Hva vil påvirke boligprisene i Oslomarkedet framover?

Renteøkning eller ikke?

– Gitt at det blir en renteøkning. Hvordan vil det påvirke boligprisene generelt i Oslo området?

– Boligprisene i Oslo påvirkes først og fremst av balansen mellom tilbud og etterspørsel etter boliger, og dersom det kommer en renteøkning blir det noe dyrere å låne penger og da vil etterspørselen på kort sikt kunne komme til å gå litt ned. Det som imidlertid er mer interessant å se på, er rentebanen over lengre tid. Vi vil sannsynligvis se en rentebane som er noe stigende. For boligmarkedet kan dette være med på å dempe etterspørselen noe.

– Fordi det har vært såpass mye snakk om renteøkning i det siste, har markedet allerede regulert dette inn i dagens prisnivå. En renteøkning i 3. kvartal vil derfor ha liten effekt på kort sikt.

– Dersom det ikke blir en renteøkning?

– Dersom renten holdes uendret blir rentebanen viktig å følge med på. Erfaringsmessig flater markedet ut i 3. og 4. kvartal, det blir sannsynligvis tilfellet også i 2018.

– Boligprisene i Oslo gikk svakt ned i juni og juli, totalt sett ca 2 prosent nedgang. I august vil prisene gå opp igjen med ca 2 prosent og videre litt vekst ut året. Tilbudssiden i markedet i 3. og 4. kvartal blir relativt høy.

Bomprisene gir økt interesse for Stor-Oslo

Å bo sentralt medfører ikke bare dyrere boliger, men også en del ekstra kostnader for husholdningen, som bompriser.

– Med dagens priser må beboerne bosatt utenfor bomringen betale mange tusen kroner i året for å kjøre inn til byen. Dette demper etterspørselen, og flere kjøper heller bolig i ytre deler av Stor-Oslo, som har enda flere fasiliteter. For eksempel Ski, Drøbak, Bærum, Lier, Nittedal, Romerike har erfart økt tilflytting fra Oslo.

– Påvirker dette også boligeiere innenfor ring 1, 2 og 3?

– Man kan i svak grad se at folk lar seg påvirke av bomprisene i en boligkjøpssituasjon. Vi ser også at markedet for utleieboliger går desidert best rundt knutepunkter med godt kollektivtilbud. De fleste som eier leiligheter under 80 kvadratmeter eier ikke bil, og er avhengig av kollektivtransport. Mange av dem som har leilighet over 80 kvadratmeter og bil, som også ønsker å bo så sentralt som mulig, kvitter seg med bilen etterhvert.

– En annen kostnad man fremdeles venter på at markedet skal ta innover seg, er eiendomsskatten som nå har fått sitt fotfeste i Oslo. Eiendomsskatten beregnes av promille av linkningsverdien, og startet på 2 promille, nå er den 3 promille. Når boligprisene øker stiger eiendomsskatten, og dersom eiendomsskatten stiger mer enn 3 promille vil dette dempe etterspørselen etter boliger i Oslo.

Her finner du flere regneeksempler for beregning av eiendomsskatt, på Oslo kommunes nettsider.

Konsekvenser av den nye boligforskriften

– For markedet i Oslo fortsetter det som før: Kravet til 15 prosent egenkapital og 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig. Dette er særregler for Oslo kommune, for å forsøke å holde prisveksten moderat. For boligkjøpere vil dette bety at det blir mindre konkurranse i sekundærboligmarkedet og rundt de små enhetene - men prisene er fremdeles høye.

– Hvordan vil vi se effekten av dette i boligmarkedet?

– Fordi man må ha 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig i Oslo, blir det sannsynligvis godt prispress på mindre leiligheter utenfor Oslo. Utenfor Oslo vil flere få lån til å kjøpe sekundærbolig fordi det holder med 15 prosent egenkapital, så lenge det er innenfor fem ganger inntekt.

– Det ferdigstilles svært mange leiligheter i hovedstaden. Markedet for hus, rekkehus og tomannsboliger i Oslo er det for lite av, og markedet for leiligheter er i ferd med å bli ganske mettet. Derfor vil nok hus vil gå godt fremover, og leiligheter vil svinge mer i prisstigning ut ifra hvordan psykologien i markedet beveger seg.