Hvordan gå fra toroms til treroms?

Inspirasjon

tirsdag 16. oktober

Vi spurte eiendomsmegler og partner, Frode Bergheim Koppergård, fra Nordvik Ullevål hva som skal til for å gjøre en toroms til en treroms, og hvilken verdiøkning man eventuelt kan vente seg.

Vi dro til en toroms leilighet i Gaupefaret 16, på ca. 50 kvm med åpen løsning til spisestue. Leiligheten ligger i et bygg fra 1950-tallet, og er del av et etablert område, med idrettsplass, barneskole og Holmenkollen i umiddelbar nærhet.

Boligen i dag er perfekt for et par, men med to soverom vil det ha vært enda flere potensielle kjøpere som kunne ha funnet seg til rette akkurat her.

– Dette området er veldig populært for familier, så ved å bygge om planløsningen og få enda et nytt soverom, blir boligen aktuell for et nytt publikum, sier Frode.

Fordelen med en eldre planløsning

– Ved å føre opp en lettvegg, montere en dør og fjerne et skap, kan denne boligen få et ekstra soverom, et kontor eller hobbyrom. Her får man rett og slett en leilighet med en veldig god planløsning med to soverom, selv om den bare er på 50 kvm, forteller Frode.

– Siden leiligheten ligger i et bygg fra 1950-tallet er kjøkken og stue adskilt. Derfor er det allerede tilgang på et vindu i det som kan bli det nye rommet, og med tilstrekkelig størrelse, kan det dermed bli et godkjent soverom.

– I moderne leiligheter er det vanligere med åpen kjøkken- og stueløsning, og da er det ofte mer utfordrende å finne nye gode planløsninger som her, sier Frode.

Denne boligen er også selveier, som gjør det enklere å endre planløsning fordi man ikke behøver å avklare med borettslag først.

– Skal man flytte baderom eller kjøkken blir det fort litt mer komplisert. Da må man ha tilgang på vann, og man må søke og få det godkjent av borettslaget, sier Frode.

Hva kan man tjene på å endre planløsningen?

Boligen har i seg selv en høyere verdi på grunn av akkurat denne muligheten:

– Denne leiligheten er relativt enkel å bygge om, derfor ligger litt av den åpenbare løsningen allerede budsjettert inn i prisantydningen, sier Frode.

Han estimerer at prisen for å bygge dette ekstra rommet selv, vil koste maks kr 10.000,-. Om man faktisk tar seg bryet og lager det ekstra soverommet før et salg, vil det også kunne øke salgsprisen betraktelig:

– En leilighet på rundt 50-60 kvm, som ligger i sentrale strøk, kan øke i verdi fra kr 300.000,- til kr 400.000,- om man flytter kjøkken ut i stue, og lager en 3-roms, sier Frode.

Husk: Ikke alle leiligheter “tåler” en ny planløsning

Selv om man potensielt kan tjene mer på en leilighet med et ekstra soverom, og at det som i Gaupefaret ikke er kostbart å bygge om selv, mener Frode at dette ikke alltid er noe man bør gjøre:

– Skal du gjøre om leiligheten din fra to til treroms, og få åpen kjøkkenløsning til stue, så må det være god nok plass. Jeg har av og til sett løsninger hvor det blir for lite kjøkken, forklarer Frode.

Mitt råd er derfor å ikke undervurdere at man trenger luft og god plass for å få det trivelig . Kun da får man en god planløsning.

Ønsker du også å bygge et ekstra soverom?

Vi tok en prat med Anders Roestad, Byggmester og Takstmann fra Boa Takst, om hva som er det mest prekære rundt endring av planløsning i leiligheter som denne i Gaupefaret:

  • I følge Teknisk forskrifts krav til rom for varig opphold må rom ha et volum på minst 15 m3.
  • Rom for varig opphold skal ha en takhøyde på minimum 2,4 m. Det anbefales at rommet er minst 7 kvm stort.
  • Rommet skal ha vindu og utsyn.
  • Tilstrekkelig tilgang på dagslys er viktig. Kravet er at rommets lysflate utgjør minimum 10 prosent av rommets bruksareal.
  • I tillegg kan det være krav om størrelse på vindu og brystning dersom dette må være en alternativ rømningsvei.

– Forøvrig skal det sies at det er mange krav som kan komme dersom man har store ombygginger. Da kan siste teknisk forskrift få en innvirkning, og den er i endring hele tiden, sier Anders.

Skal du omgjøre kjellerbod?

Da er det flere ting man må tenke på, sammenliknet ved en vanlig omgjøring hvor rommet allerede er godkjent til varig opphold:

  • Du må søke om bruksendring av rommet hos kommunen før det tas i bruk.
  • Det må være fuktsikret fra gulv og vegger, og godt inneklima, ventilasjon og oppvarming.
  • Rommet må være innenfor godkjente radonverdier.
  • Rommet må ha tilstrekkelig med lysinnslipp.
  • Skal et vindu være godkjent som rømningsvei, må det være minst 50x60 cm stort.
  • Er kjellervinduet høyt oppe på innvendig vegg? Da må det være noe skrudd fast på veggen, som man kan bruke for å klatre opp, som en hylle eller lignende.

Nyhetsbrev

Meld deg på

Hold deg oppdatert på nyttige tips og inspirasjon fra Nordvik.