En guide til tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten kan for mange virke overveldende og vanskelig å forstå. Den er resultatet av en byggeteknisk undersøkelse av boligen, og skal sørge for at du som kjøper er best mulig informert om boligens faktiske tilstand.

"Som megler er jeg opptatt av at alle interessenter leser rapporten da den er et av dine aller beste verktøy for å sikre at boligen holder den standarden du forventer", sier Tage Myklebust Sande, eiendomsmegler og partner i Nordvik Bergen.

Har du planer om å kjøpe bolig eller selge bolig? Da har vi laget en enkel guide for å hjelpe deg å navigere i de ulike forkortelsene, tilstandsgradene og de byggetekniske begrepene. Selv om undersøkelsen fra bygningssakkyndig (takstmann) er grundig, er det viktig å huske at den ikke nødvendigvis er fullstendig – derfor gjelder det å vite hva du skal se etter.

Hva betyr de ulike tilstandsgradene (TG0, TG1, TG2, TG3)?

I tilstandsrapporten tildeles ulike bygningsdeler en tilstandsgrad (TG). Dette er et karaktersystem som gir en vurdering av den tekniske tilstanden. For å gjøre det enkelt å forstå hva for eksempel TG2 betyr, eller når TG3 krever tiltak, har vi samlet oversikten her:

Ekspertråd: Er TG2 og TG3 alltid grunn til panikk?

Mange boligkjøpere får hjertet i halsen når de ser TG2 eller TG3 i en rapport, men det er ofte helt unødvendig.

Hva betyr arealmålingene i tilstandsrapporten (BRA)?

En annen viktig del av rapporten er boligens areal. Her er de vanligste forkortelsene du vil møte på når du er på visning:

• BRA-i (Internt bruksareal): Arealet innenfor boenhetens vegger. Dette omfatter blant annet stue, kjøkken, soverom, bad, entré og interne boder.
• BRA-e (Eksternt bruksareal): Inkluderer annekser, garasjer, eksterne boder og utvendige arealer som tilhører boenheten.
• BRA-b (Innglasset balkong): Arealet av innglassede balkonger.
• BRA (Totalt bruksareal): Resultatet av BRA-i, BRA-e og BRA-b kombinert.

Hvilke feil og mangler i rapporten er mest alvorlige?

De dyreste skadene og manglene rammer gjerne tak, yttervegger, våtrom og selve boligens konstruksjon. Disse er ofte kostbare å erstatte og krever fagpersoner ved utbedring. Tage ber interessenter være spesielt oppmerksomme på følgende punkter:

• Fukt og råte: Fukt danner grobunn for råte, og er det funnet råte, finnes det fukt. Begge kan være svært kostbare å utbedre. Fukt oppdages gjerne i våtrom, kjellere, loft, på tak og i yttervegger, mens råte kun vokser på treverk.
• Feil og skader på våtrom: Våtrom krever riktig utførelse. Membranen er et vanntett sjikt som hindrer vann og fukt i å trenge inn i konstruksjonen. På et bad ligger membranen vanligvis under flisene i våtsonen. Siden fliser og fuger i seg selv ikke er vanntette, er membranen boligens fremste forsvar mot fukt, og dersom det er feil på den, kan fukten forårsake store skader.
• Ulovligheter: Om du kjøper en bolig med ulovligheter (f.eks. en ulovlig kjellerstue), arver du ansvaret. Du må da potensielt søke ettergodkjenning selv eller tilbakeføre til opprinnelig tilstand.
• Radonfunn: Radon er en naturlig forekommende, usynlig og luktfri radioaktiv gass som kan trenge inn i boliger fra grunnen. Forekomsten varierer fra område til område, blant annet avhengig av berggrunn og grunnforhold. Her er det helseplagene, ikke nødvendigvis kostnaden for utbedring, som er det alvorligste.

Lurer du på hvordan slike mangler vil påvirke salgsprisen på din nåværende bolig? Bestill en uforpliktende verdivurdering av din lokalmegler her, så går vi gjennom eiendommen din sammen.

Eksempler på mindre alvorlige mangler med TG2 og TG3

Kontekst er avgjørende for tilstandsgraden. Her er noen eksempler på at avvik kan høres verre ut enn det faktisk er, eller at regelverket har blitt myket opp de siste årene:

• Skjeve gulv: Tidligere ga skjeve gulv ofte høy tilstandsgrad, men etter oppdateringer gis det nå i hovedsak TG 3 kun ved alvorlig svikt eller store avvik. En viss skjevhet i eldre bygårder er normalt og ikke nødvendigvis farlig.
• Rekkverkshøyde på balkong: Mange eldre balkonger oppfyller ikke dagens strenge krav til høyde på rekkverket. Der dette tidligere ga direkte TG 2, gis det i dag ofte kun som en bemerkning i rapporten, da det ikke er tilbakevirkende krav om utbedring.
• Ildsted og manglende gulvplate: Ildsted er faktisk ikke lenger et krav som eget kontrollpunkt i rapporten (for rekkehus og eneboliger er det i hovedsak skorstein over tak som vurderes). Dersom en brannsikker gulvplate mangler, vil dette i dag oftere gis som en bemerkning knyttet til lovlighet og dokumentasjon, fremfor en direkte TG 3.
• TG 2 på overflater: Gitt ved større, men normal slitasje. Slitasje er ikke nødvendigvis pent, men det er heller ikke farlig – og overflater er ofte enkle å pusse opp.
• TG 2 på baderomsventilasjon: Ofte forårsaket av mangel på tilluft. Dette kan i noen tilfeller løses enkelt ved å etablere en luftespalte ved baderomsdøren.

Tilstandsrapporten er et uunnværlig verktøy for deg som boligkjøper.

Ved å forstå hva en tilstandsgrad innebærer, kan du ta informerte beslutninger og unngå ubehagelige overraskelser. Lykke til med boligreisen!

Ofte stilte spørsmål om tilstandsrapport

Er tilstandsrapport lovpålagt ved salg av bolig?

Strengt tatt er det ikke lovpålagt med en tilstandsrapport, men etter at den nye avhendingsloven trådte i kraft i 2022, frarådes det på det sterkeste å selge bolig uten. Uten en godkjent tilstandsrapport vil du som selger ha et enormt økonomisk ansvar for eventuelle skjulte feil og mangler i etterkant av salget.

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport (boligsalgsrapport) varierer basert på boligens størrelse (areal) og type (leilighet vs. enebolig), men ligger normalt et sted mellom 8.000 og 20.000 kroner. Din eiendomsmegler bestiller vanligvis denne på dine vegne via samarbeidende bygningssakkyndige.

Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?

En tilstandsrapport anses som gyldig inntil 12 måneder fra befaringstidspunktet. Dersom boligen ikke blir solgt innen denne perioden, må rapporten normalt sett oppdateres for å være gjeldende.