Innholdsrik landbrukseiendom på ca. 844 dekar | To bolighus | Sagbruk og stor bygningsmasse | Støl og hjortejakt!

Oppdragsnummer

37-0100/26

Boligtype og eieform

Landbruk bolig (Eiet)

Adresse og betegnelse

Heradstveitvegen 244 & 246, 5620 Tørvikbygd
Gnr. 1, bnr. 2 (ideell andel 1/1) i Kvam kommune.

Selger(e)

Johannes Heradstveit
Synneva Heradstveit
Arne Heradstveit

Kjøpesum og omkostninger

4 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 112 500,- (Dokumentavgift) 545,- (Tinglyst pantedokument) 545,- (Tinglyst skjøte) -------------------------------------------------------- 113 590,- (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperpakke)) -------------------------------------------------------- 4 613 590,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperpakke)) --------------------------------------------------------   NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkl. evt. fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.  

Byggeår

1980

Arealer

BRA-i: 354 kvm
BRA-e: 56 kvm
Totalt BRA: 410 kvm

Beskrivelse:
Underetasje:
BRA-e: 56 kvm.
Totalt BRA: 56 kvm

1. etasje:
BRA-i: 175 kvm. Gang, 2 boder, verksted, hall m/trapp, bad, stue/kjøkken, bad, hall m/trapp, vindfang, stue, kjøkken, trapperom, soverom, toalettrom, soverom/kontor
Totalt BRA: 272 kvm

2. etasje:
BRA-i: 28 kvm. Gang, bod/kott (ikke målbart), 2 soverom
Totalt BRA: 82 kvm

Takstmannens kommentar til arealoppmåling:
Arealene er beregnet basert på egne stikkmål tatt med håndholdt lasermåler. Definisjonen av romfordelingen er basert på rommets bruk, selv om noen rom kanskje ikke er formelt godkjente for deres nåværende bruk. Det totale bruksarealet er alltid større en summen av arealene fra hvert enkelt rom. Boenhetens totale bruksareal inneholder også arealer for innvendige vegger. Boligen er vanskelig å måle opp: Vinkler, skråtak, påforede vegger og/eller innredning, gjør oppmåling av areal utfordrende. Dette kan resultere i avvik på det oppmålte arealet, og det tas forbehold om dette. Hvis man ønsker en helt nøyaktig oppmåling av boligen, anbefales det å bestille en laserskanning. VÅNINGSHUS: Takhøyde: - Kjeller/underetasje: Varierende, tilfeldig oppmålt til ca 2,18 meter i stue. - 1. Etasje: Varierende, tilfeldig oppmålt til ca 2,39 meter på kjøkken, mønt himling i stue på 3,92 meter. - Loftsetasje: Varierende, mønt himling med takhøyde på ca 2,53 meter i møne. Øvrige kommentarer: - Loftsetasje har større gulvareal enn måleverdig areal på grunn av skråtak/takhøyde, deler av arealet er derfor medtatt under AHL. - Det er en leilighet/hybel i underetasjen, jeg vet ikke om denne er formelt godkjent. - Bod har ikke målbart areal på grunn av takhøyde og målereglene. Areal er medtatt under AHL. - Jeg anser plassbygget skap/oppbevaring som en del av rommets innredning, og areal er inkludert i tilhørende rom. - Jeg har skjønnsmessig valgt å definere "vaskekjeller" som en bod, siden rommet fremstår mer som en bod/kjellerrom og ikke et innredet våtrom. KÅRBOLIG: Takhøyde: - Kjeller/underetasje: Varierende, tilfeldig oppmålt til ca 2,10 meter i gang. - 1. Etasje: Varierende, tilfeldig oppmålt til ca 2,64 meter i stue. - 2. Etasje: Varierende, tilfeldig oppmålt til ca 2,17 meter i gang. Øvrige kommentarer: - Det er kaldtloft uten ma°leverdig areal. - Loftsetasje har større gulvareal enn måleverdig areal på grunn av skråtak/takhøyde, deler av arealet er derfor medtatt under AHL. - Bod/kott har ikke målbart areal på grunn av takhøyde og målereglene. Areal er medtatt under AHL.

Antall soverom

4

Solforhold

Selger opplyser om gode solforhold på eiendommen og mange mulige plasseringer av hagemøbler på begge sider av begge hus. Solen går ned bak fjellet ca 20 på sommeren.

Innhold

Eiendommen ligger fint til i et sør-/sørøstvendt område, ca. 250 moh., omgitt av et tradisjonelt landskap med spredt bolig- og landbruksbebyggelse. Her får man en eiendom med betydelige areal, to bolighus, omfattende bygningsmasse og gode muligheter for den som ønsker å videreføre eller utvikle bruken av gården. Ressursgrunnlaget er variert og består blant annet av ca 74 dekar jord- og beiteareal og hele 624 dekar produktiv skog. Hoveddelen av skogen er registrert med høy eller svært høy bonitet, og skogen utgjør dermed en sentral del av eiendommen. Jordbruksarealene benyttes til gressproduksjon og er i dag bortleid, mens bygningsmassen ikke omfattes av jordleieavtalen. Skogressursene har også historisk vært utnyttet gjennom sagbruksdrift på gården, basert på virke fra egen skog. På eiendommen står fortsatt sagbruksbygning, og sammen med et større grindverksbygg og flere lagerbygninger gir dette interessante muligheter for videre gårdstilknyttet aktivitet, trebearbeiding, lagring eller annen bruk tilpasset eiendommens ressurser. Sagbruksdriften har ligget nede de senere årene, men landbrukstaksten trekker nettopp kombinasjonen av skogarealet og eksisterende sagbruksbygning frem som en styrke ved eiendommens samlede ressursgrunnlag. Eiendommen har en variert bygningsmasse. I tillegg til våningshus og kårbolig finnes det blant annet driftsbygning/løe, sagbruksbygning, grindverksbygg, flere lagerbygninger, garasje, stabbur, uthus, vårløe og drivhus. Våningshuset har et samlet BRA på 203 m², mens kårboligen har BRA på 207 m². Kårboligen ble en perioden benyttet som bed & breakfast. Flere av bygningene er eldre og enkelte er SEFRAK-registrerte, noe som også bidrar til å gi tunet og eiendommen preg av et eldre og tradisjonelt gårdsmiljø. En særlig kvalitet ved eiendommen er stølen med søltshus. Stølshuset er en tradisjonell, enkel bygning på ca. 30 m² BTA, hovedsakelig oppført i laftet treverk og med skifertak. Innvendig er det tilrettelagt med oppholdsareal og soveplasser, og bygningen er ifølge landbrukstaksten betydelig påkostet i nyere tid. Stølen gir gården en ekstra dimensjon og kan være et attraktivt utgangspunkt for opphold, friluftsliv og bruk av utmarksressursene. For den jaktinteresserte har eiendommen også en klar kvalitet. Selger opplyser at det medfølger to årlige fellingsløyver for hjort, med forbehold om at kvoter og jaktutbytte naturlig kan variere over tid. Sammen med de store skog- og utmarksarealene tilfører dette eiendommen både bruksverdi og rekreasjonsmuligheter. Dette er med andre ord en eiendom som favner bredt. Her ligger mulighetene både i landbruksarealene, skogressursene, eksisterende driftsbygninger og sagbruk, samtidig som to bolighus, støl og jakt gir kvaliteter også utover den tradisjonelle gårdsdriften. For den rette kjøperen gir kombinasjonen et interessant utgangspunkt for å ivareta et tradisjonelt gårdsbruk og samtidig forme den videre bruken etter egne interesser og ambisjoner.

Standard

SAGBRUKSBYGNING: Areal: 247m2 BTA. Enkel sagbruksbygning oppført i trekonstruksjoner med takstoler av tre. Saltak tekket med bølgeplater og yttervegger med enkel trekledning. Bygget er delvis åpent og har en enkel, funksjonell standard tilpasset sagbruksdrift. Det er etablert mindre innbygget rom samt fastmontert sagbruksutstyr og tekniske installasjoner. I bygningen står det fastmontert sagbruksutstyr av eldre dato. Utstyret er ikke funksjonstestet eller teknisk vurdert av undertegnede, og det er ikke satt egen verdi på maskiner eller tekniske installasjoner. Angitt verdi gjelder bygningen. Deler av den tidligere maskinparken er opplyst solgt. Hovedsagen medfølger etter det opplyste i den stand den er på salgstidspunktet. Bygget har generell alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov GRINVERKSBYGG VED SAGBRUK: Areal: 267m2 BTA. Enkel, åpen drifts-/lagerbygning oppført med bærekonstruksjoner i tre, hovedsakelig grovt dimensjonert trevirke. Saltak tekket med profilerte stålplater. Bygningen er delvis kledd med trekledning, mens større deler av veggene er åpne. Bygningen har en enkel og funksjonell standard uten isolasjon. Bygget fremstår med en normal slitasje med tanke på alder. DRIFTSBYGNING (løe): Areal: 400m2 BTA. Tradisjonell løe/driftsbygning oppført med grunnmur av naturstein og trekonstruksjoner over. Utvendig trekledning og saltak tekket med profilerte stålplater. Bygget har enkel standard med lager-/driftsarealer, verksted og mindre rom for dyrehold. Bygget har generell alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. LAGERBYGNING (material): Areal: 92m2 BTA. Enkel, åpen lagerbygning oppført med bærekonstruksjoner i stål og tre. Saltak tekket med profilerte plater. Bygget har lave betong-/ murvegger langs deler av sidene og er ellers åpent. Bygget har et etterslep av vedlikehold. LAGERBYGNING (materialer og utstyr): Areal: 49m2 BTA. Enkel lagerbygning oppført i trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Saltak tekket med bølgeplater. Bygget har enkel, uisolert standard og benyttes hovedsakelig til lagring av materialer og utstyr. Det er etablert loftsareal. Bygget har betydelig alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. GARASJE: Areal: 110m2 BTA. Enkelt garasjebygg oppført i trekonstruksjoner, delvis på grunnmur av naturstein. Utvendig trekledning og saltak tekket med profilerte stålplater. Bygget har enkel, uisolert standard med garasje-/lagerarealer, mindre bod og loftsareal. Bygget har normal alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. STABBUR: Areal: 15m2 BTA. Tradisjonelt stabbur oppført i trekonstruksjoner, fundamentert på punktvise stein-/murfundamenter. Utvendig trekledning og saltak tekket med skifer. Bygget har enkel, uisolert eldre standard med tregulv. Bygget har normal alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. VÅRLØE: Areal: 27m2 BTA. Enkel, uisolert uthus-/lagerbygning oppført i trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Saltak tekket med profilerte stålplater. Bygget har enkel standard med jordgulv. Bygget har normal alders- og bruksslitasje, med et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. STØLSHUS: Areal: 30m2 BTA. Tradisjonell, enkel bygning oppført hovedsakelig i laftede trekonstruksjoner, delvis med utvendig trekledning. Fundamentert på stein/ punktfundamenter. Saltak tekket med skifer. Innvendig enkel standard med tregulv, trepanel, sitte-/oppholdsareal og soveplasser. Bygget har normal alders- og bruksslitasje og er betydelig påkostet i nyere tid.

Parkering

Parkering i garasje for en bil, ellers rikelig med parkeringsmuligheter på egen tomt.

Moderniseringer og påkostninger

Moderniseringer og påkostninger Selger har opplyst om følgende moderniseringer og påkostninger: RØR, VA, BAD OG VÅTROM - Det ble bygget nytt bad med baderomsplater på veggene i 2019. Egeninnsats. - Membran ble lagt og nye fliser støpt på badet i 2019. Egeninnsats. - Rør-i-rør ble lagt i husnr. 246 rundt 2006, og en ny varmtvannstank ble installert ukjent årstall. Utført av fagfolk. - Et nytt rør-i-rør-system ble lagt i hus 244 i 2004. - Varmtvannstanken i husnummer 244 ble skiftet i 2016. - Nytt bad i 1. etasje i husnummer 244 ble bygget i 2018 og utstyrt med dusjhjørne. ELEKTRISK OG ENERGI - Arbeid ble utført på det elektriske anlegget i samme hus i husnummer 246 i 2006. TAK, FASADE, VINDUER OG DØRER - Kledningen på to vegger i husnummer 244 ble skiftet i 2018. KJØKKEN - Kjøkkenet i første etasje i husnummer 244 ble malt i 2020. INNVENDIGE OVERFLATER - Fliser ble lagt på gulvet på badet i hus 246 ukjent årstall. UTOMHUS OG ANDRE BYGNINGER - Hytta på stølen ble pusset opp og det ble bygget ny vei til stølen ukjent årstall.

Sammendrag selgers egenerklæringsskjema

UTFØRT ARBEID 1. Vet du om det har det blitt utført arbeid på bad/våtrom, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har opplyst at for 7 år siden ble det bygget nytt bad. Baderomsplater på vegger, fliser på gulv, ny vask og dusjkabinett ble installert. Arbeidet ble utført av ufaglært. 1.1. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Selger har opplyst at for 7 år siden ble det lagt membran og støpt nye fliser. Arbeidet ble utført av ufaglært. 2. Vet du om det er gjort endringer eller reparasjoner på tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har opplyst at kledning på to vegger ble skiftet og malt. Arbeidet ble utført av ufaglært. 3. Vet du om det er gjort arbeid med drenering, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har svart nei, men opplyser at dette er ukjent. 4. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har svart nei, men opplyser at det er ukjent sikkert, men det ble gjort noe med det elektriske på husnummer 244 for cirka 20 år siden. 5. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har opplyst at ny varmtvannstank ble installert for noen år siden. I husnummer 244 ble det lagt rør i rør for cirka 20 år siden. Arbeidet ble utført av faglært. 6. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere, herunder bruksendringer kjeller/loft etc.? Selger har opplyst at tiltaket var søknadspliktig og ble godkjent. Det er ukjent hvem som utførte arbeidet, men da det ble bygget herberge i nummer 244 ble det bygget om innvendig for å tilpasse turisme. Arbeidet ble utført av faglært. 8. Vet du om det har vært utført kontroll av installasjoner for eksempel oljetank/sentralfyr/ventilasjon? Selger har opplyst at det kun er vedfyring, ingen oljetank. 9. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Selger har opplyst at hytte på stølen ble pusset opp, samt at ny vei ble bygget til stølen. På sagbruket ble det satt opp et stort grindverksbygg som lagerbygning. Olav Eide gjorde mye gravearbeid og Oddbjørn Borge har gjort mye håndverk. I hus 246 ble det lagt fliser i entreen i kjelleren og vegger og kjøkken i 1. etasje ble malt. Arbeidet ble utført av både faglært og ufaglært. FEIL OG MANGLER 11. Vet du om det er eller har vært feil ved bad/vaskerommet, f.eks sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Selger har opplyst at i hus nummer 244 har det vært et sprukket rør på bad etter at vannet frøs for 2 år siden. 14. Vet du om det er feil/utettheter i tak, terrasser/fasade/vinduer/garasje, og/eller er det synlige skader? Selger har opplyst at det har blåst vann inn under et beslag ved pipen slik at det har kommet vann inn på loftet som har lekket litt gjennom gulvet på loftet. 16. Vet du om det er eller har vært sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende? Selger har opplyst at på hus nummer 246 har muren over inngang til kjeller seget litt og er blitt støttet opp med en jekk. 17. Vet du om det er eller har vært feil på vann/avløp herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller liknende? Selger har opplyst at i hus 244 har det vært brudd i et rør på bad og vann lakk ut etter frost i 2024. 18. Vet du om det er, eller har vært, insekter eller skadedyr i boligen, eller i tilhørende bygninger? For eksempel skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller lignende. Selger har opplyst at det har vært noen mus i bolig 246 av ukjent årsak om hvordan de kom seg inn. OFFENTLIGE OG PRIVATE FORHOLD 7. Vet du om eiendommen har privat vannforsyning, septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende? Selger har opplyst at det er privat septiktank. Det er privat brønn sammen med naboer, og brønnen står på eiendommen. 10. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten i din eller tidligere eiertid? Selger har svart nei, men opplyser at dette er ukjent. 21. Selges boligen med utleiedel/leilighet eller hybel? Selger har svart nei, men opplyser at det er utleiedel, men ukjente forhold. 22. Vet du om det foreligger skaderapporter eller tilstandsvurderinger etc. om boligen? Selger har opplyst at det var en forsikringssak i 2024 angående vannlekkasje på bad i husnummer 244. 23. Vet du om det er utført tidligere arealoppmålinger av boligen, eller om boligens areal er oppgitt i dokumenter som salgsoppgave, takstrapport, tilstandsrapport, byggesøknad eller lignende? Selger har opplyst at det er utført arealoppmåling, men dokumentasjonen er ikke funnet. 29. Vet du om andre forhold av betydning for kjøper å vite om; for eksempel flom-, ras- og skredfare, grunnforhold, tinglyste forhold, private avtaler og liknende? Selger har opplyst at deler av vei har hatt en muntlig avtale om felles vedlikehold av privatvei. Det er felles brønn og det har vært interesse for å danne et eget vasslag for alle naboer, men prosessen er stoppet opp. Selgers egenerklæringsskjema er vedlagt i salgsoppgaven.

Bygningssakkyndig

Hardingtakst AS v/David Haltvik

Byggemåte

ENEBOLIG Utvendig: Taktekking: Yttertak er tekket med skiferheller. Levetid: Normal levetid for skiferheller er 50 til 80 a°r. Stedvis utskifting av heller er normalt mellom 10 og 50 a°r. Generell kommentar: Skifertak kan ha lang levetid, men dette avhenger av ytre påvirkninger og kvaliteten på steinen. Overganger, gjennomføringer og vinkler, som ved sløyser, pipe og takopplett, er særlig utsatte områder. Men det er som regel undertaket som har kortere levetid, blant annet som følge av korrosjon på innfesting og råteskader i rekter og lekter. På bakgrunn av dette bør undertaket kontrolleres nærmere for å kartlegge tilstanden. Slike undersøkelser inngår normalt ikke i denne typen oppdrag. Inspisert/vurdert fra: Vurderingen er utelukkende basert på synlige observasjoner innvendig og utvendig fra bakkenivå. Jeg har ikke inspisert konstruksjonen fra en stige eller beveget meg rundt på taket, da dette ville krevd særskilte sikringstiltak. Det kan derfor være skader, feil eller mangler som ikke er avdekket under befaringen. Vær oppmerksom på denne risikoen. En nærmere undersøkelse av taket kan gjennomføres under sikre forhold, med klatresele, stillas elr. liknende. Merk: Det er viktig å påpeke at det kun var mulig å se/vurdere/kontrollere deler av taket. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av alu/stål. Kommentar: Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet «drenering». Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp. Snøfangere: (HMS) Snøfangere er ikke et eget kontrollpunkt i forskrift til avhendingsloven, men manglende snøfangere kan medføre risiko for snøras fra tak, med fare for skade på personer, bygningsdeler, kjøretøy og områder ved inngangspartier/ferdselsareal. Ny eier bør være oppmerksom på forholdet og vurdere behov for ettermontering ut fra takform, taktekking, snømengder og bruk av området rundt bygningen. Det bemerkes at montering av snøfangere også kan øke belastningen på takkonstruksjonen, og tiltak bør derfor vurderes helhetlig. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er lukket på begge sider og ikke tilgjengelig for kontroll/inspeksjon utover visuell vurdering fra underliggende etasje Det knyttes derfor usikkerhet til utførelse og tilstand og det kan være skjulte feil, skader eller mangler som ikke er avdekket ved befaringen og tilstandsgrad er ikke fastsatt. Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon. Utvendig kledd med bordkledning. Kommentar: Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav. Til informasjon: Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv. Vinduer og ytterdører: Vinduer med enkle/koblet glass og ytterdører i trevirke. Kommentar: Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Justering og normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik. Innvendig: Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue. Pipe og ildsted: (HMS) Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er rom mot terreng som delvis er innredet med påforede gulv/vegger og delvis uinnredet med synlig grunnmur. Merk: Det gjøres oppmerksom på at påforede gulv og vegger er særlig fuktutsatte konstruksjoner som erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Eldre boliger har ofte manglende fuktsikring i gulv mot grunn og vegger mot terreng, noe som kan medføre fuktopptak (kapillært oppsug) og øvrige fuktrelaterte problemstillinger, med påfølgende skader og følgeskader. Det anbefales jevnlig tilsyn for å avdekke eventuell fukt samt mugg- og råteskader. Hulltaking: Det er ikke foretatt hulltaking (åpninger i konstruksjonen) siden konstruksjonen har en oppbygging med synlig grunnmur, og/eller det er påvist avvik som gjør hulltaking unødvendig. Tomteforhold: Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser. Merk: Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn. Fuktsikring og drenering: Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder. Kommentar: Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.) Levetid: Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør. Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje. Generelt: Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll. Oljetank: Eier/oppdragsgiver opplyser at det ikke er oljetank på eiendommen. ENEBOLIG Utvendig: Taktekking: Yttertak er tekket med skiferheller. Levetid: Normal levetid for skiferheller er 50 til 80 a°r. Stedvis utskifting av heller er normalt mellom 10 og 50 a°r. Generell kommentar: Skifertak kan ha lang levetid, men dette avhenger av ytre påvirkninger og kvaliteten på steinen. Overganger, gjennomføringer og vinkler, som ved sløyser, pipe og takopplett, er særlig utsatte områder. Men det er som regel undertaket som har kortere levetid, blant annet som følge av korrosjon på innfesting og råteskader i rekter og lekter. På bakgrunn av dette bør undertaket kontrolleres nærmere for å kartlegge tilstanden. Slike undersøkelser inngår normalt ikke i denne typen oppdrag. Inspisert/vurdert fra: Vurderingen er utelukkende basert på synlige observasjoner innvendig og utvendig fra bakkenivå. Jeg har ikke inspisert konstruksjonen fra en stige eller beveget meg rundt på taket, da dette ville krevd særskilte sikringstiltak. Det kan derfor være skader, feil eller mangler som ikke er avdekket under befaringen. Vær oppmerksom på denne risikoen. En nærmere undersøkelse av taket kan gjennomføres under sikre forhold, med klatresele, stillas elr. liknende. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av alu/stål. Kommentar: Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet «drenering». Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i trevirke, med kaldtloft. Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon. Utvendig kledd med bordkledning. Kommentar: Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav. Til informasjon: Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv. Vinduer og ytterdører: Vinduer med enkle/koblet glass og ytterdører i trevirke. Kommentar: Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Justering og normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik. Innvendig: Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue. Pipe og ildsted: (HMS) Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Underetasjen har i hovedsak synlig grunnmur. Merk: Hulltaking er ikke utført da konstruksjoner mot grunn er oppført slik at de kan kontrolleres visuelt og med målinger direkte på overflatene. Tomteforhold: Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser. Merk: Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn. Fuktsikring og drenering: Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder. Kommentar: Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.) Levetid: Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør. Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje. Generelt: Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll. Oljetank: Eier/oppdragsgiver opplyser at det ikke er oljetank på eiendommen. TG2 Nedløp, beslag og skorsteiner over tak Skader/lekkasjer: Det er observert avvik som skader, hull/lekkasje og/eller skjevheter på takrenne og/eller nedløp som bør utbedres/skiftes. Eventuelt anbefales det å skifte ut takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen. Levetid/funksjonstid: Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid er passert, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og tilsier behov for vedlikehold og utskiftinger i tiden fremover. Det anbefales å skifte takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen. Eldre eller slitt skorstein/luftekanal over tak: På grunn av alder og erfaringsmessig slitasje kan det oppstå lekkasjer rundt gjennomføringer i taket (skorstein, luftehatter o.l). Det anbefales jevnlig å skifte ut bly/beslag, da dette vil redusere risikoen for vanninntrenging og påfølgende fuktskader i takkonstruksjonen. Dersom det ikke er montert heldekkende beslag rundt skorstein, anbefales det å montere dette. Yttervegger/Veggkonstruksjon Slitasje med vedlikeholdsbehov: Den utvendige fasaden har slitasje etter værpåkjenning, med behov for vedlikehold for å opprettholde tiltenkt levetid og redusere risikoen for fukt og råteskader. Lufting av kledning: Det er lite eller ingen lufting i nedre kant av kledningen, noe som ofte var vanligere før i tiden, men som øker risikoen for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Forholdet tilsier behov for jevnlig vedlikehold, og ved eventuell utskifting av kledning anbefales det å etablere eller forbedre luftespalte mellom kledningen og ytterveggen. Mangelfullt musebånd/sikring: Det er observert musebånd, men dette er mangelfullt utført eller har hull/utettheter. Manglende musebånd gir økt risiko for inntrengning av mus og andre gnagere, som over tid kan medføre skader i konstruksjoner, isolasjon og tekniske installasjoner. Det anbefales å foreta lokale utbedringer for å redusere risikoen for at mus kan ta seg inn i konstruksjonen. Se også eventuelle vurderinger under eget punkt for skadedyr. Innvendige overflater Slitasje / utidsmessig standard: Overflatene har en del slitasje og varierende/utidsmessig standard, eventuell oppussing bør vurderes ut i fra eget behov og krav. Skadedyr og fuktkrevende insekter Treødeleggende insekter: Det er observert spor etter treødeleggende insekter, som eksempelvis boremel, utflygningshull eller gangsystemer. Treødeleggende insekter kan over tid svekke trekonstruksjoner. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig/skadedyrfirma for å kartlegge art, omfang og eventuell pågående aktivitet. Behov for tiltak/bekjempelse må vurderes ut fra resultatet av nærmere undersøkelser. Slike insekter har ofte bedre livsvilkår ved forhøyet fuktnivå, og viktige forebyggende tiltak er å holde fuktnivået i trevirke nede og sørge for god ventilering. 1. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom Manglende/utilstrekkelig dokumentasjon: Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran/tettesjikt, og eventuelt diffusjonstetting for innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone (for eksempel downlights, vann-/avløpsrør, ventilasjonskanaler eller høyttalere). Dette medfører usikkerhet knyttet til om tettesjikt og eventuell diffusjonssperre er korrekt utført, med risiko for lekkasjer, kondens og fuktskader. Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom det er mulig, hvis ikke må det knyttes økt usikkerhet til utførelsen og TG 2 settes uavhengig av tettesjiktets faktiske tilstand, som vurderes under eget punkt. For eldre våtrom foreligger det normalt ikke dokumentasjon i henhold til dagens krav. 1. Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling Sementbasert fugemasse i overgang gulv/vegg: Det er benyttet sementbasert fugemasse i overgangen gulv/vegg, som hindrer gulvfliser og veggfliser i å bevege seg fritt og uavhengig av hverandre. Normalt benyttes elastisk fugemasse i denne overgangen. Forholdet er vanskelig å utbedre uten å gjøre skade på underliggende membran. 1. Etasje - Bad - Overflater gulv Verken tilfredstillende lokalt fall eller høydeforskjell: Gulvet har ikke tilfredsstillende fallforhold, verken lokalt fall mot sluk eller høydeforskjell mellom sluk og gulv ved dør. Dette kan medføre vannoppsamling på gulvet, økt belastning på fuktsikringen og økt risiko for lekkasje. Forholdet bør tas hensyn til ved bruk. Utbedring anses lite kostnadseffektivt som et enkeltstående tiltak, men bør vurderes i forbindelse med oppgradering av rommet. Dersom det ikke er montert tett dusjkabinett bør dette vurderes slik at dusjvann går direkte i sluk. Dette gir minimal fuktpåkjenning på gulv/vegger ved dusjing og reduserer risikoen for skader. Sprang i fliser: Det er registrert sprang i flisene, noe som betyr at flisene ikke ligger jevnt, og at det er høydeforskjeller mellom enkelte fliser. Dette kan føre til vannansamling og at enkelte fliser får skarpe kanter, som kan være ubehagelige å gå på. Det er vanskelig å utbedre forholdet uten å fjerne flisene for å remontere dem. Mangelfull fagmessig utførelse (generelt): Det bærer generelt preg av mangelfull fagmessig utførelse. Forholdet gir økt risiko for fukt- og følgeskader over tid, og utbedring bør vurderes. 1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk Vindu i våtsone: Vindu er montert i våtsone (inntil 1 meter ut fra dusjdør, dusjkabinett eller badekar), noe som medfører økt risiko for fuktskader. Det vurderes ikke å være behov for tiltak så lenge dusjdører/dusjkabinett benyttes og overflaten ikke utsettes for direkte vannsprut. Avvik er satt i henhold til standardens krav. Uavklart utførelse rundt membran/klemring/sluk: Det er synlig membran ved sluket, men det er ikke synlig mansjett/membran. Dette gir usikkerhet knyttet til utførelsen og kan medføre svekket tetthet, med økt risiko for lekkasje og skader på underliggende konstruksjoner over tid. Det anbefales å innhente dokumentasjon på utførelsen, herunder bilder og monteringsanvisning fra leverandør av sluk-/membranproduktet. Eldre sluk – økt risiko: Det er eldre sluk, og det kan oppstå lekkasje i overgangen mellom sluk og gulv. Det anbefales jevnlig kontroll av overgangen mellom sluk og gulv, samt å holde sluket rent slik at vannstanden ikke stiger over sluket. Ved eventuell oppgradering av rommet bør sluket skiftes. Bilde viser mangelfull utførelse/tetting ved rørgjennomføring. 1. Etasje - Bad - Ventilasjon For liten luftespalte: Luftespalten er mindre enn det som normalt anbefales for tilfredsstillende ventilering. Mangelfull lufttilførsel kan redusere avtrekkseffekten når døren er lukket, og gi økt fuktpåkjenning med risiko for følgeskader. Det anbefales å utbedre lufttilførselen. Underetasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning Skader og bruksslitasje: Kjøkkeninnredningen har skader og preg av bruksslitasje, og vedlikehold eller utskifting bør vurderes av ny eier. 1. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning Eldre innredning med skader (og utidsmessighet): Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og har skader samt preg av bruksslitasje. Innredningen mangler også enkelte funksjoner og løsninger som forventes etter dagens standard. På bakgrunn av dette bør vedlikehold eller utskifting vurderes av ny eier. 1. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon Ikke egnet materialer på overflater: I områder der det kan forekomme vannsøl er det ikke benyttet overflatematerialer som er fuktbestandige. Dette gir økt risiko for fuktskader og tiltak/utskiftinger bør påregnes ved behov. 1. Etasje - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon Kun naturlig ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon, mens standarden krever mekanisk avtrekk og tilluft for tilfredsstillende ventilasjon. Innvendige vann og avløpsrør Passert funksjonstid: Over halvparten av forventet funksjonstid for eldre røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger. Manglende isolering av vannledninger i kalde rom: Det er vannledninger som ikke har tilstrekkelig isolering i kalde rom, noe som gir økt risiko for frost og/eller kondens. Isolering av vannledninger vil også redusere strømutgiftene. Ventilasjon Begrenset ventilering i enkelte rom: Det er begrenset ventilering i enkelte rom i boligen, og dette bør utbedres for å opprettholde et godt inneklima – for helse, trivsel og komfort. Mangelfull ventilasjon øker fuktigheten i inneluften, noe som blant annet kan føre til kondens på vinduer, mugg i hjørner og bak innredning mot kalde overflater. Fuktsikring og drenering Levetid/funksjonstid og fuktnivå: Det er registrert forhøyet fuktnivå i konstruksjoner mot terreng, og over halvparten av forventet levetid for drenering er passert, som kan være en indikasjon på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt. Forhøyet fukt kan over tid gi fuktskader, misfarging, sopp- og råteskader og dårlig inneklima, særlig dersom det er påforede konstruksjoner mot terreng. Det anbefales nærmere undersøkelse av årsak (drenering, fuktsikring, terrengfall, overvann osv) og utbedring av fuktkilden, og inntil årsaken er avklart bør tilstanden overvåkes jevnlig. Påvist vanninntrengning / fukt i konstruksjon: (TG3) Det er ved observasjon/fuktmåling påvist vanninntrengning og fukt i konstruksjoner mot terreng, som viser at drenering og fuktsikring ikke fungerer / har sviktet. Konstruksjoner mot terreng er innredet med påforede gulv/vegger av organiske materialer, og uten tiltak gir dette vedvarende fuktbelastning og høy risiko for mugg- og råteskader på konstruksjoner mot terreng, med følgeskader og påvirkning av inneklimaet. Det bør påregnes omfattende tiltak ved omlegging av drenering, ny utvendig fuktsikring og isolering av grunnmur samt utbedring/utskifting av fuktskadede materialer. Forholdet vurderes som uavklart, og årsakene anses som sammensatte, og det bør foretas ytterligere undersøkelser. Kostnadsestimat er vanskelig å fastsette uten videre undersøkelser og må ses i sammenheng med vurderingen under rom mot terreng / krypkjeller. Taknedløp over bakkenivå: Taknedløp er avsluttet over bakkenivå. Takvann ledes derfor ikke tilstrekkelig bort fra boligen, noe som kan gi økt fuktbelastning, utvasking av masser ved fundamentene og økt risiko for fuktskader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å koble taknedløp til tette rør i grunnen slik at vannet ledes tilfredsstillende bort fra grunnmuren og risikoen for fuktskader reduseres. Fuktsikring: Det er observert hull i knotteplast (fuktsikring) på bakside i nærheten av trappen. Bør utbedres som et lokalt tiltak. TG3 Taktekking Ukjent alder på taktekking: Det er ukjent når og om taktekkingen er skiftet. Manglende opplysninger medfører usikkerhet knyttet til alder, restlevetid og vedlikeholdsbehov, og det bør derfor forsøkes å fremskaffe dokumentasjon for å kunne gjøre en mer presis vurdering. Over halvparten av forventet levetid for taktekking og undertak vurderes likevel å være passert. På grunn av alder øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. På bakgrunn av dette bør det foretas jevnlig kontroll, og utskifting av taktekking og alderssvekkede deler må påregnes når behovet oppstår. Ved omlegging eller utskifting av taktekking bør det samtidig vurderes utskifting av beslag, takrenner, vannbord og vindskier. Slitasje/råteskader på vindskeiebord: Det er observert høy slitasje med påbegynte råteskader i vindskibord som gjør at det må påregnes vedlikehold og/eller utskifting. Pågående lekkasje: (TG3) Det er en pågående lekkasje rundt pipe som ma° utbedres for a° unnga° videre skader og følgeskader. Det opplyses at de mistenker lekkasjen har oppstått ved plettlodden rundt pipen over tak. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tiltak. Vinduer og ytterdører Slitasje med behov for vedlikehold og utskiftinger: På grunn av værpåkjenning og slitasje er det behov for vedlikehold. Manglende vedlikehold kan føre til at materialene trekker fukt og blir skadet, med risiko for råte over tid. Det bør også etter hvert påregnes utskifting av eldre vinduer og dører basert på alder og tilstand. Fuktmerker/svertesopp på karmer/foringer: Det er registrert fuktmerker/svertesopp på innside av enkelte karmer og foringer. Forholdet vurderes å kunne være relatert til forhøyet luftfuktighet og/eller utilstrekkelig ventilasjon. Dette kan medføre videre utvikling og redusert levetid på materialene. På bakgrunn av dette anbefales det å forbedre forholdene/ventilasjonen. Glipe/utettheter: Det er registrert synlige gliper mellom dør-/vindusblad og karm. Forholdet kan skyldes aldersslitasje, slitte tettelister eller behov for justering, og medfører trekkproblemer og økt varmetap. Utettheter kan over tid også gi økt risiko for kondens og fuktskader. Justering, ny tetting/pakning eller utskifting bør vurderes. Fukt- og råteskader: (TG3) Det er flere vinduer med betydelig fukt- og råteskader som medfører behov for utskifting. Det bør også etter hvert påregnes ytterligere utskiftinger av de eldre vinduene og dørere basert på alder og tilstand. Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) Høye fuktverdier og innredet/varig opphold: (TG3) Det er observasjoner og fuktmåling som viser at det har og er høye fuktverdier i konstruksjoner mot terreng. Siden det er innredet med påfòret gulv/vegger mot terreng av organiske materialer (trevirke o.l), må den nye eieren forvente å måtte gjøre tiltak og utskiftninger dersom man ønsker å benytte etasjen til varig opphold. Som et midlertidig tiltak, og dersom etasjen kun skal benyttes til bod-/lagringsformål og ikke varig opphold, kan det være hensiktsmessig å montere en sorpsjonsavfukter. Dette kan bidra til å holde fuktnivået på et mer kontroller nivå. Dersom etasjen ønskes benyttet til varig opphold, må det påregnes tiltak og utskiftinger, herunder fjerning av påforede konstruksjoner og eventuell gjenoppbygging etter at årsak til fuktproblematikken er avklart og utbedret. Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og eksakt årsak er ikke kjent. Det bør derfor gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Kostnadsestimat gjelder riving og gjennoppbygging etter at tiltak på drenering, fuktsikring og isolering er utført. Begrenset/mangellfull ventilasjon: Det er begrenset eller mangelfull ventilasjon, og det bør etableres bedre ventilering/ventilasjonsløsning for å redusere fuktbelastningen. Alternativt anbefales det å montere en sorpsjonsavfukter, som i enda større grad enn ventiler kan bidra til å regulere fuktnivået. Underetasje - Bad - Generell Eldre våtrom – økt risiko: (TG3) Rommet fremstår som et eldre våtrom. Basert på alder på membran/tettesjikt, slukløsning og en samlet helhetsvurdering av rommets tilstand og alder må det påregnes økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Oppgradering av rommet må derfor sannsynligvis påregnes innen rimelig tid. Erfaring viser også at oppgradering av eldre våtrom ofte avdekker ytterligere forhold som vil kreve tiltak og utbedringer. Ny eier må vurdere om og når rommet skal oppgraderes, men dersom rommet skal tilfredsstille dagens krav til våtrom, må det påregnes betydelige kostnader. Ved en eventuell oppgradering anbefales det også å skifte sluk, vann- og avløpsledninger. Underetasje - Stue/kjøkken - Avtrekk TG3: Det er ikke etablert ventilator over stekesonen (platetopp/komfyr), noe som medfører mangelfullt avtrekk av fukt, matos og lukt fra kjøkkenet. Forholdet kan over tid føre til økt fuktbelastning og tilsmussing av overflater, samt risiko for fukt- og luktproblemer i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å etablere egnet ventilator med avtrekk til det fri, alternativt ventilator med omluft og kullfilter. Grunnmur og fundamenter Avflassing/avskalling på grunnmur: Det er stedvis skader eller slitasje med avflassing/avskalling på grunnmuren, som medfører behov for vedlikehold og tiltak. Skjevhet/setning: (TG3) Det er observert skjevhet over døråpning og et vindu i underetasjen, hvor setningen er betydelig ved døren. Det er utført midlertidig tiltak med understøttelse, men dette bør undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak. Det er vanskelig å gi et kostnadsestimat på nåværende tidspunkt. TGIU Takkonstruksjon/Loft Takkonstruksjonen er lukket på begge sider og ikke tilgjengelig for kontroll/inspeksjon utover visuell vurdering fra underliggende etasje Det knyttes derfor usikkerhet til utførelse og tilstand og det kan være skjulte feil, skader eller mangler som ikke er avdekket ved befaringen og tilstandsgrad er ikke fastsatt. 1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking fra tilstøtende vegg/rom mot fuktutsatt våtsone var ikke mulig da denne vender mot yttervegg og kjøkkeninnredning, og hulltaking i øvrige vegger ville ikke nødvendigvis gitt et korrekt resultat. Det er derfor ikke utført hulltaking og fuktmåling. Kommentar: Hulltaking er en inspeksjonsmetode der det bores inspeksjonshull fra tilstøtende rom for å kontrollere eventuelle avvik, fukt og skader i konstruksjonen.

Innbo og løsøre

Adgang til utleie

Boplikten vil være personlig og således vil konsesjonen være betinget av at kjøper bor på eiendommen og ikke leier den ut.

Energimerking

E

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Dette følger av forskrift om energimerking av bygninger og tekniske anlegg § 5 (3). Energiattest er basert på nåværende eiers/ husstands senere års forbruk og utgifter. Dette vil kunne variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtale mv. Megler har intet ansvar for informasjon som fremgår av energiattesten.

Oppvarming

Oppvarmingen i våningshuset består av gulvvarme med varmekabler, og pipe med ildsted. Oppvarmingen i kårboligen består av elektrisk oppvarming, og pipe med ildsted.

Informasjon om strømforbruk

Selger opplyser å ha et årlig strømforbruk på ca. 15 000 kWh. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Selger har ikke inngått avtale om Norgespris. 

Kommunale avgifter

Kr. 8 453,- pr. 2026

De kommunale avgiftene for eiendommen gjelder for inneværende år, og utgjør til sammen 8 453 kr per år. Dette beløpet inkluderer kostnader for feiing, tilsyn og slamtømming, samt eiendomsskatt. Eiendommen har privat vannforsyning, og det tilkommer derfor ingen kommunale gebyrer for vann. Renovasjonsgebyret leveres av en ekstern leverandør og inngår ikke i de kommunale avgiftene. Ved normal tømming utgjør renovasjonsgebyret 4 500 kr per år. Kommunale avgifter og eiendomsskatt utgjør til sammen 8 453 kr per år. Med renovasjonsgebyr på 4 500 kr blir de samlede årlige kostnadene 12 953 kr.

Andre utgifter

Selger har ikke opplyst om faste kostnader knyttet til boligen.

Formuesverdi

Megler har ikke lykkes i å få tilsendt formuesverdi fra Skatteetaten.

Forsikring

Gjensidige
Polisenr. 84134848

Beskrivelse av tomt

Tomtestørrelse: 843 700 kvm (eiet)

EIERFORM OG TOMTETYPE Eiendommen ligger på eiet tomt. Eiendommen består av et omfattende og variert areal på totalt ca. 844 dekar, med en kombinasjon av dyrket mark, beite, skog og utmarksarealer. Rundt tunet ligger jordbruksarealene med 27,4 daa fulldyrket jord, 17,8 daa overflatedyrket jord og 29,1 daa innmarksbeite, til sammen 74,3 daa jord- og beiteareal. En vesentlig del av eiendommen består av skog, med hele 624 daa produktiv skog. Hoveddelen er registrert med høy eller svært høy bonitet, noe som gir eiendommen et godt skogressursgrunnlag. I tillegg kommer uproduktiv skog, myr og åpne utmarksarealer som gir eiendommen et variert preg og store sammenhengende arealer. Eiendommens størrelse og sammensetning gir et godt grunnlag for både landbruksformål, skogbruk og annen gårdstilknyttet aktivitet, samtidig som arealene danner en naturlig ramme rundt tunet og den øvrige bebyggelsen. AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG Det foreligger ingen dokumentasjon på tomtens opprettelsesgrunnlag. Arealet er beregnet fra matrikkelkart fra 2026 til 843700 m². Megler har ikke lykkes å finne dokumentet i statsarkivet. Ved en senere nøyaktig oppmåling kan det forekomme avvik i grenser og oppgitt tomteareal. GRENSER I matrikkelen er grensenes nøyaktighet registrert som lite nøyaktig.

Beskrivelse av nærområdet

Heradstveitvegen 244 ligger på Heradstveit, ca. 250 meter over havet i et sør-/sørøstvendt og landlig område ovenfor Tørvikbygd. Eiendommen ligger fredelig og fritt til, omgitt av et tradisjonelt kulturlandskap med spredt bolig- og gårdsbebyggelse, skog og fjell. Her får man god avstand til tett bebyggelse og naturen tett på, samtidig som det bare er en kort kjøretur ned til bygda og videre til Norheimsund. Tørvikbygd ligger ved Hardangerfjorden og har barnehage, nærbutikk og flere lokale arbeidsplasser og aktivitetstilbud. Fra eiendommen er det ca. 3 km til Tørvikbygd. For et bredere utvalg av handel og servicetilbud ligger Norheimsund ca. 14 km unna, med dagligvarebutikker, kjøpesenter, apotek, serveringssteder, treningssenter og Hardangerbadet. Norheimsund er kommunesenteret i Kvam og fungerer som et naturlig handelssentrum for eiendommen. Beliggenheten er særlig fin for den som setter pris på friluftsliv. Selger trekker frem Heradstveitstølen og de øvrige stølene i Tørvikbygd som favoritturer, i tillegg til Tørvikanuten og Vesoldo. Fra gården har man dermed et godt utgangspunkt for turer i skog og fjell, enten man ønsker kortere nærturer eller lengre turer opp i høyden. Området byr også på gode fiskemuligheter både i Hardangerfjorden og lokale fiskevann. Nede ved fjorden ligger Ståvika, en populær badeplass med barnevennlig strand og stupebrett. Tørvikbygd har en strategisk plassering på vestsiden av Hardangerfjorden. Ferjesambandet Tørvikbygd–Jondal gir enkel forbindelse til Folgefonnhalvøya og videre mot blant annet Odda og Sørfjorden, mens fylkesveien nordover fører til Norheimsund, Øystese og videre mot Kvamskogen og Bergen. Nærmeste bussholdeplass ligger ved Heradstveit kryss, ca. 2,4 km fra eiendommen. Heradstveitvegen 244 passer dermed godt for den som ønsker å bo romslig, fredelig og naturnært, med gårdsmiljø og gode turmuligheter rett utenfor døren. Samtidig er avstanden kort til barnehage, nærbutikk og ferge i Tørvikbygd, mens Norheimsund med et betydelig bredere service- og handelstilbud nås på rundt et kvarters kjøretur. Beliggenheten gir en fin kombinasjon av landlig ro og praktisk tilgang til tilbudene langs Hardangerfjorden.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for eiendommen datert 20.06.1980. Midlertidig brukstillatelse dokumenterer at boligen lovlig kan brukes, men at det gjenstår arbeider før ferdigattest kan utstedes. For å kunne søke om ferdigattest må det gjennomføres følgende tiltak på eiendommen:   1. Ventilasjonskanaler fra bad/wc og vaskerom skal føres over tak. Det dette ikke er mulig skal det monteres elektrisk vifte. 2. Pusse grunnmur gavlvegg. 3. Kle østvegg i kjeller utvendig.   Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er fra før 1998. Det foreligger godkjent vedtak og byggetegninger vedrørende oppføring av våningshuset. Innredning av underetasje samsvarer ikke med godkjente byggetegninger. Innredning av baderom og kjøkken er ikke søkt endret/godkjent. Soverom i andre etasje er tegnet inn som "loft" på godkjente byggetegninger. For at rommene lovlig skal kunne benyttes må det søkes om bruksendring.   Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse. Det foreligger godkjente tegninger vedrørende oppdemming av bekk datert 03.02.2006. Det foreligger godkjente byggetegninger og vedtak vedrørende oppføring av nytt sagbruk datert 09.04.2008. Vedtaket inneholder presisering om at skulle det vise seg at støy blir problematisk for omgivelsene, må kanskje tiltak som f.eks støyskjermer vurderes. Uansett vil gjeldende forskriftsverk om støy gjelde for sagbruksdriften.

Vei, vann og avløp

VEI Eiendommen har adkomst via privat vei. Denne veien ligger på egen grunn. Felles drift og vedlikehold av veien med naboeiendommen, tinglyst avtale. Brøyting må arrangeres på egenhånd. VANN Eiendommen er tilknyttet et felles privat vannverk i området, Heradstveit Vassverk. Felles brønn for Heradstveit Vassverk ligger på eiendommen som selges. Det må etableres et vasslag for eiendommene i fellesskap. I tillegg må det bygges et høydebasseng, selger har avstått grunn til bygging av nytt høydebasseng. Ny eier må delta i vasslaget og bidra økonomisk til etablering av høydebasseng med mer. AVLØP Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett. Avløpsløsningen er et privat septiktankanlegg.

Regulerings- og arealplaner

Eiendommen ligger i uregulert område. Eiendommen er i henhold til kommuneplan avsatt til LNF område med hensyn til landbruk og friluftsliv.

Bo- og driveplikt

Etter gjeldende regelverk er det lovpålagt boplikt på eiendommen.

Det er driveplikt på eiendommen. For at driveplikten skal være oppfylt, må produksjonsegenskapene på jorda opprettholdes slik at arealet kan nyttes til vanlig jordbruksdrift med mulighet for normal avling. Dette innebærer at arealene som utgangspunkt må høstes og kultiveres årlig. Uavhengig av hvordan eier oppfyller driveplikten, står eier ansvarlig for at jorda drives.     Driveplikten er personlig for eier, men kan oppfylles ved å leie bort jorda til andre for minst 10 år av gangen.  Det foreligger avtale om leie av jord med varighet til 26.01.2033, leier betaler årlig kr. 6 000,- i leieavgift. Leieavtalen gjelder 27 dekar fulldyrket areal, 18 dekar overflatedyrket jord og 29 dekar innmarksbeite. Avtalen kan ikke sies opp uten gjensidige enighet.

Odel

Det hviler odelsrett på eiendommen.    Samtlige odelsrettshavere har ikke sagt fra seg odelsretten, dette skyldes at det rent praktisk er vanskelig for selgerne å innhente odelsfraskivelser. Det vil bli utarbeidet tilleggsavtale om odelsgaranti i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Se utkast til avtale om odelsgaranti vedlagt i salgsoppgaven.   Ta kontakt med megler ved spørsmål til dette.  

Konsesjon

Eiendommen er konsesjonspliktig: JA Dette innebærer at kommunen etter søknad skal vurdere om kjøper får tillatelse til å kjøpe eiendommen. Kommunen skal i konsesjonsbehandlingen vurdere §9 første ledd nr. 2-5: -om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling - om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, - om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, - om erververen anses skikket til å drive eiendommen, - om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Ansvarlig selskap vil normalt ikke få konsesjon. På grunn av eiendommens størrelse er det lovfestet boplikt på eiendommen. Det er ikke anledning til å ta forbehold om fritak for boplikt. Kjøper må i konsesjonssøknaden også opplyse sine planer med kjøpet av eiendommen. Kjøper har selv ansvar og risiko for at konsesjonen blir gitt. Eiendomsmegler kan gi veiledning ved utforming av søknaden dersom kjøper ønsker det. Kjøper har konsesjonsrisikoen dersom konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonslovens bestemmelser herunder §9 første ledd nr. 1-4 eller §9 andre til fjerde ledd. Hvis den situasjon skulle oppstå at kjøper ikke får konsesjon begrunnet i de forhold som er vist til i konsesjonslovens bestemmelser herunder §9 første ledd nr. 1-4 eller § 9 andre til fjerde ledd, skal oppgjøret til selger foreligge som avtalt , men da 2 mnd. fra endelig avslagsvedtak er truffet. Nødvendig sikkerhet for kjøpesummen må i et slikt tilfelle opprettes som tredjemannspant i eiendommen, og selger forplikter seg til å undertegne på pantedokument for tredjemannspant, dersom partene ikke innen 2 uker fra endelig konsesjonsavslag blir enig om annen sikkerhet. Det anbefales at budgiver orientere kreditor / bank om nevnte forhold. Det er altså ikke mulighet for kjøper å ta forbehold om konsesjon. Det anbefales at budgiver orienterer kreditor / bank om nevnte forhold. Skjøte på eiendommen kan ikke tinglyses før kjøper har fått konsesjon. Saksbehandlingstiden hos kommunen varierer, men er normalt avgjort innen 1-3 mnd. For de som ønsker å lese mer om konsesjon, driveplikt m.m. anbefales følgende link : https://www.landbruksdirektoratet.no/nb/eiendom/konsesjon-paa-eiendom. Etter gjeldende regelverk skal det foretas priskontroll ved konsesjonsbehandlingen for bebygget eiendom med brukbare bygninger når dyrket mark er over 35 dekar og når salgssummen er over kr. 3 500 000,-. Selger har generelt ansvar og risiko for at salgssummen godkjennes av kommunen, men tar forbehold om at han kan trekke salget dersom den salgssummen som er avtalt ikke blir godkjent.

Tinglyste heftelser og forpliktelser

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 4622/1/2: 14.10.1856 - Dokumentnr: 900019 - Bestemmelse om gjerde Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 18.01.1901 - Dokumentnr: 900089 - Jordskifte Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 04.02.1904 - Dokumentnr: 900080 - Jordskifte Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 06.03.1909 - Dokumentnr: 900091 - Jordskifte Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 03.02.1917 - Dokumentnr: 900127 - Jordskifte Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 11.11.1948 - Dokumentnr: 859 - Erklæring/avtale Semje om vassbrønn Gjelder denne registerenheten med flere Tinglyst avtale fra 1948 mellom gnr. 1 bnr. 2 og bnr. 4 om brønn og vannforsyning ved bekken fra Tjønnadalsmyri. Bnr. 2 har rett til brønn ved bekken og til å rense bekken til angitt dybde, samt ansvar for å holde muren mellom bekken og brønnen i forsvarlig stand. Bnr. 4 er sikret tilgang til vann på nærmere angitt sted og har ansvar for opprenskning av dette. Dersom eksisterende brønn svikter som følge av at bekken fryser tørr, kan ny brønn etableres lenger nede, med kostnadene fordelt likt mellom bnr. 2 og bnr. 4. 31.05.1954 - Dokumentnr: 609 - Erklæring/avtale Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv Tinglyst avtale om at gnr. 1 bnr. 2 er forpliktet ovenfor det offentlige å holde anlegget med utløpet fra en myr vedlike i planmessig stand. 18.03.2004 - Dokumentnr: 995 - Jordskifte Gjelder denne registerenheten med flere Jordskifte avsluttet i 2002 og tinglyst i 2004 som regulerer flere forhold mellom gnr. 1 bnr. 2 og bnr. 1 og 5. Bnr. 2 har rett til å benytte Kirkevegen over bnr. 1 og 5 til tungtransport på snøføre om vinteren, med ansvar for å utbedre eventuelle skader. Bnr. 1 og 5 har rett til å senke grøft inntil én meter inn på bnr. 2 over ca. 50 meter. Fremtidig vedlikehold av gårdsveien fra kommunal vei til veikrysset til tunene skal deles likt mellom partene. Jordskiftet omfattet også et makeskifte hvor bnr. 1 og 2 hver avga og mottok 468,5 m², og ny eiendomsgrense ble fastsatt. 08.09.2005 - Dokumentnr: 3096 - Jordskifte Gjelder denne registerenheten med flere Jordskifte avsluttet i 2005 som gjelder makeskifte og grensegang mellom gnr. 1 bnr. 2 og gnr. 94 bnr. 1 og 2. Bnr. 2 avsto et trekantformet areal ved kommunal vei og mottok et areal i det nordvestlige hjørnet av nabobrukets innmark. Ny eiendomsgrense ble samtidig fastsatt og innmålt av jordskifteretten. Deler av grensen følger kommunal og privat vei. Dokumentet etablerer ikke særskilte veiretter, vedlikeholdsforpliktelser eller andre løpende bruksretter. Dokumentnr: 900230 - Opprettelse av matrikkelenheten EIENDOMMEN ER OPPRETTET FØR 1930 Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 24.10.1891 - Dokumentnr: 900015 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:4622 Gnr:1 Bnr:4 Megler har ikke lykkes i å finne dokumentet i Statsarkivet. 04.06.1951 - Dokumentnr: 672 - Grensejustering Makeskifte med bnr 3 Tinglyst grensegang og makeskifte fra 1951 mellom gnr. 1 bnr. 2 og nabobruket bnr. 3. Bnr. 2 har rett til å ta opp og vedlikeholde en gammel grøft i grensen mellom eiendommene og til å lede bekken gjennom denne. Det skal ikke betales vederlag for den avtalte bekkeføringen. Dersom grøften er bred og dyp nok til å fungere som gjerde, kan eksisterende gjerde fjernes. Dersom gjerde er nødvendig, skal dette plasseres på østsiden av grøften og holdes av bnr. 2. Dokumentet omfatter også en mindre historisk grenseendring/makeskifte. Bnr. 3 ble slått sammen med bnr.2 i 1990. 24.02.1956 - Dokumentnr: 233 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere Tinglyst grensegang og avtale mellom gnr. 1 bnr. 2 og bnr. 4. Bnr. 2 har rett til å grave kanal i Tjønnadalen og lede Tjønnadalsbekken gjennom denne. Dersom bekken ledes gjennom kanalen, skal kanalsiden mot bnr. 4 sikres med steinplastring, og bnr. 2 har ansvar for at vannet ikke medfører utrasing mot naboeiendommen. Dersom nødvendig sikring ikke vedlikeholdes, kan bnr. 4 sørge for utbedring på bnr. 2 sin kostnad. Dokumentet fastsetter også historisk grense mellom eiendommene. 15.05.1990 - Dokumentnr: 990030 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: Gnr 1 bnr 3 Matrikkeldokument fra 1990 som viser at gnr. 1 bnr. 3 ble slått sammen med gnr. 1 bnr. 2 Heradstveit. Bnr. 2 består som matrikkelenhet etter sammenslåingen. Dokumentet etablerer ingen nye rettigheter eller plikter, men er viktig for eiendommens matrikkelhistorikk. Eldre tinglyste forhold knyttet til tidligere bnr. 3 må derfor vurderes som del av historikken til dagens gnr. 1 bnr. 2. 18.01.2017 - Dokumentnr: 55020 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:1238 Gnr:1 Bnr:12 Matrikkeldokument fra 2017 som viser at gnr. 1 bnr. 12 ble opprettet ved fradeling fra gnr. 1 bnr. 2 Heradstveit. Dokumentet gjelder eiendommens matrikkelhistorikk og etablerer ingen særskilte løpende rettigheter eller plikter for bnr. 2.

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

Verneklasse/SEFRAK

Flere av bygningene på eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret, deriblant kårboligen, driftsbygning, stølen, stabbur, garasje, eldre sagbruksbygning. Dette er et nasjonalt register over boliger fra før 1900 (1945 i Finnmark).    Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke pålagt spesielle restriksjoner. Registrering i registeret fungerer som et varsel om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygningen.    For meldepliktige bygninger (bygninger fra før 1850), er det lovfestet i §25 i Kulturminnelova at en vurdering av verneverdien må gjøres før søknad om endring eller riving kan bli godkjent. Kommunen kan gi tillatelse til rivning eller endring på tross av at kulturminnemyndighetene i fylkeskommunen kan uttale seg i mot dette.

Diverse

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger tar med seg det de måtte ønske av eventuelt innbo, møblement, utstyr, innredning etc fra eiendommen. Dette gjelder hele bygningsmassen. Ytterligere rydding og rengjøring vil ikke forekomme. Eiendommene på Heradstveit får vann i sin helhet via felles brønn på eiendommen. Det må etableres vasslag for eiendommene i fellesskap samt bygges høydebasseng. Ny eier må delta i vasslaget samt bidra økonomisk til etablering av høydebasseng med mer. Kvam herad opplyser at det i 2024 ble forsøkt å gjennomføre brannforebyggende tiltak, tilsyn, på eiendommen. Dette ble ikke utført og er senere ikke utført heller. Om det er eventuelle avvik på eiendommen er derfor ukjent. Dette vil være for nye eiers ansvar, regning å risiko å håndtere etter kjøp. Det foreligger avtale om leie av jord med varighet til 26.01.2033, leier betaler årlig kr. 6 000,- i leieavgift. Leieavtalen gjelder 27 dekar fulldyrket areal, 18 dekar overflatedyrket jord og 29 dekar innmarksbeite. Avtalen kan ikke sies opp uten gjensidige enighet. Ifølge selger får eiendommen to hjorteløyver årlig. Formann i hjortevaldet opplyser at jeger som jakter på løyvene skal være bosatt i Tørvikbygd eller i nær slekt. Løyvene kan ikke selges.

Overtagelse

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Overtagelse før endelig konsesjonsvedtak foreligger vil ikke forekommer. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Generelle bestemmelser: Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.   Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.   Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker – avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring

I samarbeid med Storebrand og HELP tilbyr Nordvik Boligkjøperpakke til våre boligkjøpere. Boligkjøperpakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle de forsikringene du trenger til den nye boligen din.  Boligkjøperpakke Hus inneholder: Boligkjøperforsikring fra HELP, flytteforsikring, innboforsikring Super og husforsikring Super fra Storebrand.  Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen. Forsikringen gjelder i 5 år fra overtakelsen.  Flytteforsikring dekker skade på eiendeler under flytting ved plutselig og uforutsett hendelse som oppstår under transport eller i forbindelse med bæring mellom bolig, bil eller lagringssted. Forsikringen varer i 1 år fra budaksept.  Innboforsikring Super dekker tingene dine ved blant annet tyveri, brann eller vannskader. Vår beste innboforsikring Super inkluderer blant annet uflaksforsikring, bistand ved ID-tyveri og psykologhjelp ved alvorlige hendelser hjemme. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Husforsikring Super dekker alt fra brann og vannskader til naturskader og bekjempelse av rotter og mus. I tillegg inkluderer Super-dekningen vannskader fra våtrom, sopp- og råteskader, og følgeskader på bygningen som skyldes håndverkerfeil. Forsikringen gjelder i 3 måneder fra overtakelsesdatoen av ny bolig. Velger du Boligkjøperpakke Hus+ får du i tillegg renteforsikring:  Renteforsikringen kan hjelpe deg med rentekostnaden og forsikringspremien på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Forsikringen gjelder i 9 måneder (3 måneder karenstid)  og dekker inntil 15 000 kroner i måneden. Boligkjøperforsikring fra HELP kan også kjøpes separat og inkluderer da flytteforsikring fra Storebrand. Boligkjøperpakke/Boligkjøperforsikring må tegnes senest ved kontraktsignering og gjelder fra overtakelsen. Kjøper blir kontaktet av Storebrand med et tilbud på videre forsikring av hus og innbo.  Se pris og mer informasjon om forsikringene i produktarket vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler. 

Betalingsbetingelser

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Viktig informasjon om budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning. Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.  Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Tilbud på finansiering

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank.   Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser     Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik.     Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Hvitvasking

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysningsloven

Personopplysninger vil bli behandlet i samsvar med personopplysningsloven. Ved å registrere deg som interessent og/eller budgiver eller kjøpe vil vi innhente, behandle og registrere personopplysninger om deg. Eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Denne oppbevaringsplikten begrenser muligheten for å få slettet personopplysninger. Du kan lese mer om Nordviks behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på nordvikbolig.no/personvern.

Eiendomsmeglers vederlag

Vederlag: Provisjon: 2,00% av salgssum (min. kr. 45 000,-) – estimert til kr. 90 000,- Kostnad for utsatt betaling*** kr. 3 500,- Grunnpakke Hus kr. 13 900,- Markedspakke med salgsoppgave kr. 25 500,- Oppgjørshonorar** kr. 8 500,- Tilrettelegging kr. 19 900,- Visningshonorar/overtagelseshonorar per stk. kr. 3 900,- Utlegg: Utlegg foto - Interiør og fasade ca, faktureres kunde direkte kr. 6 250,- Samlet skal selger betale kr. 171 450,- for vederlag og utlegg ved salg til prisantydning.   Dersom oppdraget utløper eller blir sagt opp, uten at handel er kommet i stand, har megler krav på et rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avholdte visninger) samt eventuelle utlegg. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen som er kr. 3 900,-.

Vedlegg til salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Kjetil Solheim Aarsand, Eiendomsmegler MNEF
988 20 428
k.aarsand@nordvikbolig.no

Meglerforetaket

Juridisk navn: Hardanger Eigedomsmekling AS
Org. nr.: 927380307
Grova 10, 5600 NORHEIMSUND

Samarbeidspartnere og foretak med tilknytning til Nordvik

Meglerforetaket og Nordvik-kjeden samarbeider med en rekke foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med megleroppdraget. - Storebrand leverer boligselgerforsikring, finansieringsløsninger og forsikringer til kjøper - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Flytte- og lagringstjenester gjennom Loyalty, oppussing gjennom Steddy, brebånd levert av Telenor, alarm levert av Sector alarm, strøm levert av Fjordkraft og Fortum og utleietjenester levert av Utleiemegleren. Hvilke tilbud kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger. Nordvik bolig AS, som er franchisegiver for Nordvik-kjeden, eier aksjer i Bomega AS (Hjem.no).