Slik setter vi prisantydning på en bolig

Hvordan setter dere pris på boliger og hvilke parametere styrer dere etter?

Når vi skal verdifastsette eiendommene vi er på befaring på, bruker vi statistikk fra tidligere salg gjort i nærområdet. Vi velger da salg som er sammenlignbare med eiendommen vi vurderer. Standard på boligen, beliggenhet, planløsning, antall soverom, antall baderom, etc. er med å påvirke kvadratmeterprisen.

Vi bruker flere digitale verktøy for innsikt og analyse, men erfaringen vår og kunnskapen til nærområdet gjør at vi allerede på befaringen kan sette et prisintervall for eiendommen. Det er også viktig å se hva markedet tilbyr av tilsvarende eiendommer. Hvordan etterspørselen er for eiendommer i samme området vil også påvirke pris samt boligrenten. I tillegg diskuterer vi alltid eiendommene i felleskap på kontoret før vi fastsetter en endelig verdi.

Hva er fordeler/ulemper med for høy/lav pris?

Det er viktig å ikke sette en for høy eller lav pris. Setter man en for lav pris kan fordelen være at eiendommen får en svært god respons i form av mange interessenter og eiendommen selges over prisantydning. Ulempen med for lav prissetting er at man driver villedende markedsføring og kan få interessenter som føler seg lurt siden prisen er satt for lav i forhold til reell markedsverdi. Uteblir interessen blir det vanskelig å få god pris. Selger må alltid være villig til å selge til prisantydning, så megler kan ikke markedsføre boligen med en prisantydning selger ikke vil akspetere.

For høy pris har en tendens til å drepe interesse, og gjør markedet usikre på verdien. Det blir vanskelig å argumentere for prisen, og færre å forhandle med. Setter man for høy prisantydning kan man også miste budgivere og gi selger et dårlig salg. Man får en misfornøyd selger siden vi ikke har klart å selge til oppgitt prisantydning. Å prise eiendommene for høyt har ingen fordeler.

Tillit til prisen megler setter er også viktig for andre aktører, som for eksempel finansinstitusjoner, som må kunne stole på at megler som profesjonell aktør setter riktig pris.

Hvorfor blir prisetting mer krevende i et usikkert marked?

Det er krevende å treffe riktig pris hvis det er lang tid fra befaring til eiendommen skal ut i markedet. Når styringsrenten peker oppover og det ryktes om nye renteoppganger i tiden fremover, er det alltid vanskelig å vite hvor mye det vil kunne påvirke kjøpekraften til interessentene. Priser man for høyt i et krevende marked slik siste halvdel av 2022 ble, blir eiendommer liggende ute lenge og selger må ofte justere ned prisen fra opprinnelig prisantydning. Større usikkerhetsmarginer rundt hvilken retning markedet tar, må nødvendigvis med i vurderingen.

Forklar lokkepris og hvorfor man vil unngå det?

Lokkepris er et fenomen som meglere burde være ferdig med, og som skadet bransjens rykte for en del år tilbake. Lokkepris betyr at prisantydningen settes lavere enn et selger er villig til å selge eiendommen for. Det er villedende markedsføring, i strid med god meglerskikk og bidrar til å gjøre det vanskeligere for interessenter å orientere seg i boligmarkedet. Vi som eiendomsmeglere skal være en objektiv og profesjonell aktør som setter riktig priser og dermed bidrar til trygg og forutsigbar bolighandel.

Hvorfor blir det noen ganger avvik mellom prisantydning og salgspris?

Det skjer fortsatt at eiendommer selges over prisantydning. Et sunt marked kjennetegnes av kjøper og selger har samme forventninger, og at salg for det meste havner rundt prisantydning. Men så er det slik at markeder drives av inflasjon og høykonjunktur– som meglere ikke alltid klarer å prise inn. Det kan medvirke til at salgsprisen avviker fra prisantydning. Dersom man har en helt unik eiendom, er det ofte svært krevende å sette en riktig pris. Dette gjelder for eksempel fritidsboliger med egen strandlinje eller påkostede boliger med mange kvaliteter.

Er det lokale forhold det er lurt å kjenne til når det gjelder pris?

Lokalkunnskap betyr alt om man skal levere stabile og gode tjenester. Det vil alltid være forskjeller på boligområder. Nærhet til sentrum, gode skoler i nærområdet, nærhet til E6 for pendlere, nærhet til marka, fabrikker i området, støy, etc. er noen kriterier som er med på å styre prissetting.

Tilbud og etterspørsel er som kjent det som påvirker markedsprisene på både varer og tjenester. Så lenge etterspørsel- og tilbudet er konstante, holder også prisene seg relativt uendret. Men det finnes flere årsaker som påvirker dette forholdet, og to viktige faktorer som kan ha stor påvirkning for boligprisingen er arbeidsmarkedet og nybygging.

Avvikling av en større lokal bedrift for eksempel noe som kan slå ut med tanke på både fraflytting fra byen og dermed færre interessenter i markedet. Større nybygg-prosjekter vil også påvirke prising av eiendom i det aktuelle nærområdet. Bygges det mye nytt i et område, vil det kunne resultere i et større tilbud enn etterspørsel. Det er også viktig å se på hva som bygges i området og hva som finnes fra før i det aktuelle området. Etablering av leiligheter i et eneboligområder, vil kunne være positivt i form av at eldre flytter fra eneboligene og inn i leilighet, og deres gamle hjem vil da få nytt liv hos en yngre familie. I et slik område vil det være et velfungerende marked, og prissettingen blir satt ut i fra målgruppene for området. Kunnskap om slike forhold som nevnt over er det lokale eiendomsmeglere som innehar.