Kjøpte toroms og skapte sin treroms

Økonomi og jus

fredag 9. november

Hvor mye kan egentlig en leiligheten øke i verdi dersom man endrer planløsningen for å få et ekstra soverom? Sammen med eiendomsmegler Tim Fagerli Løvlie fra Nordvik Nydalen tok vi turen til en leilighet på familievennlige Kjelsås, for å snakke med noen som akkurat har blitt ferdig med å flytte kjøkkenet for å få et ekstra barnerom.

– Jeg er spent på å se hvordan det ser ut. Jeg har sett nærmere på dette i forkant og så at kjøperne gjorde et godt kjøp ut i fra prisantydningen da de kjøpte i fjor. Flere av leilighetene som ble solgt i området samtidig, i oktober i fjor, gikk for ca. 200.000 - 300.000 kr under prisantydning, sier Tim på vei inn til boligen.

Familien som bor her i dag, lette lenge etter den perfekte treroms. I dette populære Kjelsåsområdet ble det økonomisk utfordrende.

Leiligheten de nå har er på 64 kvm, og har en stor veranda på 13 kvm med utgang til en felles gressplen. Boligområde er veletablert med Marka og noen av Akerselvas badeplasser rett ved.

Fra “omkledningsrom” til spisestue og barnerom

Paret har renovert i rundt ett år. Kjøkkenet er flyttet inn i stuen, vegg i vegg med badet. Det gamle kjøkkenet har nå blitt til et hyggelig barnerom med vindu ut mot veranda og gressplen. Omkledningsrommet har blitt til en hyggelig krok med spisestue. Soveromsveggen til barnerommet er satt opp litt på skrå for å få tilstrekkelig med plass.

Tidligere plantegning

Plantegning av dagens løsning

– Her har det blitt gjort en del endringer. Grepene dere har gjort er gjennomtenkte, dere har på den måten sikret mye lys her, sier Tim overrasket.

– Så har dere lagt enstavs eik på gulvet også! Linjene er fulgt i gulvet, på begge sidene av dørtersklene. Alt for mange slurver med dette. Derfor gjør det meg veldig glad at dette er nøyaktig håndverk, sier Tim som også er tidligere tømrer.

Kjøkkenet er flyttet ut i stuen, som nå gir en romslig åpen løsning.

Barnerommet har nå fått plass der kjøkkenet tidligere lå.

Prisen avgjøres av tilgangen på vann

– De har valgt å flytte kjøkkenet, og da må man ha tilgang på vann og avløp. Dersom man flyttet kjøkkenet til et sted uten muligheter for tilkobling av vannrør i veggen, må man muligens flytte på rør, samt evt. ha en vannpumpe grunnet helning. Det hadde vært mer kostbart, sier Tim.

Fordi badet nå er i tilknytning til kjøkkenet, var det i dette tilfellet ikke noe problem å få koblet på vann og avløp:

– Den eneste utfordringen var pumpen vi måtte borre oss ned til, og koble oss på. Vi er heldige fordi garasjen er rett under oss, så det løste seg fint, forteller eier av boligen, Kamilla.

– Den billigste løsningen hadde vært å la kjøkkenet stå, og bygge vegger rundt det som nå er kjøkkenvinduet. Men da hadde man fått en dårligere planløsning og mindre tilgang på lys, sier Tim.

Det er det fjerde kjøkkenet paret har fornyet, og har erfaring med å montere selv:

– Vi satte opp det nye Norema-kjøkkenet selv, det første flatpakkede kjøkkenet de har kommet ut med. Det gamle kjøkkenet solgte vi på Finn.no, da fikk vi inn noen tusenlapper på det, legger hun til.

– Hvor mye tjener man på å forvandle en toroms til en treroms?

Leiligheten lå ute til 3.990.000 først, så ble den lagt ut på nytt for 3.600.000.
– Toppen var i ca. mars/april 2017, og det var roligere på visningene og i budrundene rundt oktober måned, forklarer Tim.

Fordi paret har bygd et ekstra soverom er nok verdiøkningen høyere:

Det er gjort mye ekstraarbeid, som nytt gulv, kjøkken og at veggene er helsparklet. Derfor vil boligen ha en større verdiøkning:

– På grunn av alt dette, og noen eventuelt fremtidige tiltak og oppgraderinger på baderommet, ser jeg for meg at dere kunne fått opp mot ca. 4.200.000 ved et salg i dagens marked. Men det er vanskelig å si ut i fra markedet om dagen, der det er markedet generelt og de som kommer inn døren på visning som er med på å påvirke det, legger Tim til.

God dokumentasjon avgjør budrunden

– Et stort pluss når man har gjennomgått mye oppussing er å spare på all dokumentasjonen for interessentene og neste fremtidige eier: Kvitteringer på alt man har pusset opp og håndverkere som er brukt, er “gull verdt”, sier Tim.

Et ekstra soverom: Lønner det seg alltid?

Husk: Det vil det variere ut i fra flere faktorer. Må man for eksempel flytte kjøkkenet som her, er det mer kostbart enn å sette opp lettvegger i stuen. Og resultatene på disse to variantene vil jo også variere.

– Jeg vil også presisere at eierne gjorde et godt kjøp ut i fra prisantydningen med denne leiligheten, som de fikk under prisantydning. Om flytting av dette kjøkkenet kostet rundt 100.000 kr, og la oss si at man “tjener inn” ca. 200.000 på et ekstra soverom ved salg, er det ikke sikkert man alltid tjener store summer på å kjøpe, renovere/gjøre om romløsningen og selge igjen, sier Tim.

Det kan være lurt å vurdere om man skal endre planløsning etter hvor stor investering det er, og hva ens livssituasjon krever: Pusser man opp for å tjene på å selge videre, eller for egne behov for å bo?

For paret i denne leiligheten på Kjelsås, er det ingen tvil om at et ekstra barnerom er den riktige investeringen for årene framover.

Nyhetsbrev

Meld deg på

Hold deg oppdatert på nyttige tips og inspirasjon fra Nordvik.