsstiller tiltenkt funksjon. Det er ikke opplyst om feil, mangler eller avvik ved anlegget. Rom Under Terreng: Det ble utført hulltaking i nedre del av yttervegg i h innvendig bod og i kasse på vaskerom. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Observasjonene gir imidlertid ingen garanti for at det ikke foreligger skjulte avvik eller skader som først kan avdekkes ved åpning av konstruksjonene. Det påpekes at det ble observert bruk av plast i konstruksjonen. Dette anses som en uheldig løsning, da eventuell fuktinntrengning eller kapillært oppsug fra grunnen kan medføre kondensering i konstruksjonen. Fukt som fanges inne i veggen vil kunne ha begrensede uttørkingsmuligheter, noe som kan øke risiko for fuktrelaterte skader over tid. Utfórede yttervegger under terreng ansees generelt som en "utsatt konstruksjon" da bakomliggende løsning ikke alltid er kjent og heller ikke tilgjengelig for en fullverdig inspeksjon. Dette reduserer muligheten for visuell kontroll av symptomer på evt. svikt i fuktsikringen. Videre kan konstruksjonen være uheldig med hensyn til evt. kondensering inne i veggkonstruksjonen. Bruk av plastfolie/dampsperre. Dette ble tidligere ansett for å være god metode, men i dag ansees det for å være en utsatt konstruksjon i den grad man ikke får inspisert bakenforliggende materialer samt bruk av plastfolie under terreng. Typisk for byggeåret et at det ikke ble benyttet kapillærbrytende sjikt, dvs plast mot byggegrunn. Dette kan medføre at evt fukt fra grunn kan bli trukket opp i konstruksjonene. Tomteforhold: Byggegrunn: Det er ikke foretatt noen geotekniske undersøkelser og det er dermed begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet. Fuktsikring og drenering: Av naturlige årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Dreneringen er vurdert opp mot praksis og krav som gjaldt på byggetidspunktet. Dreneringens levetid og funksjon er avhengig av utførelse, belastning, grunnforhold og masser rundt dreneringen, og kan ikke verifiseres innenfor rammen av visuell, ikke-inngripende befaring. Bygningsdeler under terreng og gulvkonstruksjoner på bakken skal sikres med nødvendige tiltak for å lede bort sigevann og hindre fuktinntrengning. Fundamentering med ringmur og ventilert kryperom er særlig utsatt for fuktskader og forutsetter særskilte hensyn ved prosjektering og utførelse. Yttervegger og gulv i kontakt med terreng skal ha kapillærbrytende, trykkbrytende og drenerende sjikt. Drenerende masser skal beskyttes mot inntrengning av finstoff, for eksempel med fiberduk. Vegger og gulv under terreng skal ha vannavvisende overflate, og konstruksjoner under grunnvannsnivå skal utføres vanntette. Drensledning skal normalt etableres rundt grunnmuren i tilstrekkelig dybde. I selvdrenerende masser kan drensledning sløyfes dersom vann har uhindret avløp til lavereliggende nivå. Opplysningene er av generell informativ karakter. Grunnforhold, drenering og utførelse er ikke kontrollert eller teknisk vurdert. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i murkonstruksjoner, Pusset grunnmur. Fundamentert på antatt fast grunn (fjell) eller faste, komprimerte masser. Grunnmur er tilstandsvurdert etter de stedene som var tilgjenglig på befaring. Forstøtningsmurer: Forstøtningsmur i terreng under veranda. Forstøtningsmur i naturstein/granitt ved felles garasje, er ikke tilstandsvurdert pga denne er på fellesareal. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger ligger skjult i bakken eller konstruksjoner som ved befaringstidspunkt ikke var tilgjengelig. Befaringen er basert på nivå 1-inspeksjon og det gjøres da ikke inngrep i konstruksjoner, og det flyttes heller ikke på utvendige masser. Det er på bakgrunn av dette ikke mulig å vurdere eller inspisere de aktuelle bygningsdelene. Ved fravær av beskrivende dokumentasjon må man anta at de utvendige rørene er fra bygningens oppføringstidspunkt, med den slitasje og elde dette medfører. Oljetank: Det er ikke opplyst om noe oljetank. Garasje Dobbelgarasje i trekonstruksjon. Deles mellom seksjonene. Støpt betong såle. Saltak konstruksjon tekket med takstein. Elektrisk ledd port. El-billader er montert. Garasjen er levert av Ugland/Grimstad garasjene. Lagerrom over garsjerom via trapp. Panel i skråtak og på vegger. Vindu fra 2002. Garasje er ikke tilstandsvurdert. Arbeid utført av: Trygg Eiendomsservice AS etter befaring. Ikke kontrollert av takstmann. Garasje: Justering av portåpning grunnet skjev og vridd konstruksjon Demontering og montering av 1 stk innerdør, justert og montert korrekt for normal funksjon. Bygningsdeler som har fått TG2: Veggkonstruksjon Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. På befaring ble det påvist værslitte kledningsbord. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring/utskiftning bør utføres. Takkonstruksjon/Loft Det er påvist andre avvik:. Tilstandsgrad er satt ut ifra alder på takkonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Arbeid etter befaring er ikke sjekket av takstmann. Vinduer Det er påvist andre avvik:. Det påpekes at vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. Det kan også være forhold som ikke ble oppdaget ved befaring, som eksempel sopp, råte o.l. Dette fordi slikt kan være avhengig av vær, klima o.l. ved befaring. TG2 på slike bygningsdelers må sees på som en varsel på at vinduer må beregnes byttet på sikt. Konsekvens/tiltak: Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt. Entrédør i underetasje Det er påvist andre avvik:. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder. Det påpekes at døren er over 20 år gammel og har oversteget mer enn halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. Det kan også være forhold som ikke ble oppdaget ved befaring, som eksempel sopp, råte o.l. Dette fordi slikt kan være avhengig av vær, klima o.l. ved befaring. TG2 på slike bygningsdeler må sees på som en varsel på at dører må beregnes byttet på sikt. Konsekvens/tiltak: Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. Overflater - gulv i entrè/gang Det er påvist andre avvik:. På befaring ble det påvist sprukket gulvfliser samt noe er løse. Bom i flere gulvfliser. Konsekvens/tiltak: Oppgradering bør påregnes. Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. På befaring ble det påvist en høydeforskjell på ca. 15-20 mm i flere rom i 1.etasje og i underetasje. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Rom Under Terreng Det er påvist andre avvik:. Mangel på kapillærbrytende sjikt, som f.eks. plast mot byggegrunn, er typisk for bygninger fra visse byggeår. Uten dette laget kan fuktighet fra grunnen trenge opp i konstruksjonene, noe som kan føre til problemer over tid. En av de mest synlige indikasjonene på at fuktighet trekker opp fra grunnen er avflassing og buler langs betongveggene. Disse skadene på betongveggene indikerer at fuktighet har trengt inn i materialet og forårsaket skade over tid. Når vann absorberes av betong, kan det føre til at overflaten løsner, noe som resulterer i avflassing. Bulene kan oppstå når vannet fryser og utvider seg inne i betongen, noe som ytterligere svekker strukturen. Disse forholdene må sees i sammenheng med mulig dårlig eller mangelfull drenering rundt bygget. Uten tilstrekkelig drenering vil vann samle seg rundt fundamentet og øke risikoen for at fukt trenger inn i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Konstruksjonen bør holdes under oppsikt og det bør tas jevnlige kontroll av konstruksjon. 1. Etasje - Dusjbad - Overflater vegger og himling Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Tilstandsgrad er satt ut fra overnevnte avvik og bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. 1. Etasje - Dusjbad - Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tilstandsgrad er satt ut fra over nevnte avvik og alder på overflater og underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. 1. Etasje - Dusjbad - Sluk, membran og tettesjikt Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet har dermed (eller nærmer seg) moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Tilstandsgrad er også satt som følge av manglende dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette er i samsvar med gjeldende forskrifter og standarder. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det anbefales at det dusjes i kabinett. Dette er med på å minske direkte vannpåkjenning på gulv samt at det gir et kontrollert avløp til sluk. Dette er i henhold til alder på membran. Total modenrisering av baderommet bør påregnes på sikt. 1. Etasje - Dusjbad - Sanitærutstyr og innredning Det er påvist skader på innredning. På befaring ble det påvist fukt/svelle skader på servantskap. På befaring ble det påvist sotskader ved lyslist. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Oppgradering vil være normalt ved modernisering. 1. Etasje - Dusjbad - Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Dette var vanlig løsning da bygningen ble oppført men er dårligere enn dagens krav. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Boligen har den naturlige avtrekksventilasjonen som var vanlig ved oppføring. Underetasje - Bad - Overflater vegger og himling Det er påvist andre avvik:. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Underetasje - Bad - Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tilstandsgrad er satt ut fra over nevnte avvik og alder på overflater og underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Underetasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet har dermed (eller nærmer seg) moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Tilstandsgrad er også satt som følge av manglende dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette er i samsvar med gjeldende forskrifter og standarder. Jordingskabel er ikke festet til slukrist. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det må innhentes dokumentasjon. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det anbefales at det dusjes i kabinett. Dette er med på å minske direkte vannpåkjenning på gulv samt at det gir et kontrollert avløp til sluk. Dette er i henhold til alder på membran. Total modenrisering av baderommet bør påregnes på sikt. Jordingskabel bør festes til slukrist. Underetasje - Vaskerom - Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. I henhold til bruk av rommet vil dette fallforhold være ok. Ved endring av bruk på rommet, bør det vurderes på nytt. Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. I henhold til forskrifter og dagens krav bør fallforhold utbedres. Underetasje - Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet har dermed (eller nærmer seg) moderniseringsbehov. Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Om det i tillegg er eldre slukløsning bør det også påregnes å bytte dette. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt med dagens bruk, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Tilstandsgrad er også satt som følge av manglende dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette er i samsvar med gjeldende forskrifter og standarder. Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Underetasje - Vaskerom - Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. 1. Etasje - Wc-rom - Overflater og konstruksjon Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Oppgradering vil være naturlig ved evt. modernisering. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på utført arbeid. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Anlegget fungerer som normalt ved dagens bruk, men bør følges opp med jevnlige visuelle kontroller. Ved fremtidig rehabilitering av våtrom eller kjøkken anbefales utskifting av avløpsrør for å sikre varig tetthet og oppfylle dagens krav. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig, men det må påregnes utskifting på sikt. Tilstandsgrad: TG2 – Normal funksjon, men redusert restlevetid grunnet alder. Ventilasjon Det er påvist andre avvik:. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Konsekvens/tiltak: Det er pr. idag ikke behov for tiltak da løsningen fungerer som tiltenkt. Endret bruk kan endre behovet for endring av ventilasjonsløsningen. Bygningen har den naturlige ventilasjon som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måling og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse. Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Grunnmur og fundamenter Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Tilstandsgrad er satt ut ifra alder og at man ikke har fått kontrollert hele grunnmuren. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Grunnmuren har noe høy alder, og noe slitasje og værpåvirkning må forventes. Dette er normalt for eldre konstruksjoner, og vedlikehold bør påberegnes som en naturlig del av eierskapet. På generelt grunnlag anbefales det å følge med på konstruksjonen over tid, spesielt med tanke på eventuelle riss, avskallinger eller andre tegn til bevegelser og fuktpåvirkning som kan oppstå som følge av aldring og klimapåkjenninger. Regelmessig tilsyn og nødvendig utbedring vil bidra til å forlenge levetiden og ivareta konstruksjonens funksjon. Bygningsdeler som har fått TG3: Pipe og ildsted Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. På befaring ble det påvist en sponplate som feieluke i underetasje, samt det mangler ildfast plate for peis i stue. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted. Sponplate må fjernes, og det må etableres feieluke, ildfast plate på gulv ved feieluke og ved peis må monteres. Vannledninger Det er påvist andre avvik:. På befaring ble det påvist rust i bunn av fordelerskap samt drypplekkasje fra rørkoblinger. Konsekvens/tiltak: Dette bør sjekkes av rørlegger/fagmann for å vurdere rustskader og utbedre drypplekkasje. Det bør påregnes å bytte fordelerskap. Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU): Taktekking Tak tekket med takstein fra byggeårene. Tak var dekket med snø på befaring. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Taket er ikke kontrollert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Undersøkelse av taket kan ikke utføres på en forsvarlig måte innenfor gjeldende HMS-krav. Av hensyn til helse, miljø og sikkerhet (HMS) er kontroll derfor ikke gjennomført. Ved befaring ble det påvist at det står igjen arbeid med taktekking, dette bør sjekkes nærmere når dette er ferdigstilt Inspeksjon er derfor begrenset til forhold som er synlige fra bakkenivå. Eventuelle forhold som kun lar seg avdekke ved fysisk adkomst til taket, herunder ved løft av takstein eller ferdsel på takflaten, er ikke vurdert. Arbeid i høyder over 2,0 meter omfattes av arbeidsplassforskriftens paragrafer §2-22 og §6-5, arbeidsmiljøloven §4-1 (fullt forsvarlig arbeidsmiljø) samt forskrift om utførelse av arbeid §10-2 (forbud mot arbeid på usikkert underlag). Arbeid utført/ferdigstilt etter befaring: Se nærmere i punkt takkonstruksjon. Utført av: Trygg Eiendomsservice AS. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Utgang fra stue til innglasset hagestue med fliser på gulv. Videre adkomst til terrasse dekket med terrassebord. Øvredel av rekkverk er av glass. Rekkverkshøyden er målt til ca. 1,14 m. På befaring ble det påvist en del mose/grønske i trekonstruksjon under veranda, dette bør sjekkes nærmere. Platting i trekonstruksjon utenfor inngangsparti i 1.etasje og utenfor underetasje. Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. Utvendige trapper Trapp i trekonstruksjon ved inngangsparti. Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av utvendige trapper når de er snøfri. Underetasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom Det ble ikke utført hulltaking da dusjsone grenser til vaskerom med fliser på vegg og yttervegg. Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i dusjsonens vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter SM). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for baderommets konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert. Underetasje - Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom Det ble ikke utført hulltaking ved typisk våtsone på vaskerom, grunnet tilstøtende konstruksjoner som flislagt vegg på bad og yttervegg. Det ble rutinemessig utført overflatesøk etter fukt i vaskerommets vegger ved befaring, ved bruk av fuktindikator (Protimeter SM). Det ble ikke registrert indikasjoner på fukt i kontrollerte flater. Fuktsøk med fuktindikator gir kun en indikasjon på fuktforholdene på måletidspunktet og må ikke oppfattes som en garanti for konstruksjon eller tetthet. Undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige veggflater; gulv er ikke målt, og skjulte forhold er ikke vurdert. Forstøtningsmurer Forstøtningsmur i terreng under veranda. Forstøtningsmur i naturstein/granitt ved felles garasje, er ikke tilstandsvurdert pga denne er på fellesareal. Forstøtningsmurer er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av forstøtningsmurer når de er snøfri. Helse, miljø og sikkerhet Opplyst av selger: Ang radon: Det ble gjort like etter at vi flyttet inn i 1992 av Finn Ugletveit ved Statens Strålevern. Det var måling over tid, som ikke viste for høye verdier. Det foreligger ingen dokumentasjon på dette. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder på innvendige trapper opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav.
Innbo og løsøre
Følgende hvitevarer følger med boligen: Komfyr og vifte, to kombiskap og oppvaskmaskin.
Følgende hvitevarer følger ikke med boligen: Fryseskap, vaskemaskin og tørketrommel.
Vedlagt salgsoppgaven følger NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør". Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen.
Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.
Lampe blyglass stue følger ikke med.
Komfyr og oppvaskmaskin følger med. To kombiskap og biljardbord med utstyr kan følge med.
Adgang til utleie
Boligen har ikke utleiedel. Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boligen.
Energi og oppvarming
Energimerking
F - undefined
Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten.
Oppvarming
Boligen har følgende oppvarmingskilder: Elektriske panelovner og varme i gulv der det er anlagt. Varmepumpe montert i gang/trapperom i underetasjen. Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.
Informasjon om strømforbruk
Selger opplyser å ha et årlig strømforbruk på ca. 23 000 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm. Avtalen følger målepunktet.
Økonomi
Kommunale avgifter
Kr. 22 493,- pr. 2026
Andre utgifter
Selger opplyser å ha følgende kostnader knyttet til boligen: - Årlig bygningsforsikring Fremtind - Alarm fra Sikkerhetsgruppen AS - Kabel-tv/internett fra Telenor Det er opp til kjøper å ev. inngå nye avtaler med ønskede tjenesteytere.
Eiendomsskatt
Kr. 8 684,- pr. 2026
I Oslo kommune er det eiendomsskatt på boliger og fast eiendom som overstiger en fastsatt verdi. Informasjonen over er hentet fra eiendomsskattelistene.
For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt
Formuesverdi
Primærbolig: Kr. 4 115 884,- pr. 2024
Sekundærbolig: Kr. 12 308 405,- pr. 2024
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.
For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Forsikring
Fremtind
Polisenr. 5803739
Tomt
Beskrivelse av tomt
Tomtestørrelse: 637 kvm (eiet)
Frittstående utebod/redskapsbod på ca. kvm. Tomten er med skrående terreng mot Vallhallveien.
Arealbekreftelse fra Oslo er vedlagt salgsoppgaven. Tomtegrenser er ikke kontrollert.
Adkomst
Adkomst fra Brannfjellveien.
Radonmåling
Det ble gjort like etter at vi flyttet inn i 1992 av Finn Ugletveit ved Statens Strålevern. Det var måling over tid, som ikke viste for høye verdier. Det foreligger ingen dokumentasjon på dette.
Områdebeskrivelse
Beskrivelse av nærområdet
Boligen ligger i et meget attraktivt og barnevennlig område på Ekeberg. Sentrumsnært med 11 minutters busstur, eller en liten sykkel/- spasertur til byen. God offentlig kommunikasjon i området via flere busslinjer. Eier bruker bussholdeplass Utsikten. 1-2 minutter å gå. Buss 34 og 74 bruker 11 minutter til Jernbanetorget. Eiendommen har gangavstand og tilhørighet til populære Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, bl.a. Kongshavn, Lambertseter og Holtet videregående skole. Området har et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Koselige Sletta kafe i Ballplassveien, bare bare fem minutter å gå Daglige innkjøp kan gjøres hos Spar nærbutikk på Simensbråten, Jacobs på Holtet eller Rema 1000 Ryen. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Manglerud, Bryn og Lambertseter kjøpesenter. Det er flere kaféer og restauranter i nærområdet. For barna og den aktivitetslystne er det kort vei til fotballbaner, ballbinge, lekeplass, idrettshall, skiløyper og treningssentre. Boligen ligger også i nærhet til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter med bl.a. kort vei til Ekebergsletta, Ekebergparken, Østensjøvannet og Østmarka. Ekebergsletta og Ekebergparken ligger nesten et steinkast fra eiendommen med idrettsanlegg, frisbee-golf, minigolf og EKT-gården med rideskole. Vinterstid kan skiene nesten tas på i hagen for å gå tur i lysløype på Brannfjell. Optimale turmuligheter sommer og vinter! Treningssenter på bl.a. Holtet, Ryen og Lambertseter. Det er også kort vei til fjorden med flere populære badeplasser, inkludert Bekkelagsbadet, Sørenga og Sydstranda på Ulvøya. Se vedlagt nabolagsprofil for ytterligere avstander og fasiliteter.
Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse.
Skoler og barnehager
Skolekrets: Boligen sokner til Ekeberg barneskole og Brannfjell Ungdomsskole. Se notat om Bjørvika Ungdomsskole.Det er flere barnehager i nærområdet, blant annet Lille Ekeberg, Vårveien, Læringsverkstedet og Brumlebassen.
Offentlige forhold
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for oppføring av tomannsbolig, datert 1981. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: - 1. etasje: Det er ikke tegnet inn tilbygg ved entré/gang, det foreligger ingen sak om dette hos plan og bygg. - Det er oppført vinterhage på terrassen. Dette var ikke søknadspliktig ved oppføring ifølge selger. - U. etasje: Dagens innredede soverom med adkomst via entré/gang er opprinnelig en bod. Garasje Det foreligger ikke ferdigattest for garasjen. Det foreligger godkjent melding fra kommune. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: - Gangdør på siden er fjernet og erstattet med en bredere garasjeport. Kjøper overtar ansvar og risiko for manglende ferdigattester og søknader. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er private, vedlikeholdsansvaret påhviler eier av boligen. Kjøper oppfordres til å se informasjonsskriv fra Oslo Kommune om vedlikeholdsarbeid av kommunale vannledninger i Brannfjellveien. Arbeidet vil forekomme en gang mellom 3 kvartal 2026 og 1 kvartal 2028. Kommunen plikter også å informere om tilstand på private stikkledninger fra Brannfjellveien og inn til selve huset. Dersom tilstanden er for svak pålegges eier og eventuelle andre eiere av samme private ledning til å utbedre for egen regning. Eier deler adkomst fra Brannfjellveien og ned til boligene sammen med eier av Brannfjellveien 12 A. Per i dag er det en praksis at nabo i 12 A benytter sti nede utenfor underetasje når de skal gå til Bussholdeplass ved Utsikten/Valhallveien. Brannfjellveien 12 A og 12B har gjensidig adkomst. Deler av adkomsten på brostein fra garasje og ned mot Brannfjellveien 12 A er oppvarmet med varmekabel.
Regulerings- og arealplaner
Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220), også kalt «småhusplanen». Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Plan- og bygningsetaten har igangsatt revidering av småhusplanen, den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Oslo kommune har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i de områdene småhusplanen gjelder. Vedtaket forbyr alle tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6, og gir blant annet sterke begrensninger i muligheten for rivning, oppføring og bygningsmessige endringer. Det er gjort enkelte unntak fra forbudet. Det er for eksempel tillat å gjøre innvendige tiltak, som bruksendring, så lenge det ikke innebærer opprettelse av en ny boenhet. For mer informasjon se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2022072153&fileid=10231629.
Odel
Det hviler ikke odelsrett på eiendommen.
Konsesjon
Kjøp av eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Dersom eiendommen er større enn 2 mål plikter kjøper å undertegne dokumenter i forbindelse med søknad om konsesjonsfrihet.
Tinglyste heftelser og forpliktelser
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/236/189: 02.11.1979 - Dokumentnr: 19363 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:125 Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:188 Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:189 Bestemmelse om garasje/parkering 17.09.1999 - Dokumentnr: 51650 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Med flere bestemmelser 26.11.1976 - Dokumentnr: 26341 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:134 Bnr:2 11.08.1981 - Dokumentnr: 924331 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr.134,bnr.40 01.04.1980 - Dokumentnr: 506472 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Gjelder denne registerenheten med flere 20.10.1891 - Dokumentnr: 900173 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:127 02.11.1979 - Dokumentnr: 519364 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:125 02.11.1979 - Dokumentnr: 19363 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:134 Bnr:36 Bestemmelse om garasje/parkering 301/134/36: 02.11.1979 - Dokumentnr: 19363 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:125 Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:188 Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:189 Bestemmelse om garasje/parkering 17.09.1999 - Dokumentnr: 51650 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Med flere bestemmelser 26.11.1976 - Dokumentnr: 26341 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:134 Bnr:2 11.08.1981 - Dokumentnr: 924331 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr.134,bnr.40 01.04.1980 - Dokumentnr: 506472 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Gjelder denne registerenheten med flere 20.10.1891 - Dokumentnr: 900173 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:127 02.11.1979 - Dokumentnr: 519364 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:236 Bnr:125 02.11.1979 - Dokumentnr: 19363 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:134 Bnr:36 Bestemmelse om garasje/parkering Hovedeiendommen er tidligere utskilt fra eiendommen med KNR: 0301 GNR: 236 BNR: 125 i Oslo kommune («hovedbølet»). På hovedbølet kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som også gjelder for denne eiendommen. Dette kan for eksempel være rett for kommunen til å anlegge og reparere vann- og kloakkledninger, bestemmelser om bebyggelse, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Heftelsene kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av rettighetene.
Legalpant
Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.
Øvrige kjøpsforhold
Diverse
Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.
Overtagelse
Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.
Sentrale lover
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Generelle bestemmelser: Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven.
Boligkjøperforsikring
I samarbeid med Storebrand og HELP tilbyr Nordvik Boligkjøperpakke til våre boligkjøpere. Boligkjøperpakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle de forsikringene du trenger til den nye boligen din. Boligkjøperpakke Hus inneholder: Boligkjøperforsikring fra HELP, flytteforsikring, innboforsikring Super og husforsikring Super fra Storebrand. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen. Forsikringen gjelder i 5 år fra overtakelsen. Flytteforsikring dekker skade på eiendeler under flytting ved plutselig og uforutsett hendelse som oppstår under transport eller i forbindelse med bæring mellom bolig, bil eller lagringssted. Forsikringen varer i 1 år fra budaksept. Innboforsikring Super dekker tingene dine ved blant annet tyveri, brann eller vannskader. Vår beste innboforsikring Super inkluderer blant annet uflaksforsikring, bistand ved ID-tyveri og psykologhjelp ved alvorlige hendelser hjemme. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Husforsikring Super dekker alt fra brann og vannskader til naturskader og bekjempelse av rotter og mus. I tillegg inkluderer Super-dekningen vannskader fra våtrom, sopp- og råteskader, og følgeskader på bygningen som skyldes håndverkerfeil. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Velger du Boligkjøperpakke Hus+ får du i tillegg renteforsikring: Renteforsikringen kan hjelpe deg med rentekostnaden og forsikringspremien på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Forsikringen gjelder i 9 måneder (3 måneder karenstid) og dekker inntil 15 000 kroner i måneden. Boligkjøperforsikring fra HELP kan også kjøpes separat og inkluderer da flytteforsikring fra Storebrand. Boligkjøperpakke/Boligkjøperforsikring må tegnes senest ved kontraktsignering og gjelder fra overtakelsen. Kjøper blir kontaktet av Storebrand med et tilbud på videre forsikring av hus og innbo. Se pris og mer informasjon om forsikringene i produktarket vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.
Betalingsbetingelser
Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).
Viktig informasjon om budgivning
Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning. Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.
Tilbud på finansiering
Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Offentligrettslig pålegg
Kjøper oppfordres til å se informasjonsskriv fra Oslo Kommune om vedlikeholdsarbeid av kommunale vannledninger i Brannfjellveien. Arbeidet vil forekomme en gang mellom 3 kvartal 2026 og 1 kvartal 2028. Kommunen plikter også å informere om tilstand på private stikkledninger fra Brannfjellveien og inn til selve huset. Dersom tilstanden er for svak pålegges eier og eventuelle andre eiere av samme private ledning til å utbedre for egen regning.
Hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.
Personopplysningsloven
Personopplysninger vil bli behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Ved å registrere deg som interessent og/eller budgiver eller kjøpe vil vi innhente, behandle og registrere personopplysninger om deg. Eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Denne oppbevaringsplikten begrenser muligheten for å få slettet personopplysninger. Du kan lese mer om Nordviks behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på nordvikbolig.no/personvern.
Om oppdraget
Eiendomsmeglers vederlag
Vederlag: Provisjon: 0,70% av salgssum (min. kr. 45 000,-) – estimert til kr. 94 500,- Finn.no Ukens bolig - pris per uke i salgsperioden kr. 4 900,- Grunnpakke Hus kr. 13 900,- Markedspakke inkl. trykket salgsoppgave. Kampanjetilbud frem til 1/1-2026 kr. 16 900,- Oppgjørshonorar** kr. 8 500,- Rabatt vederlag/provisjon kr. 2 000,- Tilrettelegging kr. 12 900,- Visningshonorar/overtagelseshonorar per stk. kr. 3 900,- Utlegg: Utlegg foto - Interiør og fasade ca. kr. 5 000,- Utlegg tilstandsrapport ca. kr. 14 000,- Utlegg veiledningstime stylist kr. 2 000,- Samlet skal selger betale kr. 174 500,- for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning. Dersom oppdraget utløper eller blir sagt opp, uten at handel er kommet i stand, har megler krav på et rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger) samt eventuelle utlegg. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen som er kr. 3 900,-.
Vedlegg til salgsoppgaven
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.
Ansvarlig megler
Hanne Eika Klempe, Salgsleder / Eiendomsmegler / Partner
959 24 589
h.klempe@nordvikbolig.no
Megler
Kristoffer J.S Johannessen, Eiendomsmegler
951 27 617
k.johannessen@nordvikbolig.no
Meglerforetaket
Juridisk navn: Meglerhuset Nordstrand AS
Org. nr.: 833671642
Ekebergveien 233, 1162 OSLO
Samarbeidspartnere og foretak med tilknytning til Nordvik
Meglerforetaket og Nordvik-kjeden samarbeider med en rekke foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med megleroppdraget. - Storebrand leverer boligselgerforsikring, finansieringsløsninger og forsikringer til kjøper - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Flytte- og lagringstjenester gjennom Loyalty, oppussing gjennom Steddy, brebånd levert av Telenor, alarm levert av Sector alarm, strøm levert av Fjordkraft og Fortum og utleietjenester levert av Utleiemegleren. Hvilke tilbud kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger. Nordvik bolig AS, som er franchisegiver for Nordvik-kjeden, eier aksjer i Bomega AS (Hjem.no).
Trygg bolighandel med Nordvik
Forsikringer
Hos oss i Nordvik har vi for gode forsikringer til både deg som skal selge og deg som skal kjøpe.
Boligforsikring
Bilder
Ingen kjenner nabolaget bedre!
Hva sier innbyggerne om Nordstrand?
Nordvikundersøkelsen gjør deg litt bedre kjent med området boligen ligger i, og får frem fakta, funn og innsikt som vi tror kan være nyttig ved valg av ny bolig.
Hele undersøkelsen finner du her.
Trivsel
86%Vil bli boende i bydelen dersom de skulle flyttet i dag.
Søndagsaktivitet
- Er ute, på tur, ski, trening (68%)
- Venner, familie, besøk, middag (8%)
- Slapper av, ser på TV, leser (25%)
- Jobber i hage/hus (10%)
Hva er innbyggene mest stolt av i nabolaget?
Vennlig og hjelpsomme naboer
74%Av alle innbyggene beskriver naboene sine som vennlige og hjelpsomme.
All data er hentet fra Nordvikundersøkelsen gjennomført våren 2025 i samarbeid med Norstat.
Hanne Eika Klempe
Salgsleder / Eiendomsmegler / Partner
Nordstrand
Selge bolig?
Slik hjelper jeg deg til
et godt salg
Er du klar til budrunde?
Hva er din bolig verdt?
Kristoffer J.S Johannessen
Eiendomsmegler
Nordstrand
Selge bolig?
Slik hjelper jeg deg til
et godt salg
Er du klar til budrunde?