En guide til tilstandsrapporten

Begrepsoversikt

Tilstandsrapport: En tilstandsrapport er resultatet av en byggteknisk undersøkelse av boligen. Den tildeler ulike bygningsdeler tilstandsgrader med tilhørende beskrivelse, og skal sørge for at kjøperen er best mulig informert om boligens faktiske tilstand, men, som kjøper kan man ikke stole blindt på tilstandsrapporten selv om undersøkelsen er grundig, er den ikke nødvendigvis fullstendig.

TG 0: Ingen avvik og bygningsdelen er så god som ny. Med TG 0 skal det foreligge dokumentasjon på god faglig utførelse.

TG 1: Mindre og normal slitasje, og i god stand. TG 1 brukes også om nyere deler hvor det mangler dokumentasjon.

TG 2: Betydelig avvik, men ikke nødvendigvis alvorlige. Graden kan skyldes større slitasje, feil utførelse, skade eller at bygningsdelen har nådd en viss alder.

TG 3: Store avvik med mulig behov for strakstiltak. TG 3 kan bety trøbbel i form av funksjonssvikt og behov for snarlig utbedring. Men TG 3 er ikke alltid like ille - her er det viktig med kontekst. Her har vi noen eksempler litt lengre ned i saken.

TG IU: Bygningsdelen er ikke undersøkt. Dette brukes i tilfeller hvor det ikke var praktisk praktisk mulig å undersøke, for eksempel dersom taket var dekket av et tykt lag med snø.

BRA-i: Internt bruksareal. Brukes om alle oppholdsrom, inkludert innvendige boder.

BRA-e: Eksternt bruksareal - inkluderer annekser, garasjer, eksterne boder og eksterne arealer som tilhører boenheten.

BRA-b: Innglasset balkong.

BRA: Totalt bruksareal, resultatet av BRA-i, BRA-e og BRA-b kombinert.

Hvilke mangler er mest alvorlige?

De dyreste skadene og manglene rammer gjerne tak, yttervegger, våtrom og selve konstruksjonen. Disse er ofte kostbare å erstatte og krever fagpersoner ved utbedring. Utover dette burde man generelt være oppmerksom på følgende:

Fukt og råte: Fukt danner grobunn for råte, og er det funnet råte, finnes det fukt. Begge kan være svært kostbare å utbedre og skadeomfanget kan være vanskelig å vurdere. Fukt oppdages gjerne i våtrom, kjellere, loft, på tak og i yttervegger, mens råte vokser kun på treverk.

Feil og skader på våtrom: Våtrom er bygget for å tåle mye fukt og vann, noe som krever riktig utførelse og solid tilstand. Membranen er boligens fremste forsvar mot fukt, og dersom det er feil eller mangler på membran, kan fukt forårsake ytterligere skader.

Ulovligheter: Om du kjøper en bolig med ulovligheter, for eksempel en ulovlig kjellerstue eller brygge, arver du ansvaret for disse. Du må da potensielt søke ettergodkjenning selv, og utbedre arbeidet om det ikke innfrir gjeldende krav. Blir det oppdaget av kommunen, kan du pålegges å rive eller utbedre, samt å bli utsatt for tvangsmulkt. Resultatet kan bli unødvendig hodebry og utgifter.

Radonfunn: Radon er en helsefarlig gass som kan sige opp fra grunnen og føre til lungekreft. Her er det ikke kostnaden som er alvorlig, men de potensielle helseplagene.

Øvrige feil og mangler: Manglende dokumentasjon, skade på tak og høy alder kan være ting du burde merke deg, men som ikke nødvendigvis er alvorlige. Manglende dokumentasjon kan være et varsel om feil utførelse, men trenger ikke være det. Skade på tak kan være billig om det utbedres i tide, men dyrt om vann lekker inn. Høy alder kan bety snarlig funksjonssvikt, men det kan like gjerne hende at bygningsdelen varer i mange år. Her er kontekst viktig, men også hvor usikkerhet er vanskelig å unngå.

Eksempler på mindre alvorlige mangler men med TG2 og 3

TG 3 på skjevt gulv: Gulv får TG 3 dersom skjevheten er på et visst nivå, men skjeve gulv er ikke nødvendigvis farlige i seg selv. Årsaken bør i midlertidig undersøkes.

TG 2 på balkong: En god del balkonger oppfyller ikke dagens krav til høyde på rekkverket og får dermed TG 2. Utover at det anses som mindre trygt enn rekkverk med høyde som tilfredsstiller dagens krav, er det ingen krav om utbedring.

TG 3 på ildsted: Dersom et ildsted mangler en brannsikker gulvplate foran ildstedet, bryter dette med krav til brannsikkerhet og ildstedet kan få TG 3. Selv om en gulvplate er viktig, er dette en enkel løsning.

TG 2 på overflater: TG 2 blir gitt ved større, men normal slitasje. Slitasje er ikke nødvendigvis pent, men det er heller ikke farlig. Overflater er også som regel enkle og rimelige å pusse opp.

TG 2 på baderomsventilasjon: En vanlig grunn til at bad får TG 2 på ventilasjon er mangel på tilluft. Dette kan i noen tilfeller være relativt enkelt å utbedre - man trenger da kun å etablere en luftespalte ved døren.

Tilstandsrapporten er et viktig verktøy for alle boligkjøpere. Ved å forstå de ulike tilstandsgradene og hva de innebærer, kan du ta informerte beslutninger og unngå ubehagelige overraskelser. Vi håper denne guiden har gjort det litt enklere å navigere i rapportens mange detaljer. Lykke til med boligkjøpet!