En annen side av jobben - Næringssalg

Nye utfordringer

Nye utfordringer. Det er det Tobias Due tenker på når han går fra et vanlig boligsalg til et av de større og mer sammensatte prosjektene han også håndterer hos Nordvik. Ved siden av det ordinære boligsalget har megleren bygget seg opp erfaring med et segment som følger en helt annen logikk enn boligmarkedet.

«Tall og analyse er viktig. Det er viktig å kjenne bygget, utsalgspriser i nærområdet og se muligheter for hva som kan gjøres», sier Due. Men næringssalg handler ikke bare om regneark. «Kjemi og relasjoner med interessenter hjelper naturligvis også», legger han til.

Bygården som bytter eier flere ganger

En bygård selges sjelden bare én gang. Ofte går den fra en næringsaktør til en investor, som igjen kan seksjonere den ut og selge leilighetene enkeltvis videre. Due mener en dyktig megler bør være med gjennom hele denne reisen.

«Jeg er hundre prosent sikker på at en megler kan spare en utbygger eller flipper for mye ekstraarbeid og kostnader, og at sluttprisen blir bedre om vi er med gjennom hele prosessen», sier han. «Målet vårt er at eier skal sitte igjen med mest mulig, og at sluttbrukeren som overtar den ferdige boligen skal være stolt og fornøyd med sitt nye hjem. En god leilighet på 50 kvadratmeter kan føles mye større enn en dårlig på 60.»

Hva som avgjør om en investor velger å selge bygården stykkevis eller som ett samlet selskap, kommer an på tre faktorer, ifølge Due: tid, risiko og økonomi. Mange velger da også å selge selve eiendomsselskapet fremfor eiendommen direkte, nettopp for å slippe dokumentavgiften på 2,5 prosent som ellers påløper ved en vanlig eiendomsoverdragelse.

«Det er normalen, men det finnes naturligvis avvik fra dette, som fra alt annet», sier Due.

Kjøperne av hele bygårder er som regel profesjonelle eiendomsinvestorer, men ikke alltid noen Due kjenner fra før. «Det dukker av og til opp kjøpere vi ikke kjenner til, men i en middels stor by som Oslo kjenner vi stort sett til de fleste interessentene», sier han.

Den vanligste fellen for en førstegangsinvestor i en utleiegård handler ifølge Due sjelden om selve tallene, men om tid og prosess.

Borettslagsmodellen som mistet luften

En praksis mange i bransjen kjente til, var å omdanne utleiegårder til borettslag før salg, en modell som gjorde det mulig å redusere skatteregningen betydelig.

«Det var for å slippe unna en skatteregning», sier Due rett ut. Men modellen har mistet mye av kraften det siste året. «Ordningen er ikke aktuell lenger, da dette smutthullet ble tettet av sittende regjering høsten 2025», forklarer han.

Mange rakk likevel å gjennomføre omdanningen før den nye loven trådte i kraft. «Fordelene er ikke det de var, men de aller fleste som hadde tenkt å selge unna utleiebolig, gjennomførte omgjøringen før ny lov trådte i kraft», sier Due.

Og selv om temaet kan virke som en juridisk fotnote bak lukkede dører, er det ifølge Due langt fra det i forhandlingene. «Det har vært et vesentlig punkt for de aller fleste kjøpere», sier han.

Kontor, butikk og beliggenhet

Å selge et tomt kontorlokale er en annen øvelse enn å selge et butikklokale med leietaker og lang leiekontrakt på plass.

«Risikoen er større ved kjøp av tomt lokale, fordi inntektene kommer på et senere tidspunkt for kjøperen, og det tar ofte tid å få godkjent et prosjekt», forklarer Due.

Uansett hva slags næringslokale det er snakk om, er det én ting som veier tyngre enn alt annet. «Beliggenhet er alltid det viktigste. Det er det eneste man ikke kan endre på», sier Due.

For tiden ser han særlig interesse fra to typer aktører i det Oslo-baserte markedet for mindre næringslokaler: de som spesialiserer seg på retail, og de som fokuserer på kontor.

Yield: næringsmarkedets eget språk

Der boligkjøpere snakker kvadratmeterpris, snakker næringsinvestorer yield.

«Yield er avkastningen på investeringen», forklarer Due. «Bolig blir kjøpt for å bo, og mer med hjertet. Det skal være et hjem. Næring kjøpes for å tjene penger, og stort sett kun til dette formålet.»

Det høyere rentenivået de siste årene har satt tydelige spor i regnestykket. «Renten spiser opp avkastningen investeringen har, eller burde ha gitt», sier han.

Risikoviljen varierer også med erfaring. En privat investor som kjøper sin første utleiegård tar ifølge Due gjerne større sjanser enn en profesjonell aktør som er inne i sitt tiende kjøp, ganske enkelt fordi de fleste lærer mest av egne feil.

Når Due selv skal sette pris på et næringsobjekt, er det lite rom for magefølelse.