Pusse opp? Unngå disse vanlige tabbene

Inspirasjon

12. november 2021

Vi nordmenn elsker å pusse opp og omtaler gjerne oss selv som «verdensmestre i oppussing». Men jammen gjør vi noen tabber også! Dette er de vanligste fellene, og slik unngår du å gå i dem.

Enten du skal pusse opp ett rom eller en hel bolig, for å bo der lenge eller for å selge, er det mange valg som skal tas, mye å forholde seg til – og mange blundere å unngå.

Nordviks eiendomsmeglere samt anbudstjenesten Byggstart.no har fra sine ulike perspektiver sett og vært med på utallige oppussingsprosjekter. I mange tilfeller kunne valgene vært mer veloverveide.

Hvorvidt det er smart å pusse opp kjøkkenet før salg kommer an på mange faktorer. Jo mindre boligen er, desto mer framtredende er kjøkkenet.

Planlegging, planlegging, planlegging

Den aller første fella er også den største: Alt for mange bare setter i gang uten en gjennomtenkt og riktig plan.

Se de 9 vanligste feilene Byggstart.no advarer mot lenger ned i artikkelen.

– Når det gjelder boligeiere som planlegger å selge, setter de gjerne i gang med oppussingen uten å prate med megler først. De kan selvfølgelig ha snakket med en håndverker som gir en pris på og utfører jobben som ønskes utført, men det er ikke sikkert at det du tenker å gjøre er det smarteste, sier salgsleder og partner ved Nordviks kontor på Røa, Malin Anker-Larsen.

– Jeg har ofte erfart at resultatet blir en større og dyrere oppussing enn det som er nødvendig med tanke på et godt salg, sier den erfarne eiendomsmegleren.

Hennes klare råd er å finne en megler du samarbeider godt med før du går i gang med å fikse boligen.

Malin Anker-Larsen er salgsleder ved Nordviks kontor på Røa.

Pusser du opp med tanke på salg, er det lurt å legge egne preferanser til side. Megler vet hvilke detaljer som "selger" nå.

Megler vet hva kjøperne liker

Pusser du opp med tanke på salg, er det lurt å legge egne preferanser til side, og heller tenke på «hva de vil fleste vil like». Det kan være lettere sagt enn gjort, men meglerne vet hva som gjelder.

– Megler vurderer boligen ut ifra hvilken standard den er i nå, størrelsen og hva tilsvarende boliger går for. Det handler om å bruke oppussingspengene riktig. Gjør du valg i samråd med en megler, er det større sjanse for å treffe bra, sier hun, og gir to tydelige eksempler:

– Er boligen et totalt oppussingsobjekt, kan du ikke forvente verdiøkning om du skifter ut gulvene. Oppleves boligen som rimelig strøken, men har fire ulike typer gulv, kan det absolutt lønne seg å legge nytt og helhetlig gulv, sier Anker-Larsen.


Les mer: Tenker du å selge bolig snart? Start planleggingen nå!

Hvem pusser du opp for?

Å ha et bevisst forhold til hvem du pusser opp for er veldig viktig.
– Mange har ikke avklart hvem hovedmålgruppen for boligen er når de pusser opp. Det kan man angre på den dagen budrunden går, mener megleren og minner om at en førstegangskjøper ikke nødvendigvis liker det samme som en mer voksen kjøper gjør, mens en barnefamilie setter pris på helt andre ting enn et par uten barn.


En annen vanlig fallgruve er å ikke ta hensyn til boligens størrelse.
– Pengebruken må stå til verdien på boligen, understreker megleren.
– Er leiligheten 35 kvadratmeter stor, får du neppe pengene tilbake om du bruker 300.000 på å oppgradere badet. Da er det sannsynligvis smartere med en lettere oppgradering.

Slik får du stor glede av små bad

Megleren understreker at for en større bolig kan en større baderomsoppussing være innenfor.
– Vurder dette i samråd med megler. Igjen spiller faktorer som målgruppe og hvilket område du selger i, inn. Det er dumt å oppgradere boligen til en høyere pris enn det som vurderes som maks i området.

Det er ikke smart å bruke mer penger på oppussing enn det som står i forhold til forventet maksverdi i området.

Flytt-rett-inn-følelsen gir økt betalingsvilje.

Ikke slurv med maskeringstapen!

Et vanlig spørsmål meglere støter på, er om kjøkkeninnredningen skal byttes ut før salg, eller ikke.
– Noen ganger svarer jeg ja, andre ganger fraråder jeg å bytte, forteller megleren og understreker at i mindre leiligheter er kjøkkenet veldig synlig, og at en oppgradering derfor gjerne kommer til sin rett.
– Hva som er forsvarlig prislapp på det nye kjøkkenet kommer igjen an på målgruppen, sier hun.

Velger du å ta fram malerkost eller hammer og spiker selv, er det klare rådet fra megleren som har «sett det meste»:
– Gjør det ordentlig! Og for all del, ikke slurv med maskeringstapen.

Når du har lagt en plan for hva du ønsker å gjøre i samarbeid med en eiendomsmegler, da tar du kontakt med aktuelle håndverkere. Men fremdeles er det mange feller å navigere utenfor.

Djevelen ligger i detaljene, når det gjelder oppussing er maskeringstapen avgjørende!

9 vanlige feil håndverkerne opplever


Også håndverkerekspertene advarer mot å forsømme det nødvendige forarbeidet. Her er Byggstarts topp 9 feil som blir gjort i forbindelse med oppussing, og tips til hvordan du unngår dem.


1. Har urealistisk tidshorisont

Folk er for ivrige på å komme i gang, og har urealistiske forventninger til hvor mye tid det tar å planlegge. Det tar gjerne fra tre til seks måneder når det gjøres grundig. Avklaring om prosjektet er søknadspliktig, og eventuell søknadsprosess, bestillingstid på varer samt selve jobben tar mer tid enn mange tror. Budsjett og finansiering er en avgjørende del: Har du ikke oversikten over hva prosjektet vil koste, får du svært sannsynlig en overraskelse underveis.

2. Glemmer å planlegge for mulige komplikasjoner

Det er ikke usannsynlig at forsinkelser eller utfordringer kan oppstå. Slike overraskelser er det viktig å planlegge for ved å ha litt slingringsmonn i budsjettet.

3. Ser ikke nøye gjennom tilbud

Mange ser kun på sluttsummen i tilbudet fra håndverker. Den som ikke setter seg inn i hva som faktisk inngår i tilbudet, kan få en overraskelse når sluttoppgjøret kommer. En grundig plan og prosjektbeskrivelse sørger for øvrig for at entreprenørene har noe konkret å basere tilbudene sine på, som igjen vil sikre deg mer nøyaktig tilbud og pris.

4. Setter seg ikke inn i håndverkerens kompetanse og seriøsitet

Mange entreprenører og håndverkere er flinke og seriøse, men det finnes dessverre også dem som driver useriøst eller jobber svart. Dersom du ikke kvalitetssjekker bedriften, risikerer du å engasjere et firma som ikke har riktig kompetanse, eller et firma som er i ferd med å gå konkurs. Undersøk alltid kompetanse, referanser og økonomi, og se også etter følgende kvalitetsstempler:

  • Sentral Godkjenning. Dette betyr at bedriften har kompetanse, gode kvalitetssikringsrutiner og betaler skatter og avgifter.
  • Mesterbedrift-merket. Dette forteller at en eller flere ansatte har mesterbrev.
  • DSB-lisens. Denne skal alle som utfører elektriske arbeider ha.
  • Våtromsgodkjenning. Håndverkere som jobber på badet ditt, bør ha denne.

5. Mangler kontrakt og fremdriftsplan

Uansett hvor tillitsvekkende håndverkeren virker, skal du alltid ha skriftlig kontrakt. Med skriftlig kontrakt har du mer å stille opp med om arbeidet ikke går som planlagt. Bruk gjerne en kontraktsmal som du finner hos Forbrukerrådet. Du bør også utarbeide en fremdriftsplan med mer detaljerte arbeidsbeskrivelser, samt datoer for når milepæler i prosjektet skal være nådd.

6. Satser på for mye egeninnsats

Egeninnsats er en flott måte å spare penger og tid på, men mangler du selvinnsikt i hva du faktisk får til, kan du gjøre deg selv til et hinder for prosjektet. Vær ærlig overfor både deg selv og entreprenøren om ditt kompetansenivå og om hvor mye du kan håndtere å gjøre selv.

7. Har dårlig kommunikasjon med entreprenør

Det hjelper ikke om håndverkeren scorer høyt på andre parametere om dere ikke også kommuniserer godt. Husk at dere skal jobbe sammen i lang tid. Dårlig kommunikasjon skaper unødvendig frustrasjon for begge parter!


8. Forsømmer sluttbefaringen

Når arbeidet er ferdig, er det viktig å ta en sluttbefaring. I større prosjekter kan det være vanskelig for privatpersoner å vurdere arbeidet, særlig den byggtekniske delen. Det kan være lurt å få hjelp av en ekstern fagperson. Det er vanlig å holde igjen 10 % av kontraktbeløpet til eventuelle feil og mangler funnet under sluttbefaringen er blitt utbedret.

9. Glemmer dokumentasjon

Mangler du dokumentasjon på at arbeidet er forskriftsmessig utført, vil det kunne gjøre boligsalg utfordrende. Dokumentasjon kommer til å bli desto viktigere etter endringene i avhendingsloven angående «som den er»-salg trer i kraft neste år. Dokumentasjon er også nyttig med tanke på vedlikehold, når mulige feil skal utbedres – og eventuelt overfor forsikringsselskapet. Eksempler på dokumentasjon er:

  • samsvarserklæring fra elektriker,
  • FDV-instruks på bad
  • kopi av faktura fra entreprenør som viser hva slags arbeider som er blitt utført.