Sørkedalsveien 283

Laster visningspåmelding...

Sørkedalsveien 283Røa

1/53

Utvalgte bilder

Røa: Sørkedalsveien 283

Prisantydning: 14 250 000,-

Totalpris: 14 607 340,-

Kommunale avg.: 37 462,- per år

BRA-i: 282 m²

Bestill salgsoppgave

Røa/Bogstad

Velkommen til Sørkedalsveien 283 - En svært hyggelig familiebolig over 3 plan med solrik tomt i grønne og barnevennlige omgivelser. Idyllisk og ettertraktet beliggenhet på Røa/Bogstad med umiddelbar nærhet til flotte tur- og grøntområder. Lysløype inn til Nordmarka. Kort vei til Bogstadvannet og Bogstad golfbane. Høydepunkter: - Vedovn i stuen - Hybel i underetasjen - 5 soverom på samme plan - Dobbelgarasje med elbillader - Lekkert Svane-kjøkken fra 2021 - Flotte turmuligheter rett utenfor døren - Store terrasser og pent opparbeidet hage - Trygg og bilfri skolevei til Voksen barneskole - Veletablert og rolig område i landlige omgivelser - Boligen har totalt 2 baderom, separat wc og vaskerom - Store vindusflater som gir mye lys og en god atmosfære

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Enebolig

Byggeår:: 1989

Etasje:: 3

Soverom:: 5

Prisantydning:: 14 250 000,-

Omkostninger:: 357 340,-

Totalpris:: 14 607 340,-

Kommunale avgifter:: 37 462,- per år

Totalt BRA:: 324 m²

Tomteareal:: 920,1 m² (eiet)

Energimerking:: E - gul

Garasje:: Ja

Veranda:: Ja

Visninger

søndag 14. juni, kl. 12:30 - 13:15 mandag 15. juni, kl. 18:30 - 19:15

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at megler har god oversikt og tid til å imøtekomme alle interessenter. Meld deg på visning ved å trykke på lenken visningspåmelding.

Gi bud

Beliggenhet

Sørkedalsveien 283, 0754 OSLO

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Eiendomsmegler MNEF / Partner

944 33 335 p.bjorklund@nordvikbolig.no

Fagansvarlig / Eiendomsmegler MNEF / Jurist / Partner

991 04 502 m.skabo@nordvikbolig.no

1989

BRA-i: 282 kvm
BRA-e: 42 kvm
Totalt BRA: 324 kvm
TBA: 111 kvm

Beskrivelse:
Underetasje:
BRA-i: 100 kvm. Hall med trapp, kjellerstue med utgang til terrasse og hage, bad/wc, gang, kontor, kjøkken og bod.
BRA-e: 42 kvm. Dobbelgarasje.
Totalt BRA: 142 kvm
TBA: 32 kvm. Markterrasse.

1. etasje:
BRA-i: 105 kvm. Trapperom/hall, toalettrom, stue med utgang til terrasse, spisestue, kjøkken med utgang til terrasse og vaskerom.
Totalt BRA: 105 kvm
TBA: 68 kvm. Terrasse.

2. etasje:
BRA-i: 77 kvm. Trapperom, gang, bad/wc og 5 soverom (3 med utgang til balkong).
Totalt BRA: 77 kvm
TBA: 11 kvm. Balkong.

Boligen inneholder: Underetasje: Hall med trapp, kjellerstue med utgang til terrasse og hage, bad/wc, gang, kontor, kjøkken og bod. 1. etasje: Trapperom/hall, toalettrom, stue med utgang til terrasse, spisestue, kjøkken med utgang til terrasse og vaskerom. 2. etasje: Trapperom, gang, bad/wc og 5 soverom (3 med utgang til balkong). I tillegg har boligen dobbelgarasje med elbillader i tilknytning til underetasjen.

Kjøkken, 1. etasje: Tidsriktig glatt samt profilert innredning fra Svane kjøkken, soft close, antatt kompositt benkeplate med underlimt stålkum og induksjonstopp, komfyr, integrert oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkken, kjeller: Foliert glatt innredning, takoppforing, lyslist, armatur, laminat benkeplate med nedfelt stålkum, komfyr, oppvaskmaskin. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Noe slitasje på innredning, noe skjevheter, manglende waterguard og komfyrvakt. Bad, 2. etasje: Flislagt bad/wc med varmekabler, avtrekk, speil, lampetter, downlights, servant med innredning, dusjhjørne med skyvedør i glass, vegghengt toalett, innmurt badekar. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i soverom. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist sprekker i fliser. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Rommet har kun naturlig ventilasjon. Bad, kjeller: Flislagt bad/wc med varmekabler, avtrekk, speil, armatur, lampe, servant, dusjhjørne, toalett. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i gang. Følgende er gitt tilstandsgrad 3: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,-. Vaskerom: Vaskerom med flislagt gulv, varmekabler, avtrekk, belysning, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, utslagskum. Hulltaking er ikke foretatt, det er benyttet kirke i tilstøtende rom. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Usikker membran løsning på malte flater. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er spalteventiler i vindu. Følgende er gitt tilstandsgrad 3: - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Toalettrom: Toalettrom med flislagt gulv, varmekabler, fliser og malte flater på vegger, belysning, avtrekk, vegghengt toalett, servant med innredning, speil. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Innvendige overflater: Gulv: parkett, belegg, laminat, fliser. Vegger: malte flater, malt panel, fliser. Himling: malte flater, malt panel. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Noen sprekker i fliser, noe bom/hullyd under fliser, noe slitasje på overflater, noe ujevnheter mm. Rom under terreng: Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i bod. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Målinger er gjennomført i trevirke rett på innsiden av platekledningen og ikke helt ut mot grunnmuren. Overvåk tilstanden jevnlig da dette er en fuktutsatt konstruksjon. Innvendige trapper: Boligen har malt tretrapp, sisal løper. Innvendige dører: Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Pipe og ildsted: Boligen har elementpipe og vedovn. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Avflassing av emalje på beslag, manglende glippe mellom listverk og beslag. Ytterdør: Bygningen har malt hovedytterdør. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Balkongdør: Bygningen har malt balkongdør i tre. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Balkong og markterrasse: Markterrasser og balkong i treverk. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Balkonger, terrasser og rom under balkonger I: Terrasse og balkong i treverk belagt med terrassebord. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Balkonger, terrasser og rom under balkonger II: Terrasse i treverk belagt med terrassebord. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Noen eldre fuktmerker, avflassing av maling på rekkverk mm. Balkonger, terrasser og rom under balkonger III: Inngangsparti med støpt dekke belagt med skiferfliser. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Noe bom/hullys under fliser. Utvendige trapper: Trapper i treverk. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er ikke besiktiget i rørskap. Avløpsrør: Det er antatt avløpsrør av plast. Ligger trolig skjult i konstruksjonen, ytterligere undersøkelser anbefales. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Varmesentral: Det er installert varmepumpe. Ref eier: service på varmepumpen i november 2024 av Oslo Varmepumpe AS. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 300 liter. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer. Tilstandsrapport for boligen er vedlagt salgsoppgaven. Se denne for nærmere informasjon om tilstandsgrad.

Boligen har dobbelgarasje med elbillader og biloppstillingsplasser på egen tomt.

Hvilke utbedringer, oppgraderinger eller påkostninger er gjort? Byttet ut rekkverk på veranda slik at det er tryggere for barn, med dør til ny trapp fra verandaen ned til hagen slik at den er mye mer tilgjengelig. Vi har også laget et terrassebed med trapp i midten for å lage noen planteparseller.

Vet du om det har det blitt utført arbeid på bad/våtrom, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, faglært. Tidligere selger opplyser i salgsoppgave at bad i andre etasje samt toalettrom i første etasje ble pusset opp i 2013 med nytt rør-i-rør-system, fliser og varmekabler. Kjenner ikke til ytterligere detaljer. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Nei. Ukjent. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad eller vaskerom er bygget opp? Nei. Tidligere selger opplyser i salgsoppgave om at dokumentasjon fra rørlegger finnes for arbeidet. Vet du om det er gjort endringer eller reparasjoner på tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende, enten i din eller tidligere eiertid? Ja, ufaglært. Nytt rekkverk på veranda mot sør i 2025. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten i din eller tidligere eiertid? Ja. Det foreligger ikke samsvarserklæring. Tidligere selger opplyser i salgsoppgave: "I 2017 ble det gjennomført el-tilsyn der anmerkninger ble utbedret i ettertid. Det elektriske anlegget ble ellers oppgradert med nye kurser i 2012, 2013, 2015 og 2017." Videre fra samme salgsoppgave opplyses det om: Ny elbil-lader med ny kurs i 2017. Ny varmepumpe med ny kurs fra 2015. Nye kurser i forbindelse med badet i 2013. Ny komfyr med ny kurs fra 2012". Vet du om det elektriske anlegget har blitt kontrollert? Ja. 2017. Er det installert el-billader på eiendommen/boligen? Ja, faglært. Elbillader er fra 2017 ifølge salgsoppgave fra tidligere selger. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja, både faglært og ufaglært. Kjøkken: Nytt kjøkken med Svane-innredning fra 2021. Vet du om det er, eller har vært, insekter eller skadedyr i boligen, eller i tilhørende bygninger? For eksempel skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller lignende. Ja. Det ble oppdaget skjeggkre etter overtakelse i 2024, som ble sanert av Anticimex via forsikring. Saneringen har tilsynelatende vært helt vellykket, og vi har ikke sett skjeggkre siden slutten av 2024. Selges boligen med utleiedel/leilighet eller hybel? Ja. Er rommene som benyttes til utleiedel/leilighet/hybel godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene? Nei. Utleiedel har både rom som er godkjent og rom som ikke er godkjent til varig opphold. Er utleiedelen godkjent som egen boenhet hos bygningsmyndighetene? Nei. Utleiedelen er ikke en selvstendig boenhet, men en del av hoved-boenheten med etablert adkomst mellom dem. Vet du om det er utført tidligere arealoppmålinger av boligen, eller om boligens areal er oppgitt i dokumenter som salgsoppgave, takstrapport, tilstandsrapport, byggesøknad eller lignende? Ja. Salgsoppgave fra da vi kjøpte boligen i 2024 angir bruksareal 322 m2, BRA-I 282 m2, BRA-E 40m2, TBA 109 m2. Vet du om det er forslag eller vedtatte reguleringsplaner/andre planer, nabovarsler/ byggegodkjenninger/ byggeplaner eller andre offentlige vedtak som kan medføre endinger i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser/naboer? Ja. Det er planlagt etablering av gang- og sykkelvei i Sørkedalsveien som går langs huset, og det er gjennomført avtale om stripeekspropriasjon hvor en langsgående stripe av tomten dermed overtas av kommunen for etablering av denne gang- og sykkelveien. Planlagt byggestart er meldt å være 2027.

Andreas Grønstad Jahnsen

Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er avvik: En del mose på tak. Nedløp og beslag: Renner og nedløpsrør i stål utførelse. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Skader på renner og nedløp, noe avflassing av emalje mm. Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Etasjeskille: Etasjeskiller er av trebjelkelag, støpt dekke i kjeller. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra 1988. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Grunnmur og fundamenter: Bygningen har antatt betonggrunnmur. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er registrert løs puss på muroverflater. Terrengforhold: Tildels flat eiendom. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1988. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra 1988. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Følgende er gitt tilstandsgrad 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Følgende hvitevarer følger med boligen: Kjøleskap på kjøkken og kjøleskap med fryser på vaskerom (så to stk. kjøleskap) Følgende hvitevarer følger ikke med boligen: Kjøleskap (nr. 3) på vaskerom. Vaskemaskin og tørketrommel som står i underetasje. Fryser som står i garasje. Vaskemaskin og tørketrommel som står i andre etasje.
Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med: - Taklamper inne og ute samt String-hyllen (store bokhyllen) i stuen og string-hyllen på kjøkkenet. For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper. Ved ønske om at vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende lamper som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt skal følge med i handelen, må det tas forbehold om dette ved inngivelse av bud. Det samme gjelder brunevarer.

Boligen har en hybel som er del av boligen, med intern tilgang. Rom kan bare leies ut til den bruk de er godkjent for. Rom som ikke er godkjent for varig opphold, men leies ut som rom til varig opphold, kan ikke lovlig leies ut uten godkjent bruksendring fra kommunen. - Stue og det ene soverommet i underetasjen står i bygningstegningene oppført som hobbyrom/kjellerstue - Kjøkken i underetasjen står i bygningstegningene oppført som disp.rom - Entré i underetasjen står i bygningstegningene oppført som garderobe - Det andre soverommet i underetasjen står i bygningstegningene oppført som boder Selger har ikke søkt om bruksendring og bærer ingen risiko/ansvar for at slik godkjennelse gis.

Lukk Om boligen

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 24.01.1990. Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det er følgende avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent: - Stue og det ene soverommet i underetasjen står i bygningstegningene oppført som hobbyrom/kjellerstue - Kjøkken i underetasjen står i bygningstegningene oppført som disp.rom - Entré i underetasjen står i bygningstegningene oppført som garderobe - Det andre soverommet i underetasjen står i bygningstegningene oppført som boder Bruksendring er ikke søkt og godkjent. Kjøper påtar seg evt. risiko både for fremtidig fortsatt bruk og evt. pålegg, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er private, vedlikeholdsansvaret påhviler sameieteierborettslagetboligaksjeselskapet. Adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220), også kalt «småhusplanen». Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Plan- og bygningsetaten har igangsatt revidering av småhusplanen, den reviderte planen skal bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det bygges innenfor småhusplanen. Oslo kommune har vedtatt midlertidig forbud mot tiltak i de områdene småhusplanen gjelder. Vedtaket forbyr alle tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6, og gir blant annet sterke begrensninger i muligheten for rivning, oppføring og bygningsmessige endringer. Det er gjort enkelte unntak fra forbudet. Det er for eksempel tillat å gjøre innvendige tiltak, som bruksendring, så lenge det ikke innebærer opprettelse av en ny boenhet. For mer informasjon se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2022072153&fileid=10231629. Reguleringsplan: S-4902, SØRKEDALSVEIEN GANG-/SYKKELVEI MELLOM RØA KIRKE OG PEDER ANKERS PLASS. Detaljregulering. Det er planlagt etablering av gang- og sykkelvei i Sørkedalsveien som går langs huset, og det er gjennomført avtale om stripeekspropriasjon hvor en langsgående stripe av tomten dermed overtas av kommunen for etablering av denne gang- og sykkelveien. Planlagt byggestart er meldt å være 2027. Denne er markert i reguleringskart som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Pågående byggesaker i området: Sørkedalsveien 279 - påbygg, bruksendring og fasadeendring https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202515521 Sørkedalsveien 279 - påbygg, bruksendring og fasadeendring https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202515521 Sørkedalsveien 267 A - rehabilitering av pipe https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202521465 Sørkedalsveien 271 - bruksendring av kjeller til bolig og tilbygg https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202514804 Sørkedalsveien 307 - gjenoppbygging av låve med leiligheter https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202518087

Det hviler ikke odelsrett på eiendommen.

Kjøp av eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Dersom eiendommen er større enn 2 mål plikter kjøper å undertegne dokumenter i forbindelse med søknad om konsesjonsfrihet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/27/1268: 25.05.1959 - Dokumentnr: 6023 - Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere - Eiere av privat hovedledning for vann, kloakk og overvann i Røahagan har rett til tilknytning av ledning for ledning til sine tilliggende eiendommer. Eierne er solidarisk ansvarlig for lesingenes vedlikehold inntil kommunen overtar disse. 01.12.1980 - Dokumentnr: 28621 - Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere - Undertegnede som eier av gr.nr. 27, bnr. ll62+l268 parsell A og B avgir denne erklæring som tinglyses på ovennevnte eiendom. Vann- og spillvannsledningen til denne eiendom er tilknyttet privat felles vann- og spillvannsledning. Jeg forplikter meg i fellesskap med de andre tilknyttede eiendommer a utbedre lekkasjer og vedlikeholde ledningene så de til enhver tid er i sanitærteknisk stand. 10.12.1980 - Dokumentnr: 29660 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:1162 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet - Undertegnede eier av eiendommen, gnr. 27, bnr. 1268, bestemmer herved at det som heftelse på eiendommen gis rett til kjørbar atkomst for brukerne av gnr. 27, bnr. 1162. Den veigrunn som retten gjelder, er vist med skravur på skisse i servitutten (ligger vedlagt i salgsoppgaven). Denne erklæring kan ikke avlyses uten samtykke av bygningssjefen i Oslo. 15.05.1981 - Dokumentnr: 12244 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:2290 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Gjelder denne registerenheten med flere - Gnr. 27 bnr. 2290 og framtidig parsell av gnr. 27 bnr. 2290 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Sørkedalsveien i den eksisterende adkomstvei beliggende på gnr. 27 bnr. 1436, bnr. 1268 og bnr. 2290, som vist med rødt på skissen i servitutten (ligger vedlagt i salgsoppgaven). 08.08.1989 - Dokumentnr: 52256 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:1162 - Mellom undertegnede eiere av gn. 27 bn. 1268, Sørkedalsveien 283 og gn. 27 bn. 1162, Sørkedalsveien 285, Oslo kommune, er det oppstått enighet om følgende: 1. Eier av gn. 27 bn. 1268 gir eier av gn. 27 bn. 1162 bruksrett til innkjørselsvei fra Sørkedalsveien til gn. 27 bn. 1162. 2. Bruksretten er ikke tidsavgrenset, men skal alltid følge eiendommen gn. 27 bn. 1162. 3. Vedlikeholdsplikten er gjensidig og skal deles likt. Vedlikeholdsutgifter som skyldes rimelig bruk av veien deles likt mellom partene. 4. Denne avtale er opprettet i tre eksemplar, ett til hver part og ett for tinglysing. Avtalen er godkjent av partene. 18.08.1958 - Dokumentnr: 9138 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:1162 08.01.1969 - Dokumentnr: 990066 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR.27 BNR.1560 14.11.1980 - Dokumentnr: 27116 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:2 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:2 Snr:2 Gjelder denne registerenheten med flere - Undertegnede eier av gnr.27, bnr.2 Voksen gård, bestemmer herved at det som heftelse på eiendommen skal hvile rett' til kjørbar atkomst til eiendommene gnr.27, bnr.1165 og gnr.27, bnr.1162 +1268 som vist på nedenstående skisse (i servitutten). Retten gjelder også de parseller som, skal fradeles gnr. 27, bnr. 1162 og 1268. 17.09.2025 - Dokumentnr: 1105069 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:27 Bnr:2335 - Avtale om erverv av grunn: Erverver skal opparbeide gang- og sykkelfelt i Sørkedalsveien i Oslo kommune. I forbindelse med tiltaket vil det være nødvendig å erverve areal f ra gnr./bnr. 27 /2335, samt ta i bruk et midlertidig anleggsbelte. Det er også behov for å sikre adkomst for eiendommene med gnr./bnr. 27/1162, 27/2290, 27/1268 og 27/2292 over gnr./bnr. 27/2335. Til grunn for tiltaket ligger reguleringsplan S-4902 vedtatt 22.06.2016. Reguleringsplanen innebærer etablering av gang- og sykkelvei. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse. Dersom annet ikke avtales sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt.

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

Boligen er ikke bevaringsverdig eller på Gul liste.

Lukk Offentlige forhold

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Generelle bestemmelser: Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Se selgers egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven.

I samarbeid med Storebrand og HELP tilbyr Nordvik Boligkjøperpakke til våre boligkjøpere. Boligkjøperpakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle de forsikringene du trenger til den nye boligen din. Boligkjøperpakke Hus inneholder: Boligkjøperforsikring fra HELP, flytteforsikring, innboforsikring Super og husforsikring Super fra Storebrand. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen. Forsikringen gjelder i 5 år fra overtakelsen. Flytteforsikring dekker skade på eiendeler under flytting ved plutselig og uforutsett hendelse som oppstår under transport eller i forbindelse med bæring mellom bolig, bil eller lagringssted. Forsikringen varer i 1 år fra budaksept. Innboforsikring Super dekker tingene dine ved blant annet tyveri, brann eller vannskader. Vår beste innboforsikring Super inkluderer blant annet uflaksforsikring, bistand ved ID-tyveri og psykologhjelp ved alvorlige hendelser hjemme. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Husforsikring Super dekker alt fra brann og vannskader til naturskader og bekjempelse av rotter og mus. I tillegg inkluderer Super-dekningen vannskader fra våtrom, sopp- og råteskader, og følgeskader på bygningen som skyldes håndverkerfeil. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Velger du Boligkjøperpakke Hus+ får du i tillegg renteforsikring: Renteforsikringen kan hjelpe deg med rentekostnaden og forsikringspremien på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Forsikringen gjelder i 9 måneder (3 måneder karenstid) og dekker inntil 15 000 kroner i måneden. Boligkjøperforsikring fra HELP kan også kjøpes separat og inkluderer da flytteforsikring fra Storebrand. Boligkjøperpakke/Boligkjøperforsikring må tegnes senest ved kontraktsignering og gjelder fra overtakelsen. Kjøper blir kontaktet av Storebrand med et tilbud på videre forsikring av hus og innbo. Se pris og mer informasjon om forsikringene i produktarket vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning. Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger vil bli behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Ved å registrere deg som interessent og/eller budgiver eller kjøpe vil vi innhente, behandle og registrere personopplysninger om deg. Eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Denne oppbevaringsplikten begrenser muligheten for å få slettet personopplysninger. Du kan lese mer om Nordviks behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på nordvikbolig.no/personvern.

Lukk Øvrige kjøpsforhold

Vederlag: Provisjon: 0,90% av salgssum (min. kr. 45 000,-) – estimert til kr. 125 550,- Kostnad for utsatt betaling*** kr. 3 500,- Grunnpakke Hus kr. 10 900,- Markedspakke med salgsoppgave kr. 26 500,- Oppgjørshonorar** kr. 8 500,- Tilrettelegging kr. 19 900,- Visningshonorar/overtagelseshonorar per stk. kr. 4 900,- Økt annonsekostnad på FINN.no for boliger over 8 MNOK kr. 1 500,- Samlet skal selger betale kr. 201 250,- for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning. Dersom oppdraget utløper eller blir sagt opp, uten at handel er kommet i stand, har megler krav på et rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger) samt eventuelle utlegg. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen som er kr. 3 900,-.

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Peter Björklund, Eiendomsmegler MNEF / Partner
944 33 335
p.bjorklund@nordvikbolig.no

Marthe Skabo, Fagansvarlig / Eiendomsmegler MNEF / Jurist / Partner
991 04 502
m.skabo@nordvikbolig.no

Juridisk navn: Bygdøy Alle Eiendom AS
Org. nr.: 914457750
Bygdøy Alle 34, 0265 OSLO

Meglerforetaket og Nordvik-kjeden samarbeider med en rekke foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med megleroppdraget. - Storebrand leverer boligselgerforsikring, finansieringsløsninger og forsikringer til kjøper - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Flytte- og lagringstjenester gjennom Loyalty, oppussing gjennom Steddy, brebånd levert av Telenor, alarm levert av Sector alarm, strøm levert av Fjordkraft og Fortum og utleietjenester levert av Utleiemegleren. Hvilke tilbud kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger. Nordvik bolig AS, som er franchisegiver for Nordvik-kjeden, eier aksjer i Bomega AS (Hjem.no). Bygdøy Alle Eiendom AS har indirekte eierskap i Bomega AS.

Lukk Om oppdraget

Se alle bilder

Ingen kjenner nabolaget bedre!

Nordvikundersøkelsen gjør deg litt bedre kjent med området boligen ligger i, og får frem fakta, funn og innsikt som vi tror kan være nyttig ved valg av ny bolig.

Hele undersøkelsen finner du her.

82%

Vil bli boende i bydelen dersom de skulle flyttet i dag.

Er ute, på tur, ski, trening (43%)
Venner, familie, besøk, middag (14%)
Slapper av, ser på TV, leser (33%)
Jobber i hage/hus (6%)

72%

Av alle innbyggene beskriver naboene sine i positivt ordelag.

All data er hentet fra Nordvikundersøkelsen gjennomført våren 2026 i samarbeid med Norstat.

Peter Björklund

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Bygdøy Allé

p.bjorklund@nordvikbolig.no
944 33 335
Last ned visittkort

Avtal møte

Bestill verdivurdering

Marthe Skabo

Fagansvarlig / Eiendomsmegler MNEF / Jurist / Partner

Bygdøy Allé

m.skabo@nordvikbolig.no
991 04 502
Last ned visittkort

Avtal møte

Bestill verdivurdering

Alle bilder (53)

Utvalgte bilder

Attraktiv og innholdsrik enebolig i idylliske omgivelser - Solrike uteplasser og hage - Hybel - Garasje - Rett v/ marka

Nøkkelinformasjon

Visninger

Beliggenhet

Presenteres av

Peter Björklund

Marthe Skabo

Nøkkelinformasjon

Om boligen

Energi og oppvarming

Økonomi

Tomt

Områdebeskrivelse

Offentlige forhold

Øvrige kjøpsforhold

Om oppdraget

Bilder

Hva sier innbyggerne om Vestre Aker?

Trivsel

Søndagsaktivitet

Hva er innbyggene mest stolt av i nabolaget?

Vennlig og hjelpsomme naboer