Erling Skjalgssons gate 28

Erling Skjalgssons gate 28Bygdøy - Frogner

Solgt

1/49

Utvalgte bilder

Bygdøy - Frogner: Erling Skjalgssons gate 28

Prisantydning: 8 500 000,-

Felleskost/mnd: 4 566,-

BRA-i: 67 m²

Bestill salgsoppgave

Frogner

Påkostet, lys og gjennomgående 3-roms selveier beliggende på beste Frogner. Flott, klassisk bygg og leiligheten har fine klassiske kvaliteter som blant annet god takhøyde, peis, store vindusflater og gode rom. I 2020 ble boligen betydelig oppgradert med nytt Boform kjøkken (inkl nye vann- og avløpsrør til kjøkken), ny parkett, sparklet og malt overflater, oppgadert el.anlegg samt nye plassbygde garderober. I 2023 ble det installert nye vinduer og restaurert radiatorer. Legg merke til: - Peis - Vinduer 2023 - Eksklusive materialvalg - God takhøyde (2,75 m i stue - Lekkert Boform kjøkken fra 2020 - Parkering i bakgård - «førstemann til mølla» prinsippet - Varmtvann og fyring inkl - Rikelig med bodplass

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Selveierleilighet

Byggeår:: 1923

Etasje:: 1

Soverom:: 2

Prisantydning:: 8 500 000,-

Omkostninger:: 214 060,-

Fellesgjeld:: 19 380,-

Totalpris:: 8 733 440,-

Felleskost/mnd:: 4 566,-

Fellesformue:: 26 260,-

Totalt BRA:: 84 m²

Energimerking:: F - mørkegrønn

Beliggenhet

Erling Skjalgssons gate 28, 0267 OSLO

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Eiendomsmegler MNEF / Partner

930 63 069 o.johansson@nordvikbolig.no

1923

BRA-i: 67 kvm
BRA-e: 17 kvm
Totalt BRA: 84 kvm

Beskrivelse:
Kjeller:
BRA-e: 17 kvm. Disponibel bod
Totalt BRA: 17 kvm

1. etasje:
BRA-i: 67 kvm. Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken
Totalt BRA: 67 kvm

Fellesarealer og rettigheter til bruk:
Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på sameiets fellesareal, men disponeres av denne seksjonen. Sameiet kan på et senere tidspunkt omdisponere denne bruken.

Takstmannens kommentar til arealoppmåling:
Innvendig areal er oppmålt på stedet. Loftsboden er ikke oppmålt, da eier ikke hadde kjennskap til plasseringen.

Romslig entré/gang, 2 soverom, lekkert bad, lekkert kjøkken med spisepplass og stue med plass til både spiseplass og sofagruppe. Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca 17 kvm og en loftsbod. Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Standard: Velholdt leilighet med god standard. Vinduer: Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2022. TG: 1. Ytterdører: Dør til baktrapp i brannklasse B-30. TG: 1. Ytterdører: Profilert entrédør i tre. Tilstandsvurdering: Entrédør er av eldre dato. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje. Innvendige dører: Profilerte innvendige dører. TG: 1. Etasjeskiller: Etasjeskiller i trebjelkelag. Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i stue/kjøkken og soverom. Tilstandsvurdering: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10 mm i stue/kjøkken og soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter til tilstandsgrad 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Pusset og malt teglsteinspipe og brannmur. Tilstandsvurdering: Kun pipens overflater i tilknytning til denne boligen er vurdert. TG: 1 Ildsteder: Åpen peis i entré. Tilstandsvurdering: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn alder og slitasje, samt fraværet av en ildfast plate foran peisen. Det anbefales at en slik plate installeres av hensyn til brannsikkerheten. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Avløpsrør i plast. Ledningsnett for vann i rør i rør systemer med fordelerskap over klosettet. Dreneringsrør fra fordelerskap med utløp i bad. Leilighetens stoppekraner for varmt- og kaldtvann til badet er montert i fordelerskapet. Tilstandsvurdering: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. TG: 1. Kjøkken: Avløpsrør i plast. Ledningsnett for vann i rør i rør systemer til kjøkkenet. Hovedstoppekran er ikke funksjonstestet da denne er montert i kjeller, og er felles. Den stenger vannet til flere leiligheter. Tilstandsvurdering: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. Det mangler egen hovedstoppekran for leiligheten og derfor gitt TG 2. Forholdet kan gi større risiko for vannskade ved en eventuell lekkasje i leiligheten. Vannbåren varme: Radiatorer med forsyning av varmtvann fra fjernvarmeanlegg. Røropplegget til radiatorene er ifølge eier skiftet i 2023. Tilstandsvurdering: Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. Radiatorene er eldre, men ifølge eier restaurert i 2023, og derfor vurdert til TG 1. Ventilasjon: Friskluft via spalteventiler i vinduer. Oppdriftsventilasjon med ventil i himlingen på badet. Luftespalte med lufttilførsel under dør mot badet. Er avtrekk undersøkt med ark eller lignende? Ja, oppdriftsventilasjon med begrenset avtrekk. Tilstandsvurdering: Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er kjøkken flyttet. Ved å flytte kjøkken uten å endre ventilasjonen forandres prinsipper for oppdriftsventilasjon med avtrekk fra kjøkken og bad, og friskluft inn i oppholdsrom. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Bacsplash på vegg over benkeskap. Benkeplate i kompositt med underlimt kum i kompositt. Kjøkkenøy i tilsvarende utførelse. Kullfilterventilator i platetoppen. Stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys er integrert i innredningen. Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert. Boform kjøkkeninnredning fra 2020. Tilstandsvurdering: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. TG: 1. Innvendige overflater: Gulv: Innvendige gulv er belagt med parkett i fiskebensmønster. TG: 1. Vegger: Sparklet og malte overflater på plater/murpuss. TG: 1. Himling: Sparklet og malte overflater. Himlingshøyde ca. 2,75 m målt i stue/kjøkken og til ca. 2,68 m i entré. TG: 1. Fast inventar: Garderobeskap med profilerte fronter i entré og begge soverom. TG: 1. Elektrisk anlegg: Det er ikke foretatt forenklet vurdering av det elektriske anlegget, da det foreligger tilsynsrapport fra det lokale el.- tilsyn. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i soverom. Det lagt elektrisk gulvvarme på badet. Samsvarserklæring signert og datert 11.02.2020 er fremvist for følgende arbeider: Det er oppgradert installasjon i leilighet med 3 stk. nye 16A kurser til kjøkken og 1 stk. 25A kurs til Platetopp med komfyrvakt. Inkludert tilkobling av hvitevarer, stikkontakter over kjøkkenbenk og belysning. I stue og gang nye stikkontakter og lyspunkter og på soverommene. Sikringsskap er oppgradert med nye jordfeilbrytervern og overspenningsvern. Samsvarserklæring signert og datert 15.12.2015 er fremvist for følgende arbeider: Arbeid i forbindelse med bad. Følgende spørsmål er stilt eier: - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Anlegget er oppgradert i 2020 og 2023, som nevnt under samsvarserklæringen. - Løses sikringene ofte ut? Nei. - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei. - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja. - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? Det er fremvist dokumentasjon for utført eltilsyn, datert 24.06.2024. Det ble ikke funnet avvik ved tilsynet. Bad: Badet er ifølge eier rehabilitert i 2015. FDV dokumentasjon er fremvist. Våtromsgulv – Bad: Fliser på betong. Sluk i plast med klemring og synlig membran klemt i klemringen. Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og vurdert tilfredsstillende. Tilstandsvurdering: Sluket er plassert under badekaret, med begrenset tilgang for måling av fallforhold i dette området. TG: 1. Våtromsvegger – Bad: Flislagte overflater. TG: 1. Fast inventar, generelt – Bad: Baderomsinnredning bestående av benkeskap og veggskap med glatte fronter. Speil over servanten. TG: 1. Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad: Dusj i badekar med dør i herdet glass, servant i helstøpt plate, veggfestet klosett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. TG: 1. Hulltaking – Bad: Tilstøtende vegger er oppført i murverk som ikke gir mulighet for hulltaking i veggkonstruksjonen. TG: IU. Brannskille: Entrédør er ikke merket med brannklassifisering. Forholdet er et avvik ift. dagens branntekniske krav, og kan utgjøre en risiko ved brann. Døren må skiftes ut og erstattes med riktig dør om dette er tillatt i sameiet. Lovlighet: Det er foreligger plantegninger datert 15.05.1922, det er registrert følgende avvik: - Opprinnelig stue og soverom er i dag slått sammen og fremstår som stue/kjøkken. Opprinnelig kjøkken og pikerom fremstår i dag som to soverom. Spiskammeret er fjernet, og fremstår som del av det ene soverommet. Rombeskrivelsen er utført i forhold til dagens bruk. Dokumentasjon: Dokumentasjon på oppgraderingsarbeider utført av kvalifiserte håndverkere de siste fem år, som tidligere er nevnt i konklusjonen er fremvist. Tilstandsrapport for boligen er vedlagt salgsoppgaven. Se denne for nærmere informasjon om tilstandsgrad.

Det er noen parkeringsplasser i bakgård. Det er «førstemann til mølla» prinsippet som gjelder. Dersom det ikke er ledig plass, gjelder vanlig gateparkering. Parkering på gårdsplassen er kun tillatt for sameiere som bor i egen leilighet, og det er kun tillatt å parkere en bil pr. seksjon. Sameiet har opparbeidet ladeplasser for elektriske biler. Disse plassene er ikke eksklusive for ladbare biler, dog oppfordres det til at biler med forbrenningsmotor parkeres på andre plasser dersom det er ledig. Parkeringskort utstedes av styret. På kortet vil det stå registreringsnummer, sameiers etternavn og seksjonsnr, ved bytte av bil må styret informeres slik at nytt kort kan utstedes. Parkeringskort skal ligge godt synlig på bilens dashbord, også om det er en midlertidig bil. Ved fraflytting legges parkeringskortet i styrets postkasse. Se parkeringsbestemmelser i vedlagte vedtekter. Beboerparkering: Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, parkeringssone A, B, C, D og E: Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3.850 kroner for ett år Motorsykkel og moped: 1.925 kroner for ett år El-bil: 1.300 kroner for ett år El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

2015: - Rehabilitert badet. Nye vann- og avløpsrør til badet. (I regi i av tidligere eier). 2020: - Endret planløsningen ved å flytte kjøkkenet ut til stuen. - Ny Boform kjøkkeninnredning. - Nye vann- og avløpsrør til kjøkkenet. - Lagt ny parkett. - Sparklet og malt vegg- og himlingsoverflater. - Ny skapinnredning. - Oppgradert det elektriske anlegget (Ny el boks, byttet alle stikkontakter, Elektro partner AS) 2023: - Nye vinduer. - Nye baderomsmøbler. - Restaurert radiatorene. - Nytt kjøkkenskap i stue. - Nye stikkontakter og dimmere.

1. Vet du om det har det blitt utført arbeid på bad/våtrom, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Badet ble pusset opp av forrige eier i 2015, det finnes dokumentasjon 1.1 Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Nei Eventuell kommentar: Badet ble pusset opp i 2015, ingenting etter det 1.2 Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad eller vaskerom er bygget opp? Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Total oppussing av badet i 2015 4. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten i din eller tidligere eiertid? Ja Foreligger det en samsvarserklæring? Ja Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Ny el boks, byttet alle stikkontakter, Elektro partner AS, i september 2020 4.1 Vet du om det elektriske anlegget har blitt kontrollert? Ja Når ble kontrollen utført? 24.06.2024, det finnes tilsynsrapport 4.2 Er det installert el-billader på eiendommen/boligen? Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Tilhører sameie 5. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, faglært Firmaets navn og beskrivelse av arbeidet: Kjøkken byttet til stue og etablert avløp i 2019, utført av autorisert rørlegger Johny Smeby 6. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere, herunder bruksendringer kjeller/loft etc.? Ja Var tiltaket søknadspliktig? Nei Eventuell kommentar: Kjøkken flyttet til stuen 7. Vet du om eiendommen har privat vannforsyning, septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende? Nei Eventuell kommentar: En del av sameie 8. Vet du om det har vært utført kontroll av installasjoner for eksempel oljetank/sentralfyr/ventilasjon? Nei Eventuell kommentar: Vet ikke 9. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Nei Eventuell kommentar: Byttet vinduer i 2022 10. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten i din eller tidligere eiertid? Nei Eventuell kommentar: Vet ikke 12. Vet du om det er eller har vært problemer med mur/pipe/ilsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller liknende? Nei Eventuell kommentar: Det var branninspektør på besøk i 2025, han mente at alt var ok med peisen 14. Vet du om det er feil/utettheter i tak, terrasser/fasade/vinduer/garasje, og/eller er det synlige skader? Nei Eventuell kommentar: Taket ble tettet i 2024 18. Vet du om det er, eller har vært, insekter eller skadedyr i boligen, eller i tilhørende bygninger? For eksempel skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller lignende. Nei Eventuell kommentar: Det var rotter i kjelleren, men det ble gjort skadedyrutrydding. Har ikke hørt av det var problemer etter det 31. Vet du om det er nedgravd oljetank på eiendommen? Nei Eventuell kommentar: De ble fjernet for mange år siden Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.

Peder Vilhelm Aubert v/Tyder

Treroms eierseksjon i boligblokk med to eksterne boder i henholdsvis loft og kjeller, samt en skapbod i 1. etasje. Gjennomgående leilighet i 1. etasje. Bygningen er oppført i 1923, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Referansenivå for rapporten er satt til byggeår og Forskrift til avhendingslova. Aldersbetraktning er vurdert ut fra levetidstabeller utarbeidet av Sintef Byggforsk. Utvendige bygningsdeler: - Grunnmur i i granitt/teglstein. - Yttervegger i murverk, med pusset og malte overflater. - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Innvendige bygningsdeler: - Felles trapper i betong. Baktrapp i tre. - Etasjeskiller i trebjelkelag. - Felles varmtvann. - Dørcalling. Ifølge vedlagte tilstandsrapport.

Integrerte hvitevarer medfølger.
Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: -Hyllesystem på gjesterom. - Nattbord på hovedsoverom. - Lamper. For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper. Ved ønske om at vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende lamper som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt skal følge med i handelen, må det tas forbehold om dette ved inngivelse av bud. Det samme gjelder brunevarer.

Ved utleie av seksjon - herunder også utlån - plikter utleieren å innhente styrets godkjennelse på forhånd. Styret skal ved sin behandling av søknaden særlig legge vekt på at utleieforholdet ikke blir til sjenanse for naboene. Utleie til kollektiver bør normalt ikke godkjennes. Et eventuelt avslag må begrunnes skriftlig. Utleier skal besørge at leietaker mottar sameiets ordensregler og er kjent med disse. Korttidsutleie er tillatt i opptil 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, men må settes til mellom 60 og 120 døgn. I sameiets vedtekter er grensen satt til 60 dager pr år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Det er krav om forsvarlige radonnivåer i utleieboliger. Er det ikke gitt opplysninger om at selger har kunnskap om eiendommens randonnivå, vil kjøper overta risikoen for radonnivået i boligen/utleieenheten. For mer informasjon se https://dsa.no/radon

Lukk Om boligen

Kr. 4 566,- pr. mnd

Inkluderer: Varmtvann og fyring, TV/bredbånd, betjening andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, normal drift og vedlikehold, diverse honorarer, m.m. Fordelt slik: TV/bredbånd kr. 447,- Felleskostnader kr. 4 119,- Totale felleskostnader pr. mnd kr. 4 566,- Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Selger opplyser å ha følgende kostnader knyttet til boligen: Felleskostnader kr. 4 566,- per mnd. Eiendomsskatt kr. 735,- for 2026. Innboforsikring kommer i tillegg (ca. 2-3 000,- per år avhengig av avtale) For strømkostnader, se energiforbruk. Det er opp til kjøper å ev. inngå nye avtaler med ønskede tjenesteytere.

Kr. 735,- pr. 2026

I Oslo kommune er det eiendomsskatt på boliger og fast eiendom som overstiger en fastsatt verdi. Informasjonen over er hentet fra eiendomsskattelistene. For mer informasjon rundt beregningsgrunnlaget for eiendommen, se http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt Informasjon om eiendomsskatt er innhentet fra eiendomsskattelistene til Oslo kommune.

Primærbolig: Kr. 2 006 864,- pr. 2025
Sekundærbolig: Kr. 8 027 455,- pr. 2025

Formuesverdien er beregnet ved hjelp av Skatteetatens boligkalkulator, og det tas forbehold om feil ved beregningen. Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret. For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Lukk Økonomi

Nobelsgate 27 Sameiet består av 41 seksjoner og er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 921626525. Adresser: Nobelsgate 27 og 27 B samt Erling Skjalgssonsgate 26, 28 og 28B. Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Sameiets revisor er BDO AS. Navneskilt: Det er påkrevd å ha korrekt navneskilt ved ytterdør og porttelefon i sameiet. Dette skal bestilles ved alle inn- og utflyttinger, kontakt styret for informasjon om hvilke(t) navn som skal stå. Dette for at det helhetlige preg opprettholdes. Faktura for tjenesten vil bli sendt fra forretningsfører til eier av seksjonen, uavhengig om det er ny leietaker eller ny eier. Beløpets størrelse fastsettes av styret, og er for tiden kr 1.500,-. Ordningen er vedtatt på ordinært sameiermøte og er nedfelt i sameiets husordensregler punkt 4. Ved inn/utflytting kan styret ilegge et engangsgebyr til dekning av slitasje og vask av fellesarealene. Eventuelle skader blir viderefakturert ihht faktisk kostnad. Beløpet vil bli krevet inn av forretningsfører. Utdrag fra styrets arbeid den siste tiden: - Sameiet byttet leverandør på ladestasjonene. Det er Wattif som er leverandør. Styret er ikke tilfreds med servicen sameiet får og vil undersøke om det vil være fornuftig å bytte leverandør. - De bråkete byggeaktivitetene i Erling Skjalgssonsgate. Styret har fulgt opp byggeaktivitetene i Erling Skjalgssons gate. Entreprenøren har fått tillatelse med mange dispensasjoner. Byggeaktiviteten får først og fremst konsekvenser for sameiere i ES28, ES28B og ES26. Styret har fulgt aktivt opp byggherre for at de skal holde seg innenfor sine tillatelser, spesielt mht arbeidstid og støy. - Tak: Lekkasje i taket i NB27, ble forsøkt utbedret flere ganger – det ser ut som om det problemet er løst. Styret har i løpet av vinteren slått varmen av og på takrennene etter behov. Det er milde vintre med begrenset nedbør. - Styret har vurdert det slik at vi ikke skal abonnere på en vakt- og ryddetjeneste mht fare for fall av snø og is fra tak, men følger nøye med og kan inngå avtale hvis behovet skulle oppstå. Et årlig oppsyn vil trolig koste rundt 20 000 til 40 000 kroner. Deretter vil alle tiltak som oppsyn oppdager komme som tilleggskostnader. - Varme og rørleggerarbeid: Den største vedlikeholdsposten har vært rørleggerarbeid. Sameiet har hatt en del utfordringer med varmeanlegget og varmtvann de siste årene. Fjorårets tiltak ser ut til at varme og varmtvann har vært mer stabilt enn tidligere år. - Rørene og ventilene, er som bygget vårt over 100 år gamle. Ventiler begynner å lekke eller kiler seg fast i både åpen og lukket posisjon. Styret fortsetter med gjennomgangen av rørtilstanden i bygget for å forebygge fremtidige lekkasjer, samt sørge for at det er mulig å drive vedlikehold uten at alle oppgangene berøres. Det gjenstår en del arbeid med bytte av ventiler i ES26, samt NB28 og NB28B, som omfatter både bytte av ventiler, asbestsanering og etterisolering. Skifting av ventiler i kjeller er utført våren 2026. Arbeidet fortsetter etter sommeren - målet er at alle jobber dekkes av midler vi har i kassen. Men det gis ingen garantier, ifølge styreleder. Vedlikeholdsplaner i sameiet: Det er lagt opp en vedlikeholdsplan for årene som kommer. Styret vil prioritere som det står i vedlikholdelsesplan, men forbeholder seg retten til å flytte rundt på prosjekter etter behov og evne til å betale for vedlikeholdet. Styret vil forsøke å finansiere vedlikehold over driften, men utelukker ikke at det kan bli behov for ekstra innbetalinger. Styret ønsker ikke å gjennomføre for mange tiltak av gangen for å kunne følge opp håndverkere og å ha kostnadskontroll. Styret ønsker å løse vedlikehold over driftsbudsjettet, men kan ikke garantere at det vil skje. Hvis vi trenger mer penger for å løse oppgaver vil styret be om ekstraordinær innbetaling – og så langt det lar seg gjøre varsle om dette i god tid. Styret regner med å unngå dette i 2026. Dere vil se av årsrapporten at sameiet har mye penger på bok og gjeld. Styret har analysert situasjonen, hvor vi blant annet vurderte å betale ned hele eller deler av gjelden. Styret vurderte det slik at vi har omfattende vedlikehold som skal utføres på vårparten i år og har valgt å ikke nedbetale på lån, men heller dekke regningene med pengene vi har på bok. Styret vil deretter ta en ny vurdering når oppgavene er løst. Styret har flyttet flere penger over på en konto med litt høyere rente enn driftskontoen. Kommende vedlikehold i henhold til styrets vedlikeholdsplan: 2026: - Innspeksjon av soilrør under Erling Skjalgssons gate 26,28A og 28B. Vi må være føre var, inspeksjon kommer trolig til å vise at vi kan utbedre med glassfibersokk. Estimert kostnad kr. 40 000,-. - Tiltak utføres som følge av inspeksjon av soilrør: Vi vet ikke hva som må gjøres ennå. Det bør trolig blåses en glassfiberstrømpe inn i soilrøret. Det vil utbedre små skader og redusere sannsynligheten for skade siden. Estimert kostnad kr. 200 000,-. - Isolasjon av rør i kjelleren, påbegynt 2024. Det reduserer varmeforbruket i kjelleren. Jobben gjøres i forbindelse med skifte av ventiler. Estimert kostnad kr. 150 000,-. - Sjekk av rør – varme + vann, påbegynt i 2024. Preventivt vedlikehold - Utskiftning av oppleggskraner med ventil. Kranene er gamle, og går lett i stykker. Det er behov for å kunne stenge av vann i stigerør. Estimert kostnad kr. 600 000,-. - Oppgradering elektrisk - sikringsbokser: Varme i takrenne kan ikke brukes under streng kulde da det ikke er kapasitet nok på kursen. Estimert kostnad kr. 50 000,-. 2027: - Flytte stoppekran for vann til ES28 fra bod i kjeller i ES26 til sykkelbod. Krever noe byggearbeider/isolering i sykkelbod, Kan også løses ved å redusere størrelsen på boden, eller legge en bodnøkkel i nøkkelboks utenfor boden. (pris 5 000) - Utbedring av loftsvinduer: Må kartlegges. Noen loftsvinduer bør trolig byttes. Ingen lekkasjer i dag. - Utskiftning av vertikale avløpsrør kjøkken/bad: Behovet bør kartlegges. På vent: - Renovasjon av ytterdører. - Hovedinngang oppganger med trapper. 5 oppganger, krav om stilas sikring osv - Bakinngang trapper og vegger - Sprekker i bygningen - Ny søpplesekk - Nye lamper i oppgangene 10 oppganger * 5 lamper pluss arbeid. - Vurdere, og ev gjennomføre, tiltak for forbedring av trekk i pipene. Mange sameiere kan ikke bruke peisen sin pga dårlig trekk. Det informeres om at de prøver å holde seg innenfor avsatte midler til vedlikehold, men at det vil kunne komme ekstraordinære innbetalinger i forbindelse med arbeidene. Se vedlagt vedlikeholdsplan for mer info. Ifølge styreleder løses vedlikehold via oppsparte midler og det er ingen planer om å hente inn ekstrapenger eller øke faste kostnader pt. Tidligere vedlikehold: 2025: Utbedring av lekkasje tak NB 27. 2024: Trimmet trær AB Trepleie 2024: Installert vakumpumpe fyrrom 2024: Byttet mange ventiler i ES28 og 28B, litt i NB27 Fortsetter i 2025, ES26 og NB27 - NB27b 2024: Utbedring av lekkasje tak NB 27 2023: Ny gressplen og trær Oslo Kommune 2023: Vedlikehold takrenner + snefangere 2023: Satt in, elektronisk låsessystem 2022: Blikkenslagerarbeid på piper Stor jobb 2022: Vannrør i hagen Besørget av Oslo Kommune 2021: Utskifting av kloakrør til offentlig nett N27. Vi byttet også vannrør inn i bygget i Nobelsgate 27, ikke bare kloakk. Det ligger hovedstoppekran i bedet/hekken mellom vei og fortau utenfor Nobelsgate 27. 2020: Utskifting av Soil rør ES 28 begge sider 2018-2019: Fasaderehabilitering 2016 - 2017: Brannvern 2015: Drenering langs N27 2015: Spyling av soilrør 2014: Nytt renovasjonssystem Parkeringsutvidelse og beskjæring av trær 2013 - 2014: Piperehabilitering 2011: Installering av fjernvarme 2009: Uteareal. Bakhagen ble påbegynt 2009, hekk mot naboer og oppgradering / beplantning langs gjerdet. 2008: Rehabilitering av forhagen.

Obos Eiendomsforvaltning AS

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Overdragelsen krever ikke styregodkjennelse. Eiendomsmegler bistår med eierskiftemelding til styret og forretningsfører for registrering. Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet.

Andel fellesgjeld: Kr. 19 380,- pr. 07.04.2026

Sameiet har lån i OBOS-banken AS. Lånenr.: 98207713295 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 7,35% Restsaldo kr. 1 265 958,- Innfrielsesdato: 30.09.2038 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Andel fellesgjeld kr. 19 380,05 Kapitalkostnader: kr. 198,71 Fellesgjelden kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven.

Kr. 26 260,- pr. 31.12.2025

Forrige års regnskap viste et overskudd på kr. 416 312,-. I inneværende år er det budsjettert med et overskudd på kr. 355 477,-.

Sameiets vedtekter og husordensregler er vedlagt.

Dugnad må påregnes. Sameiet praktiserer dugnadsgebyr. Styret sørger for innkreving. Sameier er, som tiltakshaver og eier av leiligheten/seksjonen, ansvarlig for skriftlig informasjon til styret før arbeid med rehabilitering av bad (våtrom) og kjøkken igangsettes. Slik informasjon skal gis uansett om arbeidet er søknadspliktig (iht. gjeldende regelverk) eller ikke. Se husordensreglene for ytterligere bestemmelser. Se husordensregler og vedtekter for vedlikeholdsplikter.

Sameiet tillater hunde- og kattehold. Lufting av dyrene skal ikke skje på gårdsplassen, og eierne må spesielt påse at de ikke besøker barnas sandkasse.

Gjensidige Forsikring
Polisenr. 86172858

Lukk Sameiet

Leiligheten ligger i et etablert og meget attraktivt boligområde på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til på Frogner med nærhet til alt. Alle typer servicetilbud i umiddelbar avstand fra boligen. Det er flere kaféer og bakerier hvor man finner ferskt brød, kaffe og lunsj, samt pizza/vin på kveldstid. Samson, Kaffebrenneriet og flere hyggelige lunsjsteder i nærheten, samt vinmonopol, post og dagligvare handel. I Bygdøy Allé finner man et rikt og spennende utvalg av mote, interiør og spesialbutikker. Av rekreasjonsområder i nærheten finnes blant annet Bygdøy, Frognerparken og flere andre grøntområder. Bygdøylandet med flotte tur- og sykkelstier, samt flere strender som Paradisbukta, Bygdøy Sjøbad og Huk. I tillegg byr Bygdøy på kulturtilbud som blant annet Norsk Folkemuseum og Frammuseet. Vakre Frognerparken som er kjent for skulpturanlegget Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion er en kort spasertur unna. Frognerparken kan også tilby ulike aktiviteter som tennis i sommerhalvåret og skøytebane på vinteren. I hyggelig gangavstand finnes også Slottsparken og Uranienborgparken. For den treningsglade er det kort vei til flere treningsstudioer, blant annet SATS på Colosseum, Skøyen eller Solli Plass. Det er gangavstand til Majorstuen, Skøyen, Aker Brygge, Bygdøy og sentrum. Buss nr. 30 og 31 har holdeplass i Bygdøy allé, noen minutters gange fra leiligheten, og tar deg i retning Fornebu og via sentrum helt til andre siden av byen. I Thomas Heftyes gate stopper 20 bussen som tar deg i retning Galgeberg eller Skøyen. Trikk nr. 12 har holdeplass ved Frognerveien og Lille Frogner Allé. Gangavstand til Flytoget fra Nationaltheatret Stasjon. Her har man alt Oslo kan by på i umiddelbar nærhet. Leiligheten har et fantastisk utgangspunkt for aktiv bruk av byens alle tilbud!

Området består i hovedsak av klassisk bygårdsbebyggelse/boligblokker, butikker og noe næring.

Skolekrets: Skøyen skole.

Lukk Områdebeskrivelse

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert [sett inn dato]. Det foreligger ferdigattest for bytte av soil og sluk i Erling Skjalgssons gate 28, datert 13.09.2016. Det foreligger ferdigattest for installering av brannalarmanlegg i Erling Skjalgssons gate 28, datert 28.11.2016. Det foreligger ferdigattest for gjennoppbygg etter brann i Nobels gate 27 og Erling Skjalgssons gate 26-28, datert 18.05.1982. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus fra 1920. Det foreligger ekspedisjonsdokument (uattestert) for sanitæranlegg i Nobels gate 27 og Erling Skjalgssons gate 26-28 fra 1923. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet er uattestert, og dokumenterer at det er søkt om oppføring av bygget, men ikke endelig godkjenning. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det er foreligger plantegninger datert 15.05.1922, det er registrert følgende avvik: - Opprinnelig stue og soverom er i dag slått sammen og fremstår som stue/kjøkken. - Opprinnelig kjøkken og pikerom fremstår i dag som to soverom. - Spiskammeret er fjernet, og fremstår som del av det ene soverommet. Et spiskammer anses som bod. For at denne delen lovlig skal kunne benyttes som en del av soverom må det søkes om bruksendring. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er private, vedlikeholdsansvaret påhviler sameieteier. Adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig. Reguleringsbestemmelser: - S-2255 Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon. - S-161GO: Vestre bydel I. Regulering av området mellom bygrensen, Solheims- gatas forlengelse, Halvdan Svartes gate, Frognerveien, Niel Juels gate, Bygdøy Alle, Observatoregata, Parkveien, Munkedamsveien, Filipstadveien, fjorden og bygrensen - KDP-17: Kommunedelplan for torg og møteplasser. Planen følger ikke vedlagt men kan fås oversendt ved henvendelse til megler. Informasjon om kommuneplanen finner du på: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny %20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside. Offentlige planer: Erling Skjalgssons gate 25 - 27. Saken gjelder oppføring av boligbygg og et townhouse/byvilla. Igangsettingstillatelse gitt 21.10.2025. Frognerhjemmet er revet og det er i gang med å oppføres en boligbygning med til sammen 19 leiligheter og fellesareal. I tillegg skal det etableres et townhouse/byvilla i to etasjer, delvis bygget inn i terreng ved foten av kollen mot Schafteløkken. Det skal også opparbeides nye utomhusarealer. Saksnummer 202512610. https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202512610 For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Det hviler ikke odelsrett på eiendommen.

Kjøp av eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Dersom eiendommen er større enn 2 mål plikter kjøper å undertegne dokumenter i forbindelse med søknad om konsesjonsfrihet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/212/282/7: 17.11.1923 - Dokumentnr: 993607 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra gnr 212 bnr 657 Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 17.11.1925 - Dokumentnr: 993597 - Bestemmelse om bebyggelse ang kjeller Overført fra gnr 212 bnr 657 Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 11.09.1936 - Dokumentnr: 304298 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra gnr 212 bnr 657 Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 03.05.1937 - Dokumentnr: 302014 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 22.11.1938 - Dokumentnr: 305902 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra gnr 212 bnr 657 Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 27.11.1984 - Dokumentnr: 990790 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr.212 bnr.283, 284, 657, 658 og 659. Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:282 Gjelder denne registerenheten med flere 11.12.1984 - Dokumentnr: 63820 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 86/5506 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 39 SEKSJONER 30.06.1993 - Dokumentnr: 29031 - Resek/tilleggssek Nye seksjoner: Snr: 40 Formål: Bolig Sameiebrøk: 110/5616 Formål/ sameiebrøk for denne seksjon: Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 110/5616 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 40 SEKSJONER 30.06.1993 - Dokumentnr: 29031 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endring av formål/brøk: Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 86/5616

Kommunen har legalpant som sikkerhet for riktig betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav som følger av sameieforholdet, typisk vil dette gjelde felleskostnader. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på seksjonen. Legalpant til kommunen har prioritet foran legalpant til sameiet. De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Eiendommen er registert i byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen. For en fullstendig oversikt over eiendommens status, se: http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=545b8e996b6e4e1fbcb65f69299a7167

Lukk Offentlige forhold

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med. Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Generelle bestemmelser: Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Eiendommen overdras med innredning og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, jf. avhendingsloven § 3-4. Varig innredning og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger, med mindre annet er avtalt mellom kjøper og selger, jf. avhendingsloven § 3-5. Tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er vedlagt salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven.

I samarbeid med Storebrand og HELP tilbyr Nordvik Boligkjøperpakke til våre boligkjøpere. Boligkjøperpakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle de forsikringene du trenger til den nye boligen din. Boligkjøperpakke Leilighet inneholder: Boligkjøperforsikring fra HELP, flytteforsikring og innboforsikring Super. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen. Forsikringen gjelder i 5 år fra overtakelsen. Flytteforsikring dekker skade på eiendeler under flytting ved plutselig og uforutsett hendelse som oppstår under transport eller i forbindelse med bæring mellom bolig, bil eller lagringssted. Forsikringen varer i 1 år fra budaksept. Innboforsikring Super dekker tingene dine ved blant annet tyveri, brann eller vannskader. Vår beste innboforsikring Super inkluderer blant annet uflaksforsikring, bistand ved ID-tyveri og psykologhjelp ved alvorlige hendelser hjemme. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Velger du Boligkjøperpakke Leilighet+ får du i tillegg renteforsikring: Renteforsikringen kan hjelpe deg med rentekostnaden og forsikringspremien på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Forsikringen gjelder i 9 måneder (3 måneder karenstid) og dekker inntil 15 000 kroner i måneden. Boligkjøperforsikring fra HELP kan også kjøpes separat og inkluderer da flytteforsikring fra Storebrand. Boligkjøperpakke/Boligkjøperforsikring må tegnes senest ved kontraktsignering og gjelder fra overtakelsen. Kjøper blir kontaktet av Storebrand med et tilbud på videre forsikring av innbo. Se pris og mer informasjon om forsikringene i produktarket vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning. Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger vil bli behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Ved å registrere deg som interessent og/eller budgiver eller kjøpe vil vi innhente, behandle og registrere personopplysninger om deg. Eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Denne oppbevaringsplikten begrenser muligheten for å få slettet personopplysninger. Du kan lese mer om Nordviks behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på nordvikbolig.no/personvern.

Lukk Øvrige kjøpsforhold

Vederlag: Provisjon: 0,90% av salgssum (min. kr. 45 000,-) – estimert til kr. 76 674,- Kostnad for utsatt betaling*** kr. 3 500,- Grunnpakke Leilighet/tomt kr. 9 500,- Markedspakke med salgsoppgave kr. 26 500,- Oppgjørshonorar** kr. 8 500,- Rådgivning styling kr. 2 000,- Tilrettelegging kr. 19 900,- Visningshonorar/overtagelseshonorar per stk. kr. 3 900,- Økt annonsekostnad på FINN.no for boliger over 8 MNOK kr. 1 500,- Utlegg: Eierskiftegebyr kr. 6 725,- Infoland - Informasjon forretningsfører ca. kr. 4 375,- Utlegg foto - Interiør og fasade ca. kr. 5 000,- Utlegg interiørveiledning kr. 2 000,- Utlegg tilstandsrapport ca. kr. 10 000,- Samlet skal selger betale kr. 180 074,- for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning. Dersom oppdraget utløper eller blir sagt opp, uten at handel er kommet i stand, har megler krav på et rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger) samt eventuelle utlegg. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen som er kr. 3 625,-.

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Oskar Johansson, Eiendomsmegler MNEF / Partner
930 63 069
o.johansson@nordvikbolig.no

Juridisk navn: Bygdøy Alle Eiendom AS
Org. nr.: 914457750
Bygdøy Alle 34, 0265 OSLO

Meglerforetaket og Nordvik-kjeden samarbeider med en rekke foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med megleroppdraget. - Storebrand leverer boligselgerforsikring, finansieringsløsninger og forsikringer til kjøper - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Flytte- og lagringstjenester gjennom Loyalty, oppussing gjennom Steddy, brebånd levert av Telenor, alarm levert av Sector alarm, strøm levert av Fjordkraft og Fortum og utleietjenester levert av Utleiemegleren. Hvilke tilbud kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger. Nordvik bolig AS, som er franchisegiver for Nordvik-kjeden, eier aksjer i Bomega AS (Hjem.no). Bygdøy Alle Eiendom AS har indirekte eierskap i Bomega AS.

Lukk Om oppdraget

Se alle bilder

Ingen kjenner nabolaget bedre!

Nordvikundersøkelsen gjør deg litt bedre kjent med området boligen ligger i, og får frem fakta, funn og innsikt som vi tror kan være nyttig ved valg av ny bolig.

Hele undersøkelsen finner du her.

89%

Vil bli boende i bydelen dersom de skulle flyttet i dag.

Er ute, på tur, ski, trening (43%)
Venner, familie, besøk, middag (15%)
Slapper av, ser på TV, leser (37%)
Jobber i hage/hus (2%)

64%

Av alle innbyggene beskriver naboene sine i positivt ordelag.

All data er hentet fra Nordvikundersøkelsen gjennomført våren 2026 i samarbeid med Norstat.

Oskar Johansson

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Bygdøy Allé

o.johansson@nordvikbolig.no
930 63 069
Last ned visittkort

Avtal møte

Bestill verdivurdering

Alle bilder (49)

Utvalgte bilder

Eksklusiv og gjennomgående 3-roms designleilighet. Parkering m/ lader. God takhøyde. Vinduer 2023. V.v og fyring inkl.

Nøkkelinformasjon

Beliggenhet

Presenteres av

Oskar Johansson

Nøkkelinformasjon

Om boligen

Energi og oppvarming

Økonomi

Sameiet

Tomt

Områdebeskrivelse

Offentlige forhold

Øvrige kjøpsforhold

Om oppdraget

Bilder

Hva sier innbyggerne om Frogner?

Trivsel

Søndagsaktivitet

Hva er innbyggene mest stolt av i nabolaget?

Vennlig og hjelpsomme naboer