Paal Bergs vei 85

Laster visningspåmelding...

Paal Bergs vei 85Bogerud

1/53

Utvalgte bilder

Bogerud: Paal Bergs vei 85

Prisantydning: 9 000 000,-

Totalpris: 9 175 893,-

Felleskost/mnd: 7 296,-

BRA-i: 129 m²

Bestill salgsoppgave

Bogerud

Velkommen til Paal Bergs vei 85 - et romslig og innholdsrikt rekkehus over to plan, beliggende i et veletablert og svært attraktivt område på Bogerud. Her bor du i et rolig og barnevennlig nabolag med trygg skolevei, samtidig som du har kort avstand til både Østmarka og Østensjøvannet med flotte tur - og rekreasjonsmuligheter året rundt. Boligen byr på tre gode soverom samt en svært romslig kjellerstue med stor møbleringsfrihet og en flott peis som skaper en lun og hyggelig atmosfære. Videre finner du et praktisk og funksjonelt kjøkken med hyggelig spiseplass og to flislagte bad. Fra stuen er det direkte utgang til en solrik vestvendt markterrasse og koselig, lukket hage - et herlig uterom hvor man kan nyte lange og hyggelige sommerkvelder! Det følger garasjeplass og utvendig bod.

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Rekkehus

Byggeår:: 1962

Soverom:: 3

Prisantydning:: 9 000 000,-

Omkostninger:: 9 345,-

Fellesgjeld:: 166 548,-

Totalpris:: 9 175 893,-

Felleskost/mnd:: 7 296,-

Fellesformue:: 42 500,-

Totalt BRA:: 137 m²

Tomteareal:: 16 158,2 m² (eiet)

Energimerking:: D

Garasje:: Ja

Veranda:: Ja

Visninger

søndag 7. juni, kl. 14:30 - 15:30 tirsdag 9. juni, kl. 18:00 - 19:00

Alle våre visninger har påmelding. Passer ikke tidspunktet, send megler en e-post og avtal tid for privatvisning.

Gi bud

Beliggenhet

Paal Bergs vei 85, 0692 OSLO

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Eiendomsmegler / Siviløkonom / Partner

930 95 015 l.johansson@nordvikbolig.no

1962

BRA-i: 129 kvm
BRA-e: 8 kvm
Totalt BRA: 137 kvm
TBA: 20 kvm

Beskrivelse:
Underetasje:
BRA-i: 73 kvm. Kjellerstue, bad, kontor, teknisk rom
Totalt BRA: 73 kvm

1. etasje:
BRA-i: 56 kvm. Kjøkken, bad, tre soverom, entré / gang, bod
BRA-e: 8 kvm. Utvendig bod
Totalt BRA: 64 kvm
TBA: 20 kvm.

Takstmannens kommentar til arealoppmåling:
Oppmåling er utført med avstandslaser på stedet og rundet opp/ned iht gjeldene avrundingsregler. Det gjøres oppmerksom på at dør -/vindusnisjer, innvendige vegger, sjakter og kanaler inngår i bruksarealet (BRA), jf. NS 3940:2024 og takstbransjens retningslinjer ved arealmåling. 1.etasje er målt til 56,4m² og rundet ned til 56m². Underetasjen er målt til 72,6m² og rundet opp til 73m².

Rekkehuset består av: Underetasje: Kjellerstue, innredet bad, innredet kontor og teknisk rom 1. Etasje: Kjøkken, bad, tre soverom, bod og entré / gang Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Boligens første etasje: Inngangsparti: Eiendommen ønsker velkommen med et hyggelig inngangsparti hvor det er lagt belegningsstein foran boligen. Her er det god plass til sittegrupper og hyggelig beplantning som skaper en lun og innbydende atmosfære. Det er satt opp gjerde mot vei som sørger for god skjerming og privatliv. Videre leder et sjarmerende lite trappeløp opp til boligen. Entré / gang: Koselig og praktisk entré med god plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Det er også rom for skoskap, kommode eller annet ønsket møblement. Gulvet er flislagt, noe som gjør rommet både slitesterkt og lettstelt. Kjøkken: Pent kjøkken fra HTH med profilerte, lakkerte fronter og heltre benkeplate. Kjøkkenet byr på gode arbeidsflater samt rikelig med skap- og benkeplass. Integrerte og medfølgende hvitevarer inkluderer stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Det er også plass til spisebord, perfekt for hyggelige hverdagsmåltider og sosiale sammenkomster. Bad: Flislagt baderom innredet med badekar, frittstående toalett, servant og vegghengt speil med belysning. Badet har flislagte gulv med varme, flislagte vegger samt malt panel i himling. Tre soverom: Boligen har hele tre soverom av gode størrelser. Hovedsoverom har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattobrod og garderober. De to mindre soverommene har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Her ligger alt til rette for å innrede både barnerom, gjesterom og hjemmekontor etter behov. Boligens underetasje: Stue: Romslig og innbydende stue med god plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Rommet har en flott eldre peisovn som gir god varme og skaper en lun atmosfære på kjølige høst- og vinterkvelder. Det er også plass til lesekrok eller spisebord etter ønske og behov. Fra stuen er det direkte utgang til en herlig markterrasse og hage. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og hyggelig utsyn mot uteområdet. Terrasse og hage: Fra stuen er det direkte utgang til en herlig terrasse på ca. 20 kvm, vendt mot en idyllisk og pent opparbeidet hage. Terrassen har god plass til sittegruppe, loungeområde og grill, og fremstår som et perfekt sted for hyggelige sammenkomster og avslappende sommerdager. Terrassen er oppført i treverk med terrassebord på gulv, og er skjermet med levegg og hekk på begge sider som bidrar til en privat og lun atmosfære. Uteplassen er også utstyrt med elektrisk markise, strømuttak, vannuttak, varmelampe og utebelysning, noe som gjør den svært funksjonell og innbydende gjennom store deler av året. Videre leder terrassen ned til en flott opparbeidet hage med gressplen, prydbusker og variert beplantning som skaper et grønt og hyggelig uterom. Bad: Pent baderom oppusset i 2017. Badet er innredet med servantinnredning, vegghengt speilskap med belysning, vegghengt toalett samt dusjhjørne med innfellbare glassdører og regnfallsdusj. Det er fliser på gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt himling med downlights. Videre er det etablert en praktisk nisje med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Kontor: Praktisk innredet kontor med plass til skrivebord og øvrig ønsket møblement. * Arealet i underetasjen som i dag benyttes som bad, teknisk rom og kontor, var opprinnelig klassifisert som kjeller, sluse, tørkerom og matbod. Dette er rom definert som tilleggsdel, altså rom som ikke er beregnet for varig opphold. Ombygginger som innebærer endring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktige. Det foreligger imidlertid ikke dokumentasjon på at endringene er byggemeldt eller godkjent av kommunen. Tilstandsrapport for boligen er vedlagt salgsoppgaven. Se denne for nærmere informasjon om tilstandsgrad.

Boligen disponerer egen garasje som følger boenheten. Garasjen er utstyrt med motorisert port med ny motor installert i april 2026, samt dobbel stikkontakt og montert elbillader. Pris for lading er fastsatt til kr 1,85 inkl. mva. per kWh. Over garasjen er det etablert en praktisk hems med gode lagringsmuligheter. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

2010: - Ny inngangsdør 2010 2013: - Nytt kjøkken - 5 nye vinduer - Ny markiser kjøkken og soverom 2017: - Hovedsoverom pusset opp 2020: - Nytt bad 2020, relagt nye fliser på hele gulvet og to vegger juni/juli 2021. 2022: - Nytt tak i boden - Nytt tak tilbygg - Ny markise tilbygg - Ny mur, rebehandlet 2025 - Nytt integrert kjøleskap august 2023: - Pusset opp barnerom 2025: - Integrert fryser desember 2025 - Barnerom pusset opp 2025 2026: - Ny motor garasjeport

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye. Følgende opplysninger er spesielt viktig å merke seg: - Vet du om det har det blitt utført arbeid på bad/våtrom, enten i din eller tidligere eiertid? Svar: Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Oslo Bad & Renovering, 2020 og 2021. Nytt bad i tidligere eldre vaskerom og bod, og nytt teknisk rom med ny varmtvannsbereder. Nye rør i rør samt opplegg for vaskemaskin og strøm til tørketrommel. - Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Svar: Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Oslo Bad & Renovering, 2020 og 2021. - Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad eller vaskerom er bygget opp? Svar: Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Oslo Bad & Renovering, 2020 og 2021. Alt finnes dokumentert i boligmappa med mange bilder og dokumenter FDV. - Vet du om det er gjort endringer eller reparasjoner på tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende, enten i din eller tidligere eiertid? Svar: Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Det ble lagt nytt tak på tilbygg stue og utvendig bod av Gamlebyen Blikk i 2022. Ny motorisert markise med appstyring levert og montert av Markisemannen i 2022. Ny hagemur med trapp murt opp i 2022 og rebehandlet i 2025, arbeidet utført av AP Byggeservice AS. - Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten i din eller tidligere eiertid? Svar: Ja - Foreligger det en samsvarserklæring? Svar: Ja Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Lysteknikk Elektroentreprenør 05.05.2026 Visuell kontroll, jordfeilbryter test alle sikringer, måle jordforbindelser, kursfortegnelse. Lysteknikk Elektroentreprenør 19.03 og 28.03.25 Bytte til LED armatur med stikk på bad oppe. Lysteknikk Elektroentreprenør 04.02 og 10.02.2025 Byttet til LED dimmer. 2 stk. i gang oppe og 1 stk. stue - kjeller. Byttet dimmer til taklampe på kjøkken. Lysteknikk Elektroentreprenør 26.01.2023 ELkontroll av boligen. Bestilt av borettslaget 09.01.23 Lysteknikk Elektroentreprenør Bytte av baderomsvifte Elektriker Gruppen 2020 Elektrisk arbeid nytt bad. Elektriker Gruppen SMP AS 23.08.2017 Installasjon soverom og oppholdsrom. Elektriker Gruppen AS 23.04.2013 Montere nytt stikk ved gulv og ny bryter soverom ved kjøkken. Totaltek AS 30.10.2009 Rehabilitering til nye sikringer med overspenningsvern i sikringsskap Totaltek AS 26.11.2009 Varmekabel to soverom ved inngang - Vet du om det elektriske anlegget har blitt kontrollert? Svar: Ja Når ble kontrollen utført? 05.05.2026. - Er det installert el-billader på eiendommen/boligen? Svar: Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: EDA elektro montert i garasje i 2019. - Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere, herunder bruksendringer kjeller/loft etc.? Svar: Ja - Var tiltaket søknadspliktig? Svar: Nei Eventuell kommentar: Ble gjort på 1980-tallet. - Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten i din eller tidligere eiertid? Svar: Ja Når ble målingen gjennomført og foreligger det dokumentasjon? Det er montert radonsug. - Vet du om det er eller har vært feil ved bad/vaskerommet, f.eks sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Svar: Ja Beskriv: Sprekk i flis på det eldste badet. - Vet du om det er eller har vært problemer med mur/pipe/ilsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller liknende? Svar: Nei Eventuell kommentar: Har egen elektrisk vifte som kan benyttes for bedre trekk. - Vet du om det er eller har vært feil med dreneringen? Eller om det er eller har vært fukt, sopp eller råteskader i underetasjen, kjeller eller krypkjeller? (herunder også sameiet/borettslagets fellesarealer) Svar: Nei Eventuell kommentar: Muren var helt tørr når nytt bad nede ble bygget. - Vet du om det er feil/utettheter i tak, terrasser/ fasade/ vinduer/ garasje, og/eller er det synlige skader? Svar: Nei Eventuell kommentar: Gamle vinduer og gammel terrassedør nede, men ingen utettheter som vi vet om. - Vet du om det er eller har vært feil med det elektriske anlegget? Svar: Nei Eventuell kommentar: Det er sjekket flere ganger den tiden vi har eid boligen. Kun faglært arbeid på alt. - Vet du om det er eller har vært sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende? Svar: Ja Beskriv: Det er noe forskjell i gulv på stue mellom original byggmasse og tilbygg. - Vet du om det er, eller har vært, insekter eller skadedyr i boligen, eller i tilhørende bygninger? For eksempel skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller lignende. Svar: Ja Beskriv: Har sett sølvkre på barnerom oppe. - Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag til vedtak som kan øke husleien/ festeavgiften / fellesutgiftene/ fellesgjelden? Svar: Ja Beskriv: Planlagt utbedring av tak.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: Utvendig: Taktekking: Hovedtaket er tekket med takpapp (iht eier), mens taket på tilbygget er tekket med pappshingel Taket (takkonstruksjon, taktekking og beslag) er hovedsakelig observert fra bakkeplan, da det ikke var satt frem stige på befaringsdagen. Dette var opplyst som et forhold som skulle tilrettelegges av eier i forkant av befaringen. Taket på tilbygget er imidlertid vurdert fra vindu. Det har derfor ikke vært mulig å foreta full inspeksjon av alle takflater, og det kan dermed foreligge avvik eller skader som ikke har vært mulig å avdekke ved befaringen. VEDLIKEHOLD: 2022: Ny takpapp på tilbygg og frittstående utebod. Utført av Gamlebyen Blikk. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløpsrør, pipebeslag og øvrige beslag er utført i lakkert stål. Taknedløpene er koblet til drensrør for bortledning av overvann. Kontrollen ble utført fra bakkenivå. Vurderingen er derfor begrenset av dette, og det kan derfor foreligge skader eller forhold som kun lar seg avdekke ved nærmere undersøkelser fra stige eller stillas. Ettersom befaringen ble gjennomført i oppholdsvær, er hverken tetthet eller funksjonen til nedløpene vurdert. Det er imidlertid ikke opplyst om noen feil eller mangler. Veggkonstruksjon: Veggkonstruksjonen over grunnmuren er av tre med utvendig stående kledning. Veggene er inspisert fra bakkeplan, balkong og gjennom vinduer. Vurderingen er derfor begrenset av dette, og det kan derfor foreligge skader eller forhold som kun lar seg avdekke ved nærmere undersøkelser fra stige eller stillas. Slike undersøkelser kan utføres av fagperson under tilfredsstillende sikkerhetsforhold dersom det er behov for en mer detaljert tilstandsvurdering. Takkonstruksjon/Loft: Taket er utført som pulttak med trekonstruksjon . Vurderingen av takkonstruksjonen er i hovedsak basert på byggets alder og fremlagt opplysninger fra eier. Det foreligger ingen inspeksjonsmulighet da dette er en lukket konstruksjon. Vinduer: Fabrikkmalte trevinduer med 2-lags isolerglass i 1.etasje. Produsert av NorDan Vinduene fremstår med normal bruksfunksjon og bruksslitasje ift. alder. Enkelte hakk og merker må forventes. MINDRE AVVIK: Det registrerer noe slitasje på innvendig utforing på det ene soveromsvinduet. Vinduer - Underetasje: Malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Dører: Fabrikkmalt entrédør av treverk med 2-lags isolerglass fra 2009. Lakkert balkongdør av treverk med 3-lags isolerglass fra 1979. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Fra kjellerstuen er det adkomst til en vestvendt markterrasse på 20m². Terrassen er oppført i treverk med terrassebord på gulvet. Det er levegg og hekk på hver side. Terrassen er ellers utstyrt med elektrisk markise, strømuttak, vannuttak, varmelampe og utebelysning. Bjelkelaget og fundamenteringen er ikke vurdert siden bygningsdelen er skjult. Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille består av trebjelkelag i 1.etasje og betongdekke i underetasjen. Etasjeskillet er ikke direkte tilgjengelig for kontroll og ligger skjult i konstruksjonen. Vurderingen er basert på byggeskikk og synlige løsninger. Opplysningene er derfor usikre, og det tas forbehold om at faktisk utførelse kan avvike fra det som er beskrevet. To utvalgte rom pr. etasje er kontrollert for høydeforskjell. Større avvik kan forekomme, da ikke alle rom er kontrollert. Det er kun gjort punktmålinger av gulvet på befaringen. Svanker og kuler kan forekomme. Pipe og ildsted: Boligen har teglsteinspipe med peis i kjellerstuen og peisovn på kontoret. Det er ildfastplate på gulvet foran ildstedet. Det Innvendig pipeløp er ikke kontrollert av takstmannen og ildstedet ble ikke funksjonstestet på befaringen. Det ble imidlertid ikke opplyst om noe feil eller mangler ved bruk. Rom Under Terreng: Deler av etasjen har vegger mot terreng. Veggene består av betong eller liknede som er påforet med papp, isopor og trefiberplater. Dette er en lukket konstruksjon som ikke kan kontrolleres uten inngrep. Det er foretatt hulltaking i ytterveggen på kontoret, og det ble gjennomført fuktmåling i trefiberplaten med Protimeter MMS 2. I tillegg ble det utført fuktsøk i indikatormodus på overflater mot terreng i teknisk rom og på kontoret. Det presiseres at vurderingen er basert på en begrenset undersøkelser, og tilstanden inne i konstruksjonen er ellers ukjent. Det ble ikke registrert noe unormalt fuktnivå, eller påvist noen tegn til fuktskader. Tomteforhold: Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Grunnforhold er ikke synlig for kontroll og det er ikke fremlagt noe dokumentasjon eller informasjon som sier noe om forholdet. Til info: Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen som helst geotekniske undersøkelser. Det er dermed svært begrenset muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet. Fuktsikring og drenering: Drenssystemet er fra byggeår. Bygningsdelen er skjult i byggegrunn så materialvalg/løsning er ikke mulig å konstatere. Yttervegger og gulv under eller i kontakt med terreng har normalt ikke nødvendig tetthet til å motstå vanntrykk. På utsiden av vanlige yttervegger og gulv mot terreng må det derfor være et trykkbrytende og drenerende lag som hindrer at det oppstår vanntrykk og som sørger for å lede vannet uhindret ned til drensledning og videre bort fra konstruksjonen. Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er utført i betong, murverk eller tilsvarende konstruksjon. Nøyaktig oppbygning og fundamentløsning er ukjent, da konstruksjonene i hovedsak ligger skjult og ikke er kontrollert. For boliger fra byggeperioden er det vanlig med grunnmurer og fundamentering utført etter eldre byggeskikk, ofte med plasstøpt betong eller murte konstruksjoner fundamentert direkte på grunn eller fjell. Vurderingen av grunnmuren er basert på bygningens alder (forventet levetid) samt synlige forhold og tilgjengelige observasjoner ved befaringen. Det ble ikke observert synlige forhold som indikerer vesentlige avvik eller skader på grunnmur eller fundament. Det bemerkes imidlertid at store deler av konstruksjonen er skjult, og at avvik derfor kan forekomme uten at dette nødvendigvis er synlig ved befaringstidspunktet. Terrengforhold: Boligen ligger i et skrånende terreng, der oversiden av huset er belagt med belegningsstein, mens nedsiden er opparbeidet med gressplen, blomsterbed og busker. Utvendige vann- og avløpsledninger: Det er opplyst i borettslagets vedlikeholdsplan at avløpsrør under samtlige hus ble fornyet i perioden 2015–2017. Det er imidlertid ikke fremlagt informasjon vedrørende utskifting av vannledninger, og disse vurderes derfor å være originale fra byggeåret. For boliger oppført rundt 1960 var det vanlig med vannledninger i kobber eller galvanisert stål. Boligen har offentlig avløp og vannforsyning via private stikkledninger. Vurderingen av utvendige vann- og avløpsledninger er basert på tilgjengelig informasjon, alder og forventet levetid, da bygningsdelene er skjulte og uten mulighet for kontroll. Til orientering kan nedgravde vann- og avløpsledninger påvirkes av terrengtrykk, telehiv og bevegelser i grunnen. Ved ustabile masser kan skadefrekvensen øke. Ledninger svekkes og eldes over tid som følge av belastning, driftsforhold og materialets levetid. TG2 Taktekking Eier opplyser at det ved stikkprøvekontroll ble avdekket mangelfull lufting med påfølgende fuktproblematikk. Det er ikke avdekket problemer inne i hver enkelt boenhet. Konsekvens/tiltak: Borettslaget skal utlyse en tilbudskonkurranse for rehabilitering av samtlige hovedtak som totalentreprise. Veggkonstruksjon Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere bedre lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmuren. Eier opplyser at eventuelle tiltak på yttervegger og fasadekonstruksjoner håndteres av borettslaget. Løsningen er imidlertid vanlig for byggetiden og fungerer normalt tilfredsstillende forutsatt at veggkonstruksjonen, herunder isolasjonstykkelsen, ikke er endret fra byggeåret. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fukt som trenger inn bak kledningen eller gjennom veggen få redusert uttørkingsevne. Over tid kan dette bidra til økt fuktbelastning og forkortet levetid på kledningen og tilhørende konstruksjoner. Takkonstruksjon/Loft Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Eier opplyser at det ved stikkprøvekontroll ble avdekket mangelfull lufting med påfølgende fuktproblematikk. Det er ikke avdekket problemer inne i hver enkelt boenhet. Konsekvens/tiltak: Borettslaget skal utlyse en tilbudskonkurranse for rehabilitering av samtlige hovedtak som totalentreprise. Vinduer - Underetasje Vinduene er av eldre dato noe som medfører økt risiko for punktering samt redusert isolasjonsevne og funksjonalitet sammenlignet med moderne vinduer. Enkelte overflatiske skader, som hakk og merker, er forventet på eldre vinduer. I tillegg er det registrert at vinduer er noe værslitte utvendig og det mangler lister innvendig. Konsekvens/tiltak: Vinduene fungerer tilfredsstillende til tross for alderen, men vinduene er av eldre dato, og fullstendig utskifting bør påregnes på lengre sikt. Uten tiltak må man forvente nedsatt funksjonalitet og varmetap. Dører Balkongdøra er av eldre dato, noe som medfører økt risiko for punktering samt redusert isolasjonsevne og funksjonalitet sammenlignet med moderne dører. Enkelte overflatiske skader, som hakk og merker, er forventet på eldre dører. Konsekvens/tiltak: Døren fungerer tilfredsstillende til tross for dette avviket, men døren er av eldre dato, og fullstendig utskifting bør påregnes på lengre sikt. Uten tiltak må man forvente nedsatt funksjonalitet og varmetap. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Terrassebordene er ikke tilfredsstillende understøttet i endene, og det er registrert råteskader i enkelte terrassebord. Forholdet kan skyldes mangelfull konstruktiv oppbygning kombinert med langvarig fuktpåvirkning over tid. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende understøttelse av terrassebordene samt skifte ut skadede bord. Uten tiltak kan bevegelser og fuktpåvirkning medføre videre nedbrytning og redusert levetid på konstruksjonen. Overflater Veggene og Innvendige tak har i all hovedsak normal bruksslitasje, men det registreres stedvis vedlikeholdsbehov som sparkelmerker, ujevnheter, sprekkdannelser og løs tapet, spesielt i underetasjen. Det registreres slitasje på parkettgulvet, samt stedvis fuktskadde parkettbord og knirk i enkelte gulv, spesielt i underetasjen. Konsekvens/tiltak: Boligen fungerer fint med de eksisterende overflatene. Eventuell utbedring bør vurderes basert på kjøperens egne preferanser og behov. Utbedring av knirk vil normalt kreve tilgang til undergulvet for avretting og/eller etterskruing. Uten tiltak vil knirken bestå og kan over tid fremstå som mer fremtredende. Pipe og ildsted Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipen er fra byggeåret, og det er ikke dokumentert eller opplyst om noen rehabilitering eller oppdatering av pipen etter oppføring. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Det bør gjennomføres kontroll av pipeløpet. Med tiden kan skorsteiner og piper bli slitt og skadet. En slitt og skadet pipe kan føre til dårlig trekk, og i verste fall pipebrann. Rom Under Terreng Kjeller-/underetasjer som benyttes til oppholdsrom har generelt økt risiko for fuktproblematikk sammenlignet med rom over terreng. Dette gjelder særlig der yttervegger er etterisolert eller innredet på innsiden, da slike løsninger regnes som fukttekniske risikokonstruksjoner. Ved eventuell oppfukting kan fukt-, mugg- og soppdannelser utvikle seg skjult i konstruksjonen over tid, og skader kan derfor være vanskelig å avdekke på et tidlig stadium. Tilstandsgrad 2 settes for å belyse risikoen. Konsekvens/tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av konstruksjonene, samt å være særlig oppmerksom på tegn til fukt, kondens, mugglukt eller misfarging. Det bør også vurderes å fjerne innvendige påforinger slik at murkonstruksjonen i større grad kan tørke mot inneluften. Eventuell overflatebehandling bør utføres med diffusjonsåpne produkter for å ikke hindre uttørking av konstruksjonen. Innvendige dører - Døren til soverom 2 og 3 tar i terskel ved åpning og lukking. Dette kan skyldes feiljustering, bevegelser i konstruksjonen eller slitasje i hengsler. Det er også registrert slitasje på terskelen som følge av dette. - Det er registrert fuktsvelling nederst på baderomsdøren. Dette skyldes ofte høy luftfuktighet i kombinasjon med mangelfull fuktbeskyttelse. Over tid kan dette føre til svelling og slitasje, særlig på de nederste delene av døren hvor fuktighet lettere trenger inn. Konsekvens/tiltak: - For å lukke avviket bør dørene justeres slik at den ikke tar i terskel. Dette kan innebære justering av hengsler eller mindre tilpasninger av karm. Utbedring av terskelen kan vurderes ut fra egne preferanser. Uten tiltak kan slitasjen øke og funksjonen til døren forringes over tid. - For å oppnå TG1 må dørbladet enten utbedres eller skiftes ut. For å unngå gjentakelse av problemet bør døren behandles med et fuktbestandig sjikt, inkludert både over- og underside av dørbladet, da disse områdene ofte er svake punkter. 1.Etasje - Bad - Overflater vegger og himling Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Dette kan skyldes flere faktorer, inkludert bygningsbevegelser, feil behandling av underlag, monteringsfeil eller fuktpåvirkning. Konsekvens/tiltak: Badet fungerer tilfredsstillende til tross for bom i enkelte fliser. Fliser med bom er imidlertid mer utsatt for sprekkdannelse ved belastning eller sammenstøt, og over tid kan dette føre til forverring av tilstanden hvis de ikke blir utbedret. For å få tilstandsgrad 1 må fliser med bom skiftes ut. Utskifting av fliser som er montert direkte på tettesjikt/membran innebærer alltid en risiko for skade på membranen. Denne løsningen bør derfor vurderes nøye, og benyttes først dersom bom ikke kan aksepteres. Utskiftingen bør utføres med stor forsiktighet for å unngå skade på tettesjiktet. 1.Etasje - Bad - Overflater Gulv Det er påvist sprekker i fliser. Det er registrert en gjennomgående sprekk i tre gulvfliser. Sprekkdannelsen kan skyldes bevegelser i underlaget, setninger eller mekanisk belastning over tid. Konsekvens/tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 1 må de skadede flisene skiftes ut. Siden badet har en underliggende banemembran, utgjør skadene ingen umiddelbar risiko for tettesjiktet. Avviket er hovedsakelig estetisk, og eventuell utbedring bør vurderes ut fra kjøperens preferanser og behov. 1.Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt Membran/tettesjikt har passert 15 år, og mer enn halvparten av forventet brukstid er dermed oppbrukt. Samtidig ligger tettesjiktet i all hovedsak skjult i konstruksjonen, noe som gir begrensede muligheter for visuell kontroll, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som beskriver materialvalg eller utførelse. Membran, slukmansjett samt fuktsikring av rørgjennomføringer og eventuell innebygget sisterne kan derfor ikke verifiseres. Med bakgrunn i alder og manglende dokumentasjon settes tilstandsgrad 2, da tettesjiktet ikke kan konstateres. Konsekvens/tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men det er vanskelig å fastslå nøyaktig når dette vil være nødvendig. Alle membraner vil over tid bli mindre fleksible, og levetiden påvirkes av faktorer som materialkvalitet, utførelse, eksponering og bruksbelastning. Membranen skal være tilstrekkelig fleksibel til å ta opp bevegelser i konstruksjonen, og redusert fleksibilitet øker risikoen for sprekkdannelser. Når membranen får sprekker, mister den sin funksjon som tettesjikt, og fukt kan trenge inn i konstruksjonen. For eldre bad vil det i de fleste tilfeller være vanskelig, og ofte umulig, å fremskaffe tilfredsstillende dokumentasjon på produkter og utførelse. Uten slik dokumentasjon forblir materialvalg og utførelsesmetode ukjent, noe som medfører risiko for skjulte feil – for eksempel mangelfull eller feilmontert membran – som først oppdages ved fuktskader. Vanlig levetid for påstrykningsmembraner er 10–30 år. Vanlig levetid for underliggende banemembran er 20-40. 1.Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning Sanitærutstyr og innredning er av eldre dato og har derfor begrenset gjenværende brukstid. Aldersrelatert slitasje kan medføre nedsatt funksjonalitet og økt behov for vedlikehold eller utskifting over tid. Konsekvens/tiltak: Badet fungerer fint med eksisterende sanitærutstyr og innredning. Utbedringen bør derfor vurderes som en del av en helhetlig rehabilitering av badet på sikt. Vannledninger - Ved inspeksjon på kjøkkenet var det ikke mulig å observere bruk av varerør rundt vannrørene. Utførelsen avviker fra leverandørens anvisninger for rør-i-rør-system, som forutsetter bruk av ytre varerør for å sikre at eventuelt lekkasjevann ledes kontrollert bort uten å forårsake unødvendig skade på omkringliggende konstruksjoner. - Rørkursene til rør-i-rør systemet er ikke merket i fordelerskapet. - Mesteparten av anlegget er skiftet ut, men hovedrøret består av kobberrør som har passert 25 år, noe som overstiger halvparten av forventet levetid for et røranlegg. Tilstandsgrad 2 gis derfor basert på anleggets alder og levetidsvurdering. Konsekvens/tiltak: - Det bør iverksettes ytterligere tiltak for å lokalisere enden på varerørene. Vær oppmerksom på at vannrør som ligger uten varerør i konstruksjonen utgjør en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Det er imidlertid installert et system for automatisk avstenging av vannet på kjøkkenet, som bidrar til å begrense skadeomfanget ved en eventuell lekkasje der. - Rørkursene for rør-i-rør systemet bør merkes for å sikre enkel identifisering ved fremtidige reparasjoner eller vedlikehold. - Det er ikke behov for utbedring av hovedrøret ut fra at anlegget fungerer i dag. Selv om det per nå ikke er symptomer på funksjonssvekkelse, er det viktig å være oppmerksom på at lekkasjer eller rørbrudd kan oppstå uventet når rørene blir eldre. Skjulte kobberrør utgjør i tillegg en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Det anbefales derfor å vurdere etablering av automatisk lekkasjesikring for å redusere risikoen for vannskader. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. De fleste avløpsrørene er skiftet ut, men det er ikke opplyst om utskifting eller fornying av hovedrørene, som er av eldre dato. Tilstandsgrad 2 settes ettersom mer enn halvparten av den forventede brukstiden er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedring av de gamle avløpsrørene utifra at anlegget fungerer i dag, men selv om det per nå ikke er symptomer på funksjonssvekkelse, er det viktig å være oppmerksom på at skader som lekkasjer eller rørbrudd kan oppstå uventet når rørene blir eldre. Skjulte avløpsrør utgjør i tillegg en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Ventilasjon Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ingen friskluftsventil på kontoret. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilluftsventil på kontoret for å sikre tilfredsstillende lufttilførsel og luftgjennomstrømning. Mangelfull ventilasjon kan medføre redusert luftkvalitet, økt luftfuktighet og økt risiko for kondens og dårlig inneklima over tid. Varme, generelt Varmekablene i kjellerstuen er ca. 46 år gamle, og tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av alder. Levetiden til varmekabler kan variere avhengig av kvalitet, installasjon og bruk, men varmekabler av god kvalitet har normalt en forventet levetid på ca. 30–50 år. Anlegget vurderes dermed å ligge i øvre sjikt av forventet brukstid. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak så lenge anlegget fungerer som forutsatt, men ut fra alder må det påregnes at feil eller funksjonssvikt kan oppstå plutselig. Varmekablene vurderes å nærme seg slutten av forventet levetid, og utskifting kan bli nødvendig ved svikt. Fuktsikring og drenering Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Bygningen er eldre og har ukjent dreneringsløsning. Det ble ikke observert synlig fuktsikring av grunnmur, som knotteplast eller kantlist, ved befaring. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes utskifting av drenering og utvendig fuktsikring på sikt, men tidspunktet for når dette blir nødvendig er vanskelig å fastslå. Uten tiltak kan økt fuktbelastning påvirke overflater og bygningskonstruksjoner. Ny drenering vil kunne redusere fuktbelastningen, men det er ingen garanti for at underetasjen blir helt tørr, da eldre bygninger ofte mangler tettesjikt mot grunnen og dermed kan være utsatt for kapillært oppsug av fukt fra fuktig grunn. Utvendig fuktsikring har stor betydning, men det kan ikke bekreftes om den er etablert eller utført tilfredsstillende, da dette ligger skjult under terreng. Aldersmessig slitasjegrad må uansett påregnes. Grunnmur og fundamenter Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert enkelte mindre riss i grunnmuren og/eller pusslaget på innsiden fra teknisk rom. Slike riss er ikke uvanlig i eldre konstruksjoner og kan skyldes normale bevegelser og aldring over tid. Det ble ikke registrert forhold som ga mistanke om alvorlige konstruksjonsskader ved befaringstidspunktet. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å holde forholdet under observasjon og følge med på eventuell videre utvikling av rissene. Dersom rissene øker i omfang, det oppstår skjevheter eller tegn til fuktinntrenging, bør forholdet undersøkes nærmere av fagkyndig. Terrengforhold Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Konsekvens/tiltak: For å redusere vannbelastningen mot bygningen bør terrenget ha fall bort fra veggen, anbefalt minimum 1:50 (ca. 2 cm pr. meter) over en avstand på minst 3 meter. Overvann og vann fra taknedløp kan overstige kapasiteten til dreneringen og er en vanlig årsak til fuktskader. Uten tiltak vil forholdet kunne bidra til økt fuktbelastning mot grunnmuren over tid. Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke opplyst om utskifting av utvendige vannrør, og de vurderes derfor å være fra byggeår. Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i alder, da rørene har passert 25 år. Konsekvens/tiltak: Det vurderes ikke å være behov for umiddelbar utbedring, da vannforsyningen fungerer som forutsatt på befaringsdagen. Vannrørene er imidlertid av eldre dato, og det må påregnes økt risiko for svekkelser, lekkasjer og rørbrudd over tid. Gitt rørenes alder må fremtidig utskifting av deler av vannrøranlegget påregnes. TG3 Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I kjellerstuen ble det målt 18mm avvik på 2m, totalt 41mm gjennom hele rommet. På kontoret ble det målt 10mm avvik på 2m, totalt 11mm gjennom hele rommet. I Entre/gang ble det målt 10mm avvik på 2m, totalt 12mm gjennom hele rommet. På kjøkkenet ble det målt 5mm avvik på 2m, totalt 10mm gjennom hele rommet. Kravet er maks 10mm på 2m, totalt 15mm gjennom hele rommet for å få TG1, maks 20mm på 2m, totalt 30mm gjennom hele rommet for å få TG2 (iht NS3600). Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Til info: Setningsskader og skjevheter er vanlig i eldre bygninger og må påregnes. Over tid kan grunnen bevege seg og gi ulik belastning på fundamentet, noe som blant annet kan føre til skjevheter i etasjeskillene. TGIU Underetasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Dusjsonen grenser mot murvegg og annen leilighet. Det ble istedenfor foretatt et enkelt fuktsøk med fuktmålerindikator av type Protimeter MMS2 på utsatte veggflater. Fuktsøktet viste variable fuktverdier i nedre del av dusjsonen, men det ble ikke observert tegn til fuktskade. Hulltaking kunne vært utført i vegg mot kontoret, men da dette er en lite fuktutsatt del av rommet, vurderes en slik undersøkelse som lite relevant og potensielt misvisende. Fuktsøk med instrumenter på bad med fliser vil kunne gi utslag på fukt, selv om membransjiktet er tett. Ved dusjing direkte på veggflatene vil det komme fuktighet bak flisene, dette er helt normalt, og er ikke farlig så lenge membransjiktet er tett. Fuktindikatoren har vanskeligheter med å skille mellom fukt som har samlet seg i fliser og lim, og eventuell fukt som skyldes lekkasje inn i konstruksjonen. Resultatene må derfor vurderes som veiledende, da bruksfuktigheten trenger tid til å tørke opp.

Ved ønske om at vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende lamper som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt skal følge med i handelen, må det tas forbehold om dette ved inngivelse av bud. Det samme gjelder brunevarer. Vedlagt salgsoppgaven følger NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør". Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Følgende følger handelen: - Kjøleskap - Fryseskap - Oppvaskmaskin - Mikrobølgeovn Følgende følger ikke med handelen: - Lampe på ene barnerommet - Vaskemaskin og tørketrommel Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og på visse vilkår kan boligen leies ut for inntil 3, år. jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som bor i boligen selv, kan leie ut deler av boligen til andre uten godkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Kortidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn i året, uten samtykke fra styret.

Lukk Om boligen

Spoven borettslag (org.nr.950 285 036) består av 39 rekkehusleiligheter fordelt på seks hus i Paal Bergs vei 31-107 i Oslo. Vi ligger idyllisk og barnevennlig til i nærheten av Østensjøvannet sørøst i byen, med vid utsikt over Rustad fotballfelt og Østmarka bare fem minutter unna. Borettslaget tilhører Østensjø bydel, Skullerud delbydel og Rustad skolekrets. Nærmeste t-banestasjon er Bogerud. Spoven ble bygget i 1964 og er tilknyttet boligbyggelaget USBL Hjemmeside: https://spoven.borettslag.net/ Hentet fra innkalling til årsmøte 2026: Styrets arbeid: - Vurderte tiltak etter energikartleggingen. - Engasjert Usbl prosjekt til å undersøke problem med svartsopp i takene og bistått disse i forbindelse med undersøkelser. - Gjennomført møte med Plan og bygningsetaten vedrørende muligheter for endring av fasade/3 etg. - Innhentet vurderinger fra flere entreprenører for vurdering av arbeid med tak. - Startet arbeidet med å avdekke uforpliktende interesse blant beboere for en mulig 3 etg. - Engasjert Integrert Byggrådgivning AS for bistand med vurdering av veien videre med takprosjektet. - Gjennomført beboermøte hvor Usbl prosjekt framla sin rapport og beboere kunne stille spørsmål. - Tegnet kontrakt med Lekeplassinspektøren AS for årlig kontroll av lekeplassene. - Bestilt containere for innsamling av farlig avfall. • Organisert og gjennomført vår- og høstdugnad. - Gjennomført årlig HMS- kontroll med kontrollpunkter. - Arrangert juletretenning sammen med Velferdskomitéen med en hyggelig samling. Orientering om status på takprosjektet: Styret har engasjert Usbl prosjekt til å utarbeide tilbudsdokumenter for entreprise av takprosjektet. Trolig vil kostnadsrammen på prosjektet ikke medføre behov for en egen generalforsamling, da dette er ansett som nødvendig vedlikehold. Styret ser det som fornuftig å kalle inn til et beboer- orienteringsmøte så snart tilbudene er hentet inn og vurdert. Skulle økonomien i prosjektet tilsi at det er behov for vedtak på en generalforsamling, vil det kalles inn til dette og ikke kun et beboerorienteringsmøte. Styret skriver følgende pr. mail 21.05.2026: "Takene skal skiftes ut. Vi er i gang med prosessen, har nå fått et tilbudsunderlag vi skal vurdere, og så skal vi ut og hente inn tilbud fra entreprenører. Byggingen kommer nok ikke i gang til sommeren, men vi jobber for å få det i gang så fort som mulig." Det må også alltid påregnes generelt vedlikehold. Innkalling med protokoll til årsmøte 2026 følger vedlagt.

Boligbyggelaget Usbl

Borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Kontakt megler for mer informasjon. Alle kjøpere må være medlem av Usbl før overtakelse. Medlemskap koster 300,- pr. person.
Gebyr forkjøpsrett: Kr. 8 255,-

Overdragelsen av borettslagsandelen til ny andelseier må godkjennes av styret. Eiendomsmegler bistår med innsending av styregodkjennelse, men det er kjøper som bærer risikoen for at overdragelsen godkjennes. Godkjenning kan kun nektes dersom det foreligger saklig grunn. Eventuelle merkostnader som pådras i forbindelse med styregodkjennelsen er kjøpers ansvar. Ta kontakt med eiendomsmegler for mer informasjon.

Andel fellesgjeld: Kr. 166 548,- pr. 18.05.2026

Avdrag: Kr. 0,-Boligselskap er tilknyttet sikringsordning.

Spesifikasjon av lån: Lån 1: Lånenummer: 12117995621, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA Annuitetslån, 4 terminer per år. Rentesats per 18.05.2026: 5.14% pa. Antall terminer til innfrielse: 57 Saldo per 18.05.2026: 5 466 844 Andel av saldo: 142 936 Første termin/første avdrag: 30.03.2020 ( siste termin 30.06.2040 ) Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld. Lån 2: Lånenummer: 16366455543, DNB Bank ASA Annuitetslån, 4 terminer per år. Rentesats per 18.05.2026: 5.14% pa. Antall terminer til innfrielse: 67 Saldo per 18.05.2026: 903 122 Andel av saldo: 23 613 Første termin/første avdrag: 30.03.2023 ( siste termin 30.12.2042 ) Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld. Fellesgjelden kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Kr. 42 500,- pr. 31.12.2025

Selskapets disponible midler pr. 31.12.2025 var på kr. 1 485 463. Årsresultat pr. 31.12.2025 var på kr. 283 499 mot budsjettert kr. 271 371 i 2026. Årsregnskapet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Vedtekter og husordensregler er vedlagt. - Varmepumper kan kun installeres etter godkjenning fra styret. - Endringer som berører bærende konstruksjoner, våtrom eller ildsteder, krever søknad til styret.

Dugnad: 2 ganger årlig, vår og høst.

Husdyr kan først anskaffes eller medbringes etter at søknad om det er innvilget fra styret. Det gjelder også eventuell gjenanskaffelse.

Gjensidige
Polisenr. 87609452

Lukk Borettslaget

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 02.07.1965. Det foreligger ferdigattest for tilbygg til rekkehus (terrasse) i underetasje datert 31.12.1980. Dokumentene følger vedlagt. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Arealet i underetasjen som i dag benyttes som bad, teknisk rom og kontor, var opprinnelig klassifisert som kjeller, sluse, tørkerom og matbod. Dette er rom definert som tilleggsdel, altså rom som ikke er beregnet for varig opphold. Ombygginger som innebærer endring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktige. Det foreligger imidlertid ikke dokumentasjon på at endringene er byggemeldt eller godkjent av kommunen. Om kjøper ønsker å nytte rom i kjeller som varig oppholdsrom/hoveddel, må det søkes om bruksendring av rommene. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er private, vedlikeholdsansvaret påhviler borettslaget. Adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-866, endret reg. bestemmelser vedtatt 24.01.2003. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside. Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Pågående plan- og byggesaker: - Paal Bergs vei 30 - Utvidelse av skole - Offentlig ettersyn - Rustad skole Saksnummer: 202016460 - Reguleringssak Mottatt sak: 14.10.2020 Denne saken fortsetter i sak 2025/06775 Status: Saken er avsluttet - Rustadgrenda 2 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger Saksnummer: 202303164 - Reguleringssak Mottatt sak: 27.02.2023 Denne saken fortsetter i sak 2025/06888 Solon bolig AS foreslår å omregulere Rustadgrenda 2 fra bensinstasjon og parkeringshus til boligformål med ca. 62 boenheter og et mindre næringslokale. Deler av boligarealet skal være sambruksareal. Det planlegges for to boligblokker på mellom 5 til 6 etasjer og minimum ni rekkehus på mellom 2 til 3 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet, med varierte boligtyper, sambruksareal og noe næring i første etasje, men det må gjøres noen grep for å ivareta forholdet til nabobebyggelse, utearealer og natur. I tillegg må parkeringskjelleren reduseres, og det må sikres oppstramming av en større del av krysset Rustadgrenda/General Ruges vei/Stallerudveien. For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/163/82: 15.12.1986 - Dokumentnr: 82258 - Best. om adkomstrett Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 16.01.1963 - Dokumentnr: 614 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:163 Bnr:1 28.03.1963 - Dokumentnr: 921564 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr 167 bnr 26

Borettslaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på andelen.

Lukk Offentlige forhold

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets fellesgjeld, men andelseierne må dekke borettslagets løpende utgifter. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der borettslaget sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne. Borettslaget har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Generelle bestemmelser: Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven.

I samarbeid med Storebrand og HELP tilbyr Nordvik Boligkjøperpakke til våre boligkjøpere. Boligkjøperpakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle de forsikringene du trenger til den nye boligen din. Boligkjøperpakke Hus inneholder: Boligkjøperforsikring fra HELP, flytteforsikring, innboforsikring Super og husforsikring Super fra Storebrand. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen. Forsikringen gjelder i 5 år fra overtakelsen. Flytteforsikring dekker skade på eiendeler under flytting ved plutselig og uforutsett hendelse som oppstår under transport eller i forbindelse med bæring mellom bolig, bil eller lagringssted. Forsikringen varer i 1 år fra budaksept. Innboforsikring Super dekker tingene dine ved blant annet tyveri, brann eller vannskader. Vår beste innboforsikring Super inkluderer blant annet uflaksforsikring, bistand ved ID-tyveri og psykologhjelp ved alvorlige hendelser hjemme. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Husforsikring Super dekker alt fra brann og vannskader til naturskader og bekjempelse av rotter og mus. I tillegg inkluderer Super-dekningen vannskader fra våtrom, sopp- og råteskader, og følgeskader på bygningen som skyldes håndverkerfeil. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Velger du Boligkjøperpakke Hus+ får du i tillegg renteforsikring: Renteforsikringen kan hjelpe deg med rentekostnaden og forsikringspremien på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Forsikringen gjelder i 9 måneder (3 måneder karenstid) og dekker inntil 15 000 kroner i måneden. Boligkjøperforsikring fra HELP kan også kjøpes separat og inkluderer da flytteforsikring fra Storebrand. Boligkjøperpakke/Boligkjøperforsikring må tegnes senest ved kontraktsignering og gjelder fra overtakelsen. Kjøper blir kontaktet av Storebrand med et tilbud på videre forsikring av hus og innbo. Se pris og mer informasjon om forsikringene i produktarket vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning. Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger vil bli behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Ved å registrere deg som interessent og/eller budgiver eller kjøpe vil vi innhente, behandle og registrere personopplysninger om deg. Eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Denne oppbevaringsplikten begrenser muligheten for å få slettet personopplysninger. Du kan lese mer om Nordviks behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på nordvikbolig.no/personvern.

Lukk Øvrige kjøpsforhold

Vederlag: Provisjon: 1,00% av salgssum (min. kr. 45 000,-) – estimert til kr. 98 460,- Grunnpakke Hus kr. 10 900,- Kostnad for utsatt betaling*** kr. 3 500,- Markedspakke med bolighefte kr. 24 500,- Oppgjørshonorar** kr. 8 500,- Tilrettelegging kr. 19 900,- Visningshonorar/overtagelseshonorar per stk. kr. 3 900,- Økt annonsekostnad på FINN.no for boliger over 8 MNOK kr. 1 500,- Utlegg: Eierskiftegebyr kr. 6 725,- Fotograf dagbilder kr. 8 650,- Infoland - Informasjon forretningsfører ca. kr. 5 137,- Tilstandsrapport rekkehus, ca kr. 22 500,- Samlet skal selger betale kr. 214 173,- for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning. Dersom oppdraget utløper eller blir sagt opp, uten at handel er kommet i stand, har megler krav på et rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger) samt eventuelle utlegg. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen som er kr. 3 900,-.

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Line Strifeldt Johansson, Eiendomsmegler / Siviløkonom / Partner
930 95 015
l.johansson@nordvikbolig.no

Juridisk navn: Christiania Eiendomsmegling AS
Org. nr.: 924831332
Lørenveien 51A, 0585 OSLO

Meglerforetaket og Nordvik-kjeden samarbeider med en rekke foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med megleroppdraget. - Storebrand leverer boligselgerforsikring, finansieringsløsninger og forsikringer til kjøper - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Flytte- og lagringstjenester gjennom Loyalty, oppussing gjennom Steddy, brebånd levert av Telenor, alarm levert av Sector alarm, strøm levert av Fjordkraft og Fortum og utleietjenester levert av Utleiemegleren. Hvilke tilbud kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger. Nordvik bolig AS, som er franchisegiver for Nordvik-kjeden, eier aksjer i Bomega AS (Hjem.no). Christiania Eiendomsmegling AS har indirekte eierskap i Bomega AS.

Lukk Om oppdraget

Se alle bilder

Ingen kjenner nabolaget bedre!

Nordvikundersøkelsen gjør deg litt bedre kjent med området boligen ligger i, og får frem fakta, funn og innsikt som vi tror kan være nyttig ved valg av ny bolig.

Hele undersøkelsen finner du her.

79%

Vil bli boende i bydelen dersom de skulle flyttet i dag.

Er ute, på tur, ski, trening (45%)
Venner, familie, besøk, middag (13%)
Slapper av, ser på TV, leser (34%)
Jobber i hage/hus (4%)

73%

Av alle innbyggene beskriver naboene sine i positivt ordelag.

All data er hentet fra Nordvikundersøkelsen gjennomført våren 2026 i samarbeid med Norstat.

Line Strifeldt Johansson

Eiendomsmegler / Siviløkonom / Partner

Løren

l.johansson@nordvikbolig.no
930 95 015
Last ned visittkort

Avtal møte

Bestill verdivurdering

Alle bilder (53)

Utvalgte bilder

Romslig rekkehus over to plan med markterrasse på 20 kvm. Garasje, barnevennlig beliggenhet og nærhet til Østmarka

Nøkkelinformasjon

Visninger

Beliggenhet

Presenteres av

Line Strifeldt Johansson

Nøkkelinformasjon

Om boligen

Energi og oppvarming

Økonomi

Borettslaget

Tomt

Områdebeskrivelse

Offentlige forhold

Øvrige kjøpsforhold

Om oppdraget

Bilder

Hva sier innbyggerne om Østensjø?

Trivsel

Søndagsaktivitet

Hva er innbyggene mest stolt av i nabolaget?

Vennlig og hjelpsomme naboer